Какой должна быть процентная ставка по кредитам, чтобы рынок недвижимости восстановился?

Высокий спрос на ипотечные кредиты

Недавно сайт Batdongsan.com.vn провёл опрос среди людей, желающих купить дом, о необходимости использования кредитного плеча. В ходе опроса более 73% респондентов заявили, что им необходимо взять кредит в банке для покупки дома, и только 27% не брали его вообще. Из тех, кому нужен кредит для покупки дома, до 41% нуждаются в займе в размере менее 30% от стоимости объекта, а 30% — в размере от 30% до 70% от стоимости дома.

Согласно результатам данного исследования, при обсуждении ожиданий процентных ставок по ипотечным кредитам в 2023–2024 годах около 44% респондентов заявили, что процентная ставка по ипотечным кредитам ниже 8% является для них разумной для управления своими финансами и ожидают снижения процентных ставок до этого уровня в 2024 году. Кроме того, 33% покупателей жилья согласны брать кредит, если процентная ставка по кредиту колеблется в пределах 8–10%, и только около 14% согласны с процентной ставкой в размере 10–13%.

Какой должна быть процентная ставка по кредиту, чтобы оживить рынок недвижимости? Рисунок 1 — Спрос на жилищные кредиты остается высоким.

По словам г-на Ле Бао Лонга, директора по стратегии Batdongsan.com.vn, причина, по которой многие покупатели жилья не решаются смело использовать финансовое кредитное плечо, заключается в том, что они обеспокоены экономическими трудностями, нестабильной работой и неопределенными доходами, из-за чего они чувствуют себя под давлением и неспособны платить проценты по кредиту.

«Большинство семей с доходом менее 40 миллионов донгов в месяц могут тратить на покупку недвижимости не более 20 миллионов донгов в месяц. Те, у кого доход превышает 40 миллионов донгов в месяц, могут позволить себе ежемесячный фиксированный платёж по ипотеке не более 30 миллионов донгов. Для клиентов с низким доходом, менее 20 миллионов донгов в месяц, эта сумма составляет максимум 8-10 миллионов донгов», — поделился г-н Лонг.

До сих пор процентные ставки и цены на жильё были двумя факторами, существенно влияющими на решение о покупке. Многие люди, испытывающие реальную потребность в жильё, но при этом нуждающиеся в кредитном плече, не могли решить эту проблему, поскольку процентная ставка по ипотеке всё ещё остаётся высокой по сравнению с периодом до пандемии COVID-19.

Опрос, проведённый сайтом Batdongsan.com.vn, также показал, что 72% покупателей жилья считают текущие цены на недвижимость высокими и очень высокими, превышающими платежеспособность большинства работников на текущем рынке. 75% опрошенных также заявили, что текущие процентные ставки по кредитам также находятся на слишком высоком уровне, из-за чего многие люди не решаются брать кредиты. Кроме того, сложные процедуры кредитования не позволяют многим людям или не решаются обратиться к банкам за помощью в привлечении капитала.

Процентные ставки вряд ли резко снизятся

К настоящему времени Государственный банк Вьетнама (ГБВ) четырежды снижал операционную процентную ставку. Кроме того, в недавнем постановлении правительства 97/NQ-CP от 8 июля 2023 года было подчеркнуто, что ГБВ продолжит принимать синхронные и радикальные меры по снижению уровня процентных ставок, в частности, по снижению процентных ставок по кредитам, стремясь к снижению как минимум на 1,5–2%.

Благодаря этим радикальным мерам ожидается, что средняя процентная ставка по 12-месячным депозитам, скорее всего, снизится до 6–6,5% годовых к концу 2023 года, поскольку у SBV еще есть возможности для снижения операционных процентных ставок.

Однако эксперты отмечают, что, несмотря на меры Госбанка по снижению процентных ставок, резкого снижения процентных ставок по операциям купли-продажи в последние 6 месяцев года не предвидится. В настоящее время плавающие процентные ставки в некоторых коммерческих банках по-прежнему составляют 12–13,5%. В некоторых банках после окончания льготного периода процентные ставки даже достигают 14,2%. Ожидается, что такая процентная ставка сохранится дольше и вряд ли опустится ниже 10%.

Какой должна быть процентная ставка по кредиту, чтобы оживить рынок недвижимости? Рисунок 2 — Рынок недвижимости все еще ждет позитивного влияния банковских процентных ставок.

Эксперты Batdongsan.com.vn также отметили, что для возвращения к периоду «дешевых денег» рынку потребуется множество факторов. Поэтому в краткосрочной перспективе сложно ожидать резкого снижения процентных ставок. В 2024 году процентные ставки могут продолжить снижаться, но вряд ли будут ниже 10%. Поэтому ожидать восстановления рынка в краткосрочной перспективе сложно, поскольку процентные ставки не очень привлекательны.

По данным Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, денежный поток демонстрирует признаки восстановления на рынке, и клиенты могут получить новый кредит с процентной ставкой 10–11%. Однако рынок недвижимости отреагирует только тогда, когда средняя процентная ставка опустится ниже 10%, поскольку 10% — это та сумма, которую инвесторы могут себе позволить взять в долг.

Однако процентные ставки — лишь один из факторов, влияющих на рынок недвижимости. Текущее снижение процентных ставок поддерживает только тех, кто имеет кредиты с плавающей процентной ставкой, но не привлекает тех, кто действительно нуждается в кредитах. Между тем, рынок недвижимости всё ещё ожидает восстановления ликвидности, которое улучшится только после восстановления доверия инвесторов к рынку и улучшения внутреннего состояния экономики.

Источник