Стоит ли мне покупать еще землю в пригороде, если у меня уже есть три объекта недвижимости?

Эксперты советуют внимательно рассмотреть возможность покупки земли в пригородах, поскольку это снижает диверсификацию активов, если у вас уже есть два дома в центре города и участок земли в сельской местности.

Мне 38 лет, моей жене 33 года, у нас есть 5-летний ребенок, и она беременна вторым ребенком. Я единственный, кто работает в семье, моя жена сидит дома и занимается онлайн-бизнесом, в основном домашним хозяйством. Мой доход от стабильной работы составляет около 100-120 миллионов донгов в месяц, а расходы семьи составляют около 50 миллионов.

В настоящее время у меня есть 2 дома в центре города, каждый стоит около 6-7 миллиардов донгов, и я сдаю каждый дом за 12 миллионов донгов в месяц, что в общей сложности составляет 24 миллиона донгов. Вся семья снимает квартиру за 13 миллионов донгов в месяц. У меня также есть участок земли в сельской местности стоимостью около 1 миллиарда донгов и сбережения в размере 2 миллиардов донгов.

Процентные ставки по сбережениям низкие, поэтому в этом году я хочу снять 2 миллиарда сбережений для инвестирования. Я могу занять больше с хорошими процентными ставками в иностранных банках (фиксированные на 3 года с процентными ставками 7-8% годовых) и погашать долг на основе оставшейся суммы каждый месяц.

Я в основном работаю за зарплату, не силен в бизнесе, могу принимать риски на относительно приемлемом уровне, не очень разбираюсь в рынке недвижимости, например, в пригородной земле... До сих пор я в основном копил достаточно денег, чтобы покупать дома в центре города для сдачи в аренду. Я слышал, что этот год — хорошее время для инвестиций в пригородную землю, при условии, что она должна быть долгосрочной — 3–5 лет. Однако я боюсь, что скоро будет принят второй закон о налоге на недвижимость, и людям, которые владеют большим количеством недвижимости, как я, придется платить большой налог.

Получите экспертную консультацию по выбору подходящего направления инвестиций в ближайшем будущем.

Тьен Сон

Недвижимость в восточной части Хошимина, город Тху Дук, ноябрь 2023 г. Фото: Куинх Тран — Недвижимость в восточной части Хошимина, город Тху Дук, ноябрь 2023 г. Фото: *Куинх Тран*

Консультант:

С помощью приведенной выше информации я предоставлю вам анализ и советы, которые помогут вам составить представление о финансовом благополучии вашей семьи. Исходя из этого, вы сможете принять соответствующие инвестиционные решения.

Сначала давайте проанализируем финансовое благополучие вашей семьи. Общий доход вашей семьи от зарплаты составляет около 110 миллионов донгов в месяц (в среднем), доход от аренды двух домов составляет 24 миллиона. Общие расходы семьи составляют около 50 миллионов донгов в месяц (предполагая, что они включают аренду квартиры в размере 13 миллионов, основные расходы и льготы). Таким образом, ежемесячный излишек семьи составит 84 миллиона донгов в месяц.

У вашей семьи довольно неплохой излишек, с коэффициентом до 63%. Однако, поскольку старший ребенок собирается пойти в первый класс, а семья приветствует нового члена семьи, финансовые потребности возрастут, особенно расходы на образование и здравоохранение. Это требует большей гибкости и детального планирования, чтобы обеспечить долгосрочную финансовую безопасность семьи.

Далее мы оцениваем текущий портфель активов. Два дома в центре города стоимостью 12 миллиардов, земля в сельской местности стоимостью 1 миллиард, сбережения стоимостью 2 миллиарда. Общая стоимость активов на данный момент составляет 15 миллиардов, и нет долгов.

В настоящее время ваша семья владеет значительным портфелем активов, в основном сосредоточенным в недвижимости (87%). Инвестиционная эффективность невысока, поскольку процентные ставки по сберегательным вкладам падают до 5-6% в год для годовых депозитов, а темпы роста цен на дома в центре города, согласно данным мониторинга FIDT, колеблются в среднем на 8-9% в год. Хотя недвижимость обычно приносит более высокую доходность, чем процентные ставки по сберегательным вкладам, слишком большая концентрация на одном типе активов также несет риски и может снизить ликвидность инвестиционного портфеля.

Процентные ставки по кредитам в настоящее время низкие, всего 5-8% в течение льготного периода и 9,5-10% в год после льготного периода. Это возможность использовать финансовое плечо для повышения эффективности инвестиций.

Далее мы обсудим факторы, которые следует учитывать при инвестировании в загородную недвижимость. Вы намерены снять 2 миллиарда из своих сбережений, плюс банковский кредит для владения загородной недвижимостью в течение 5 лет. При таком подходе вы диверсифицируете свой портфель недвижимости, темпы роста загородной недвижимости колеблются на уровне 12-15% в год, но это снизит ликвидность класса активов, которые вы держите.

Инвестируя в пригородную землю, когда у вас нет знаний и времени, вы рискуете не выбрать землю с реальным потенциалом. Кроме того, вы можете столкнуться с рисками, связанными с законностью, ликвидностью и потенциалом роста этой земли. Поэтому поиск хороших брокеров или поручение поиска потенциальной пригородной недвижимости авторитетным организациям является фактором, который следует учитывать.

Возможность высоких налогов на вторую недвижимость также будет фактором, который следует учитывать. В настоящее время, согласно дорожной карте, предложение о разработке Закона о налоге на недвижимость будет представлено в Национальную ассамблею для комментариев на 8-й сессии (октябрь 2024 г.) и одобрено на 9-й сессии (май 2025 г.). Неясно, когда закон будет реализован, и каков будет конкретный налоговый график для переводов. Диверсификация вашего инвестиционного портфеля и выделение соответствующей суммы денег в вашей общей финансовой картине на пригородную землю ограничит влияние налогов на активы.

Я хотел бы добавить больше о решениях финансовой защиты. Вы не указали, есть ли у всей семьи страхование жизни или нет, поэтому мой совет — убедитесь, что у каждого члена семьи есть страхование жизни и медицинское страхование. Страхование защитит вас от непредвиденных рисков, сохраняя при этом стабильность вашего дохода. Рекомендуемый уровень годового взноса составит 5–8% от общего дохода за год.

Следующий класс активов, который вам нужно будет подготовить, прежде чем продолжать инвестировать, — это отложить резерв для вашей семьи, чтобы обеспечить финансовую безопасность в случае чрезвычайной ситуации, обычно от 3 до 6 месяцев расходов. В частности, в случае вашей семьи он снизится до 150-300 миллионов донгов. Этот резерв можно разделить на сберегательные пакеты сроком на 1 месяц, 6 месяцев и 12 месяцев.

Что касается инвестиционных решений, у меня есть некоторый анализ, как следует. В настоящее время экономика переходит в новый цикл от восстановления - роста - насыщения - рецессии. Каждая фаза будет иметь каждый класс активов с подходящими характеристиками, чтобы хорошо расти в этот период.

В фазе восстановления нового цикла ожидается, что ценные бумаги в целом и акции в частности будут расти лучше всего. Поэтому, чтобы иметь хорошие показатели роста активов, вам следует иметь класс активов акций в течение следующих 2-3 лет. Если у вас нет времени, опыта и относительно высокого аппетита к риску, вы можете инвестировать в сертификаты фондов, накапливать акции или доверить свои инвестиции авторитетным финансовым учреждениям и выбирать инвестиционные сегменты, которые соответствуют вашему риску.

Золото также станет инвестиционным каналом, подходящим для аппетита к риску. В настоящее время драгоценный металл закреплен на довольно высокой цене и имеет колебания. На подходящих этапах цены золота вы также можете рассмотреть возможность удержания. Однако вам не следует инвестировать более 10% от общих активов семьи.

В конечном счете, каждое инвестиционное решение, которое вы принимаете, должно рассматриваться в рамках общего финансового плана, разработанного с учетом вашей толерантности к риску, долгосрочных финансовых целей и непосредственных потребностей семьи. Надеюсь, приведенные выше советы помогут вам в управлении и развитии ваших личных финансов.

Ву Тхи Хуонг
Эксперт по личному финансовому планированию
FIDT Инвестиционно-консалтинговая и управляющая активами компания

Ссылка на источник