Некоторые предприятия утверждают, что высокая плата за пользование землей затруднит контроль цен на жилье.
Резкий рост земельных доходов в первой половине этого года также затруднил доступ предприятий к земле. Даже предприятия, чьи проекты были приостановлены десятилетиями, теперь, когда юридические препятствия устранены, сталкиваются с трудностями в реализации своих проектов, поскольку сборы за пользование землей и земельные налоги выросли в десятки раз.
Почему стремительно растут сборы за пользование землей?
Профессор, доктор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды , отметил, что рост платы за землепользование в первой половине этого года был обусловлен ростом прейскуранта на землю. Когда прейскурант на землю поднимется до уровня рыночной цены, доходы от землепользования, безусловно, увеличатся. В частности, самый высокий прейскурант на землю в городе Хошимин составляет 70% от рыночной цены.
«Вьетнам уже давно входит в число стран- лидеров по объёму земельных доходов. Даже когда цены на землю были низкими, как в предыдущие годы, земельный доход в нашей стране составлял около 3% ВВП, что сопоставимо с показателями развитых стран мира, таких как США и Великобритания, и превышает показатели Японии и Южной Кореи», — добавил г-н Во.
По словам г-на До Тьен Ань Туана, преподавателя Школы государственной политики и управления имени Фулбрайта, тот факт, что ряд населенных пунктов ускоряют проведение земельных аукционов, особенно в районах с высокой экономической ценностью, таких как городские пояса, промышленные парки или районы с недавно завершенной инфраструктурой, также способствует увеличению доходов от земли.
Кроме того, начали действовать восстановление рынка недвижимости с конца 2024 по 2025 год и ряд мер по очистке рынка.
«Ускорение процесса утверждения проектов, завершение планирования и повышение прозрачности процесса преобразования целевого назначения земель помогли провести сделки более гладко, тем самым создав большой поток доходов в бюджет за счет сборов за землепользование», — добавил г-н Туан.
Однако, по словам г-на Нгуен Куок Хьепа, председателя GP Invest, хотя доходы бюджета резко возросли благодаря повышению платы за землю, государственным органам управления необходимо учесть, как резкий рост цен на землю в первой половине этого года влияет на инвестиции, производство и бизнес.
«Доходы от платы за пользование землей резко возросли в первой половине этого года, поскольку многие проекты были реализованы в течение длительного времени, а в начале этого года был введен новый прейскурант на землю, поэтому им пришлось это сделать. В Ханое были проекты, которые застряли на десятилетия и не могли быть реализованы до начала этого года, когда препятствия были устранены, и предприятия смогли продолжить их реализацию», — сказал г-н Хиеп.
Представители ряда других предприятий также заявили, что резкое повышение платы за пользование землей в первой половине этого года не является хорошим знаком для инвестиционной среды бизнеса, особенно инвестиций в недвижимость.
Земельные аукционы способствуют повышению платы за пользование землей в первой половине 2025 года. Фото: B.NGOC
Опасения по поводу платы за пользование землей могут привести к росту цен на жилье
По словам г-на Нгуена Куок Хьепа, помимо положительного влияния увеличения доходов бюджета, высокие цены на землю также имеют ряд негативных последствий. В частности, цены на жильё вырастут, поскольку все производственные затраты включены в стоимость дома, и ни один инвестор не потеряет деньги. Однако, как показывает практика, не все инвесторы могут продать жильё, повысив цену.
«Цена на квартиры уже составляет 70–80 миллионов донгов за м² , что само по себе очень дорого. Если она превысит 100 миллионов донгов за м² , кто будет её покупать? Цены на жильё недоступны для рабочих и наёмных работников.
«Даже те, у кого есть деньги на покупку жилья в целях инвестиций, спекуляции и кто согласен покупать по высоким ценам в ожидании роста цен, когда рынок замедлится, они больше не будут продолжать инвестировать», — выразил обеспокоенность г-н Хиеп.
Между тем, г-н NQK, инвестор из Ханоя, отметил, что в настоящее время многие инвесторы рассматривают возможность инвестирования в недвижимость, поскольку цены на неё резко выросли, а спрос на рынке постепенно снижается. В какой-то момент потребительская способность рынка иссякнет, рынок остановится. К этому моменту, даже если инвесторы оплатят сбор за пользование землей, они не смогут продолжать инвестировать в проект, поскольку не смогут потреблять продукцию.
По словам г-на Н.К.К., Министерство сельского хозяйства и развития села планирует внести поправки в Закон о земле 2024 года, вернув таблицу цен на землю и коэффициент землепользования, принятые в Законе о земле 2014 года. Соответственно, структура цен на землю останется неизменной в течение 5 лет и будет корректироваться с учетом коэффициента землепользования.
Поэтому необходимы более конкретные правила для коэффициентов землепользования, определение которых мы оставляем на усмотрение провинций, но необходимо также установить правила для коэффициентов землепользования под застройку, чтобы избежать произвольных коэффициентов. Поскольку инвесторам также необходимо наглядно представлять себе будущую стоимость земли под проект, чтобы делать оценки и рассчитывать отдачу, добавил г-н NQK.
Кроме того, многие предприятия выразили обеспокоенность тем, что, согласно Закону о земле, прейскурант на землю вступит в силу с 1 января 2026 года, но до сих пор многие населённые пункты не разработали новый прейскурант и продолжают рассчитывать стоимость земли по действующему прейскуранту. Поэтому необходимо провести расчёты, чтобы оперативно опубликовать новый прейскурант в начале 2026 года.
По словам представителей некоторых предприятий, цены на землю являются актуальным вопросом для большинства проектов. «Если местные органы власти будут следовать Постановлению № 71, возникнет множество проблем с оценкой земель под проект, и на её проведение уйдёт 1-2 года. Поэтому первым вопросом, требующим внимания при внесении изменений в Закон о земле, является изменение методики оценки стоимости земли», — отметил представитель предприятия.
Источник: Министерство финансов, данные: LE THANH - Графика: TUAN ANH
* Г-н До Тьен Ань Туан (преподаватель Школы государственной политики и управления имени Фулбрайта):
Рост цен на землю может затруднить производство
Погоня за сборами за пользование землей может подтолкнуть местные власти к продаже земли за деньги, повышению цен на землю через аукционы, искажению рынка, увеличению инвестиционных затрат и сдерживанию производства.
Это может подорвать экономическую конкурентоспособность, снизив привлекательность инвестиций в производство и услуги с добавленной стоимостью.
Доходы от земли должны быть более устойчивыми
С точки зрения эксперта по земельным вопросам, г-н Данг Хунг Во считает, что прейскурант цен на землю должен быть близок к рыночному, но государство должно проводить адекватную финансовую политику в отношении земли. В частности, земельная политика должна контролировать цены на жилье, как это делают многие страны.
«В других странах эта проблема решается следующим образом: инвесторам приходится платить только 30% от платы за землепользование, а не всю сумму сразу, как у нас. Государство рассчитывает налог только после ввода объекта в эксплуатацию. То есть оставшиеся 70% взимаются в качестве налога с возросшей стоимости земли после ввода объекта в эксплуатацию», — сказал г-н Во.
Между тем г-н До Тьен Ань Туан заявил, что необходимо провести комплексную реформу политики доходов от земли и недвижимости не только для создания устойчивой системы доходов бюджета, но и для разумного регулирования доходов, обеспечения социального равенства и развития здорового рынка недвижимости.
По мнению г-на Туана, необходимо постепенно отказаться от так называемого «сбора денег» и заменить его системой налога на имущество. В частности, налог на имущество должен быть построен по прогрессивной шкале: чем больше недвижимости находится в собственности человека или чем она ценнее, тем выше ставка налога.
Это делается не только для увеличения доходов, но, что еще важнее, для регулирования дополнительных доходов от земли — формы пассивного дохода, который не облагается налогом так же целесообразно, как доход от труда или производства и бизнеса.
Основная функция налога на имущество — перераспределение, то есть изъятие части прибыли у группы, владеющей значительными активами, для последующего перераспределения. В данном случае налог направлен не на снижение цен на жильё, а на создание ресурсов для поддержки малообеспеченных групп населения в доступе к жилью, развитии социального жилья, реконструкции бедных городских районов или инвестировании в общественную инфраструктуру для обслуживания большинства.
«Наряду с налогом на имущество мы также должны решительно применять прогрессивный подоходный налог с передачи недвижимости, чтобы регулировать доходы и контролировать спекулятивное поведение», — продолжил анализ г-н Туан.
Источник: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm
![[Фото] Политбюро работает с Постоянным комитетом Ханойского комитета партии и Хошиминомским городским комитетом партии.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/8/21/4f3460337a6045e7847d50d38704355d)
Комментарий (0)