Ожидается, что в трех новых городах — Ханое и Хошимине — для расчета налогов будет временно применяться текущий прейскурант цен на землю.

Ожидания на рынке элитной торговой недвижимости, расположение трех новых городов в Ханое , правила создания и реализации проектов по переселению, зоны переселения... таковы последние новости в сфере недвижимости.

Актуальные новости о недвижимости: открываем местоположение трёх новых городов в Ханое. (Фото: Линь Ан)

Ожидается, что рынок элитной торговой недвижимости будет активно расти в долгосрочной перспективе

Эксперты компании Savills Vietnam сообщили, что, по прогнозам Министерства промышленности и торговли, объём розничной торговли Вьетнама к 2025 году увеличится до 350 миллиардов долларов США, что составит 59% от общего внутреннего бюджета. Ожидается, что этот фактор поможет рынку элитной торговой недвижимости Вьетнама вступить в период активного развития с большим долгосрочным потенциалом роста, особенно в городах с центральным управлением.

Исследование Savills Vietnam также показывает, что проекты элитных торговых центров и предприятий розничной торговли постоянно расширяются, привлекая внимание как отечественных, так и иностранных инвесторов. Этот сектор неизменно считается одним из самых динамичных во Вьетнаме, сохраняя двузначные годовые темпы роста на протяжении десятилетий.

Наряду с развитием розничной торговли Вьетнам также становится привлекательным направлением для инвесторов в элитную торговую недвижимость, демонстрируя высокие темпы роста по сравнению с другими странами региона. Эксперты Savills проанализировали, что рост сектора элитной торговой недвижимости обусловлен не только ростом среднего и располагаемого дохода населения, но и изменением покупательских привычек в сторону более дорогих товаров, а также быстрым ростом среднего и высшего классов.

Появление множества международных брендов, а также растущий спрос на шопинг и высококачественные услуги создали прочную основу для активного развития сектора элитной торговой недвижимости. Ожидается, что рынок элитной торговой недвижимости во Вьетнаме продолжит активно расти в долгосрочной перспективе, при этом годовые цены на аренду продолжают расти двузначными числами, несмотря на краткосрочные трудности.

Однако эксперты Savills также прогнозируют, что этот рынок столкнётся с некоторыми трудностями в краткосрочной перспективе. Несмотря на быстрый рост, торговые площади во Вьетнаме по-прежнему ограничены с точки зрения масштаба, качества и опыта. Общая площадь торговых площадей во Вьетнаме, особенно в элитных торговых центрах, всё ещё относительно невелика по сравнению со странами региона, такими как Таиланд, Сингапур, Малайзия...

Для этого Вьетнаму необходимо продолжать инвестировать в инфраструктуру, расширять предложение высококачественных помещений и улучшать условия покупок для потребителей, чтобы привлечь больше международных инвесторов и конкурировать с соседними странами.

В условиях медленного роста предложения элитных торговых площадей на фоне постоянно растущего спроса на международные бренды и торговые марки, стоимость аренды помещений в центральных районах Хошимина и Ханоя также растет, что создает большое давление на многих элитных ритейлеров.

Кроме того, колебания мировой экономики, инфляция и рост цен на сырье также могут повлиять на расширение проектов элитной торговой недвижимости. Например, рост инфляции может снизить покупательную способность потребителей, что скажется на объёмах продаж элитной розничной недвижимости. В то же время, стоимость строительства и эксплуатации элитных торговых центров также увеличится, что создаст давление на застройщиков.

Даже нестабильность международного финансового рынка может заставить иностранных инвесторов более осторожно расширять масштабы своих инвестиций в элитном сегменте.

Раскрытие местоположения трёх новых городов в Ханое

Ханой ставит перед собой задачу к 2045 году сформировать северный город, главным ядром которого станет район Донгань; развить городские районы в Хоа Лаке и Суан Мае для формирования западного города и развить городские районы в Фу Сюен и Тхыонг Тин для формирования южного города.

Вышеуказанное содержание было изложено Народным комитетом Ханоя в Программе городского развития Ханоя на период до 2035 года (далее — Программа), которая только что была представлена в Народный совет города для рассмотрения и комментариев на тематическом заседании, запланированном на конец сентября 2024 года.

Соответственно, Программа ставит цель добиться того, чтобы к 2030 году уровень урбанизации всего города составил около 55-65% (в настоящее время 49,1%), а к 2035 году — около 60-70%.

Что касается количества районов, ожидается, что в городе будет 16 районов (12 существующих районов и 4 района — Хоайдык, Зялам, Донгань, Тханьчи, которые, как ожидается, будут преобразованы в районы).

Перечень районов, границы которых должны быть скорректированы, а также новые районы и округа, которые должны быть созданы, реализуются в соответствии с проектом и планом устройства административных единиц на уровне районов и общин в Ханое до 2035 года, обеспечивая соответствие плану капитального строительства, корректировке генерального плана капитального строительства, планированию развития сельской местности и городскому планированию. Чётко определить объекты и план действий для устройства и обеспечить консенсус населения.

Количество городских территорий, список городских территорий, городские территории, в которых, как ожидается, будут скорректированы административные границы, и городские территории, которые, как ожидается, будут созданы в городах с централизованным управлением в соответствии с городской классификацией.

В рамках этого проекта были завершены работы по выполнению критериев качества городской застройки 16 внутригородских районов, соответствующих городским районам особого класса в соответствии с положениями Закона о столице. Признание города третьего класса – Сонтай – непосредственно подчиненным столице городом.

В частности, в Программе Ханой излагает видение городского развития на период до 2045 года, продолжая стимулировать инвестиции в городское развитие на Севере в соответствии с генеральным планом формирования Северного города, основным ядром которого станет район Донгань.

В то же время поощрять инвестиции в городское развитие в Хоа Лаке и Суан Май с целью формирования Западного города.

Инвестиции в городское развитие также вносятся в районы Фусюен и Тхыонг Тин с целью формирования Южного города.

Кроме того, Ханой ожидает, что плотность городского населения превысит 3000 чел./км². Плотность населения в центральной части города, в пригородах и пригородных зонах к 2035 году достигнет 12 000 чел./км².

К 2035 году средняя площадь жилья на душу населения в центральной части города составит около 28 м² (включая прирост жилой площади в соответствии с прогнозируемой численностью населения). Приоритетное внимание будет уделяться инвестициям в реконструкцию старых многоквартирных домов и социального жилья.

Средний доход на душу населения в год по сравнению со всей страной составляет 1,4 раза...

Город отдает приоритет инвестициям в систему общественного транспорта, реализуя стратегию по переводу личных транспортных средств на общественный транспорт с низким уровнем выбросов.

Город Хошимин временно применяет текущий прейскурант цен на землю для расчета налога.

Днем 21 сентября Народный комитет города Хошимин опубликовал документ, содержащий рекомендации для департаментов, отделений, Народного комитета города Тхудык и районов по решению финансовых и налоговых обязательств, связанных с землей в этом районе.

В период, пока прейскурант цен на землю не будет скорректирован в соответствии с Законом о земле 2024 года, Народный комитет города Хошимин разрешает использовать текущий прейскурант цен на землю, т. е. прейскурант цен на землю, выпущенный 16 января 2020 года, как и прежде, для урегулирования финансовых обязательств и уплаты земельных налогов с записями, полученными с 1 августа.

Народный комитет города Хошимин поручил Городскому налоговому департаменту координировать действия с Департаментом природных ресурсов и окружающей среды (TN-MT), Департаментом финансов и соответствующими подразделениями для устранения накопившихся с 1 августа задолженностей по регистрации земельных участков, связанных с такими процедурами, как сбор платы за землепользование, арендной платы за землю, подоходного налога с физических лиц от передачи недвижимости и доходов от земли.

Решение использовать текущий прейскурант цен на землю в ожидании корректировки Народным комитетом города Хошимин было принято на основе предложения Налогового департамента от 17 сентября и консенсуса, достигнутого на заседании Народного комитета города, состоявшемся в тот же день.

Наряду с этим, по предложению Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды, городской народный комитет запросил мнение городского комитета партии по решению вышеуказанного вопроса.

Статистика за период с 1 по 30 августа показывает, что Налоговое управление города Хошимин получило 8893 записи, связанных с земельными процедурами, для определения этим агентством финансовых обязательств.

Из них 4711 записей о передаче, дарении и наследовании содержат финансовые обязательства; 2229 записей не содержат финансовых обязательств; 1669 записей относятся к выдаче сертификатов; 284 записи касаются изменения целевого назначения земель. К населённым пунктам с большим количеством записей относятся город Тхудык (1878 записей), район Хокмон (1772), район Кути (1095), район Танфу (388)...

По данным Налогового департамента, с момента вступления в силу Закона о земле 2024 года и Указа 103/2024, регулирующего сборы за пользование землей и арендную плату за землю, с 1 августа данное ведомство столкнулось с трудностями при определении финансовых обязательств по земельным кадастрам при применении прейскуранта на землю 2020 года.

Чтобы иметь основу для обработки большого количества записей о земельных участках, полученных после 1 августа, Налоговое управление трижды предлагало Городскому народному комитету оперативно принять решение о корректировке действующего прейскуранта цен на землю и предоставить соответствующие инструкции.

Таким образом, благодаря тому, что Народный комитет Хошимина разрешил временно использовать текущий прейскурант цен на землю, с 1 августа будут урегулированы тысячи нерешенных вопросов, связанных с земельными записями.

Положение о порядке создания и реализации проектов переселения и территорий переселения

Статья 110 Закона о земле 2024 года четко определяет порядок создания и реализации проектов переселения и зон переселения.

Соответственно, создание и реализация проектов переселения и территорий переселения осуществляются следующим образом:

Провинциальные и районные народные комитеты отвечают за организацию разработки и реализации проектов переселения в соответствии с положениями закона.

Зона отселения обеспечивает следующие условия:

Техническая инфраструктура зоны отселения должна, как минимум, соответствовать новым сельским стандартам для сельской местности и городским стандартам для городской местности, в том числе: дороги, обеспечивающие связь с соседними территориями, освещение и электроснабжение домохозяйств, системы водоснабжения и водоотведения, связь, а также очистку окружающей среды.

Социальная инфраструктура в зонах расселения должна обеспечивать доступ к здравоохранению, образованию, культуре, спорту, рынкам, торговле, услугам, развлечениям, отдыху, кладбищам.

Подходит для условий, обычаев и практик каждого региона.

Места переселения выбираются в следующем порядке приоритетности: на уровне административной единицы коммуны, где изымается земля.

В административной единице районного уровня, где изымается земля, в случае отсутствия земли для переселения в административной единице коммуны, где изымается земля.

В других районах с эквивалентными условиями в случае, если в административной единице районного уровня, где изымается земля, нет земель для переселения.

Приоритет отдается выбору земель с благоприятным местоположением для формирования зон отселения.

Примечание: В зоне переселения после выделения земель для переселения, если еще имеется земельный фонд, приоритет будет отдан лицам, имеющим право на выделение жилых земель без проведения аукциона по правам землепользования в соответствии с положениями Закона о земле 2024 года; в случае, если еще имеется земельный фонд, земля будет выделена лицам, имеющим право на выделение жилых земель путем проведения аукциона по правам землепользования в соответствии с положениями Закона о земле 2024 года.

Таким образом, в соответствии с вышеуказанными правилами, лица, чьи земли были изъяты, будут переселены в следующие места: В административную единицу коммуны, где была изъята земля.

На других территориях с эквивалентными условиями, в случае отсутствия земель для отселения на территории административно-территориальной единицы районного значения, в которой изымаются земли, приоритет отдается выбору земель с благоприятным местоположением для формирования зон отселения.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-kien-vi-tri-3-thanh-pho-moi-o-ha-noi-tphcm-ap-dung-tam-bang-gia-dat-hien-hanh-de-tinh-thue-287421.html