Следует ли отказаться от метода добавочной стоимости при оценке земли?

По мнению экспертов, отмена метода добавочной стоимости, являющегося наиболее популярным и четко отражающего финансовую природу проектов в сфере недвижимости, является шагом назад в оценке земли и имеет долгосрочные последствия для предложения и рынка недвижимости.

Комментируя этот вопрос, д-р Нгуен Тиен Тхоа, председатель Вьетнамской ассоциации оценки, заявил, что это утверждение верно лишь отчасти. Ведь, прежде всего, при разрешении использования земель с потенциалом для застройки с целью достижения наилучшего и наиболее эффективного использования, государство должно также знать цену земли, соответствующую рыночным принципам, чтобы достичь этой цели и использовать её в качестве основы для определения финансовых обязательств между государством и организациями и частными лицами, использующими землю. И наиболее подходящим методом оценки стоимости земель для застройки такого типа является метод остаточной стоимости.

« Определение цены должно основываться на правовых основаниях (планирование, лицензирование...) и доступных объективных рыночных данных, а не на безосновательных расчетных данных », — подчеркнул доктор Тоа.

Эксперты утверждают, что при оценке земли не следует отказываться от метода добавочной стоимости.

Обсуждая этот аспект подробнее, эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости отметил, что метод оценки стоимости недвижимости чётко отражает финансовую сущность проекта: какова стоимость, каков доход, какова прибыль, что является очень научным и объективным. Этот метод чётко отражает способ использования, распределения и распределения «разницы в арендной плате за землю». Согласно международной практике, это также современный метод оценки недвижимости.

« Разработчик проекта считает, что из-за отсутствия базы данных для оценки, оценка должна основываться на гипотетических факторах, неточных, поэтому отказ от этого метода, на мой взгляд, неубедителен. Если проблема заключается в отсутствии базы данных, решение должно заключаться в создании источника качественной и надежной базы данных, а не в отказе от метода добавочной стоимости (разрушении производственного аппарата). Следовательно, если отказ от метода добавочной стоимости станет реальностью, это станет шагом назад в оценке земель », — прокомментировал он.

Следует сохранить метод излишков.

В связи с предложением об отмене метода прироста стоимости, проект Постановления о внесении изменений в Постановление № 44 предусматривает только три метода: сравнительный, доходный и коэффициент корректировки стоимости земли. Однако сразу становится ясно, что этих трёх методов недостаточно для замены метода прироста стоимости при оценке земель, имеющих потенциал для застройки.

В ходе анализа эксперты выделили три недостатка. Во-первых, определение цены на землю основано на целевом назначении с потенциалом будущего развития, а не на текущем, как это делают сравнительный и доходный методы.

Во-вторых, типы земель с общим потенциалом развития не имеют схожих, однородных активов, которые успешно торгуются на рынке, чтобы можно было применить метод сравнения (при условии, что должно быть не менее 3 сопоставимых активов, за исключением исключительных случаев), поэтому метод сравнения не может быть применен для оценки.

В-третьих, доходный метод — это метод определения будущих доходов, предполагающий, что доход стабилен, постоянен, а риск получения будущих доходов фиксирован. Остаточный метод же является полной противоположностью. Следовательно, доходный метод не может заменить остаточный метод.

По словам эксперта по правовым вопросам в сфере недвижимости, если метод прибавочной стоимости будет упразднён, в оценке стоимости земли возникнет пробел. « Какой метод будет использовать государственный орган для оценки стоимости земли при выделении земель инвесторам для реализации проектов без проведения аукциона? В настоящее время для подавляющего большинства проектов в сфере недвижимости государственные органы при выделении земель инвесторам применяют метод прибавочной стоимости (за исключением некоторых фондов малоценных земель, которые применяют метод поправочного коэффициента); даже в случае продажи прав землепользования на аукционе начальная цена должна определяться по методу прибавочной стоимости ».

Комментируя этот вопрос далее, профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды , сказал, что необходимо исключить метод коэффициента корректировки цены на землю из методов оценки земли и сохранить/добавить метод добавочной стоимости для оценки проектов развития недвижимости на земле.

Соответственно, метод коэффициента корректировки цены на землю представляет собой простое умножение стоимости, указанной в прейскуранте, установленном провинциальным Народным комитетом, на коэффициент, также установленный провинциальным Народным комитетом. «Цена земли, соответствующая требованиям рынка, — это объективная величина, и нельзя требовать, чтобы она была равна произведению двух субъективных величин, установленных и установленных провинциальным Народным комитетом. Таким образом, можно сделать вывод, что это метод определения цены на землю без какой-либо научной теории», — утверждал профессор Во.

Премьер-министр недавно направил телеграмму Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды, а также руководителям провинций и городов с просьбой оперативно устранить трудности и препятствия в оценке земель. В частности, Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды должно представить правительству для рассмотрения и обнародования Указ о внесении изменений и дополнений в Указ № 44/2014/ND-CP, регулирующий цены на землю, до 31 июля, а также завершить внесение изменений и дополнений в Циркуляр № 36/2014/TT-BTNMT, подробно описывающий методы оценки земель, строительства, корректировки таблиц цен на землю, специальной оценки земель и консультирования по вопросам цен на землю.
Однако, по мнению экспертов, поправки к Постановлению № 44 и Циркуляру № 36 содержат существенные недостатки, которые приведут к существенным последствиям для оценки земель и развития рынка недвижимости. То есть, проектный орган исключил из оценки земель метод добавочной стоимости, который является наиболее практичным и имеет полную, стабильную и прозрачную базу исходной информации.

Хай Ань

Полезный
Эмоция
Творческий
Уникальный
Гнев