БОГАТЫЕ, БЕДНЫЕ, ТЮРЬМА, ВСЕ ИЗ-ЗА ЗЕМЛИ
В душной арендованной комнате под палящей жарой начала мая г-жа Нгуен Тхи Ким Буу (Гамлет 1, коммуна Сонг Трау, район Транг Бом, Донг Най ) готовит «новые» документы, чтобы продолжить жаловаться на земельный участок ее семьи площадью более 11 000 м2 , который был конфискован для строительства промышленного парка Бау Сео (ИП) почти два десятилетия назад. В возрасте 70 лет г-жа Ким Буу является представителем второго поколения, подавшим иск. Мать г-жи Ким Буу, г-жа Ле Тхи Лам, скончалась 5 лет назад, вскоре после того, как земля ее семьи была принудительно конфискована в конце 2018 года. Г-жа Ким Буу — не единственная семья, которая жалуется. Около 50 семей здесь, на протяжении многих поколений, также не согласны с решением правительства Донг Ная конфисковать землю для передачи инвестору Bau Xeo IP.
12 января 2004 года председатель Народного комитета провинции Донг Най подписал Решение 101/QD-CT-UBND о возврате более 440 гектаров земли в коммунах Сонг Трау, Тай Хоа, Дой 61 и Транг Бом Таун и «временной передаче всей отвоеванной территории» компаниям Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company и их членам для проведения компенсационных процедур, очистки участка и инвестиционных процедур для строительства промышленного парка Bau Xeo. В феврале 2004 года компании Tin Nghia Company и Dong Nai Rubber Company внесли капитал для создания акционерной компании Thong Nhat Joint Stock Company в качестве инвестора промышленного парка Bau Xeo.
Жалоба также началась отсюда. Семья г-жи Ким Буу и домохозяйства, чьи земли были возвращены, заявили, что Решение 101 председателя Народного комитета провинции Донгнай от 2004 года, когда не было решения премьер-министра о создании промышленного парка Бау Сео, было «не в пределах полномочий». Их земля также не находилась в пределах утвержденных границ планирования, поэтому возврат земли для передачи инвестору промышленного парка не имел законных оснований. Поэтому люди не выполнили требования по возврату и жалуются с 2004 года. В 2018 году Народный комитет района Трангбом издал уведомление об организации принудительного возврата земли. Г-жа Ким Буу и домохозяйства заявили, что принудительное возвращение земли Народным комитетом района Трангбом на основании Решения 101 не соответствовало закону, поэтому они продолжали жаловаться до сих пор.
«Они компенсировали нам только 25 000 донгов/м2 и 15 миллионов донгов в качестве денег на переселение, в общей сложности 11 000 м2 домов и садов, они компенсировали более 700 миллионов донгов, как мы будем жить после того, как землю отберут обратно», - сказала г-жа Ким Буу. В течение многих лет 70-летняя женщина от имени своих 7 братьев и сестер была вынуждена жить в арендованном доме у подруги, чтобы продолжить судебный процесс, который неизвестно, когда закончится...
Многопоколенческие семьи с земельными спорами, как у г-жи Ким Буу в промышленном парке Бау Сео, не редкость. Ежемесячные отчеты Национальной ассамблеи о народных петициях никогда не упускаются из виду крупными делегациями по петициям от местного до центрального уровня, которые ищут справедливого голоса. Большинство из них — люди, ведущие земельные споры, как г-жа Ким Буу и жители района Трангбом. Количество более 70% земельных споров, объявленных властями, является средней статистикой за многие годы.
Почти четыре десятилетия национального обновления создали множество долларовых миллиардеров. Большинство из них разбогатели на недвижимости. Но почти 40 лет национального обновления также создали много поколений людей, которые чувствуют несправедливость, когда земля, которую их предки оставили на протяжении многих поколений, теперь отвоевывается по низкой цене, а затем отдается предприятиям для строительства промышленных парков, торговых центров, высотных зданий и продается по высоким ценам. Сельскохозяйственные земли людей были отвоеваны по цене 1 миллион донгов за м2, затем планировались как жилые земли, предприятия разделили их на участки, продали землю, построили высотные здания и продали ее по 50 миллионов донгов за м2. Доктор Нгуен Си Зунг, бывший заместитель главы канцелярии Национального собрания, сказал, что это увеличение на 49 миллионов донгов благодаря решениям о отвоевании, изменении планирования и распределении земли является разницей в арендной плате за землю.
Разница в фактической арендной плате за землю намного больше, чем в примере, упомянутом г-ном Нгуен Си Зунгом. У многих людей в Тхутхиеме (город Тхутдук, город Хошимин) конфисковали землю по цене 18 миллионов донгов/м2, но всего несколько лет спустя, когда они вернулись в проект, построенный на их собственной земле, сотрудники назвали цену квартиры в 350 миллионов донгов/м2, и она была распродана. Опрос, проведенный Ассоциацией недвижимости Вьетнама, показал, что разница в ценах на землю до и после проекта в некоторых местах достигала 700 раз, а по крайней мере 50 раз. Эта огромная прибыль вызвала негодование, гнев и стала источником несправедливости. Люди потеряли свои дома, потеряли свою землю, потеряли работу из-за проектов социально-экономического развития (KT-XH), ради национальных и общественных интересов, но сами они не получили той ценности, которую принесли эти проекты. Компенсации и деньги на переселение не помогли им иметь лучшую жизнь после конфискации их земли. Проекты заставляют экономику и общество развиваться, но они продолжают беднеть. Приобретение земли и расчистка участка стали «страхом» многих людей и источником длительного разочарования и жалоб.
Генеральный секретарь Нгуен Фу Чонг в своей вступительной речи на 5-й Центральной конференции 13-го созыва, когда Центральный комитет партии подвел итоги резолюции по земельной политике в мае 2022 года, сказал: «Многие люди разбогатели благодаря земле, но есть также много людей, которые стали бедными из-за земли, даже попали в тюрьму из-за земли, потеряли отношения между отцом и сыном, братьями из-за земли...». Конфликты из-за земли усиливаются по мере развития страны.
Более 70% судебных исков по всей стране связаны с землей.
ИСТОЧНИК ЗЕМЕЛЬНЫХ КОНФЛИКТОВ
Если люди не являются теми, кто получает выгоду от дифференциальной ренты, созданной проектами по приобретению земли, то кто же тогда выигрывает? Самый очевидный ответ — это бизнес, те, кому была выделена земля, которая была приобретена по низкой цене, а затем продана по очень высокой цене. Но на многих форумах бизнес утверждает, что их «обвиняют несправедливо», потому что их «обвинили плохо».
Согласно Конституции, партийным резолюциям и действующему Закону о земле, земля принадлежит всему народу и представлена государством как собственником и управляется единообразно. Осуществляя право представлять собственника, государство будет определять цель использования земли посредством планирования, планов землепользования и разрешать изменение цели использования земли. Решение использовать участок земли для строительства городской зоны вместо того, чтобы продолжать сохранять его в качестве государственных сельскохозяйственных земель (а это разрешено только государству) создало дифференциальную земельную ренту.
По словам д-ра Нгуена Ван Диня, эксперта по инвестициям и праву в сфере недвижимости, при реализации проектов в сфере недвижимости, в дополнение к выплате аванса государству для компенсации и расчистки земли, при выделении земли предприятиям придется платить дополнительные деньги в соответствии с ценой на землю, установленной государством. В методе излишков, используемом для определения цен на землю для большинства проектов по восстановлению земель и преобразованию целей землепользования, цена на землю будет рассчитываться таким образом, чтобы предприятия получали 15% добавленной стоимости после инвестиционного проекта, называемой прибылью. 85% разницы в арендной плате за землю должны будут выплачиваться в государственный бюджет через сборы за пользование землей. «Теоретически 85% излишков стоимости — это сбор за пользование землей, который инвесторы должны платить государству, который смешивается с бюджетом для расходования на нужды населения всей страны в соответствии с Законом о государственном бюджете, обслуживая государственные инвестиции», — сказал г-н Динь.
Но то, что сказал г-н Динь, это всего лишь «теория». Картина регулирования дифференциальной арендной платы за землю на практике сильно отличается, когда она должна проходить через множество сложных процессов и процедур, но имеет множество лазеек для коррупции и негатива. Предприятия находят множество способов получить максимальную прибыль. Государство, вероятно, никогда не могло «интегрировать 85% добавленной стоимости в бюджет». В большинстве крупных земельных дел от Севера до Юга за последние годы провинциальные и муниципальные власти разными способами выделяли землю предприятиям по низким ценам, в результате чего государство теряло доход от возросшей разницы в арендной плате за землю. Как минимум несколько десятков миллиардов, максимум до тысяч миллиардов донгов.
Доктор Нгуен Си Зунг, бывший заместитель главы аппарата Национального собрания
В крупном деле, переданном в суд в последние дни, 23 февраля 2017 года, бывший председатель Народного комитета провинции Биньтхуан Нгуен Нгок Хай подписал и издал официальное заявление, в котором в принципе согласился передать 3 участка земли площадью более 92 600 м2, принадлежащих земельному фонду по обе стороны дороги 706B (в районе Фухай, город Фантьет), компании Tan Viet Phat Company без аукциона по цене 1,2 млн донгов/м2, стартовой цене аукциона в соответствии с решением от 2013 года. Последующее расследование показало, что передача земли по цене 1,2 млн донгов/м2 противоречила правилам, поскольку в соответствии с Законом о земле расчет платы за пользование землей и арендной платы за землю должен определяться в соответствии с ценой земли на момент передачи или аренды земли государственным агентством. По данным властей, передача бывшими руководителями провинции Биньтхуан 3 участков земли по низким ценам предприятиям привела к потере государством более 45 млрд донгов.
Аналогичным образом, 27 декабря 2012 года бывший секретарь провинциального партийного комитета Биньзыонг Тран Ван Нам, тогдашний заместитель председателя провинциального народного комитета, подписал решения, в которых согласились применить цену земли в размере 51 914 донгов/м2 в соответствии с решением провинциального народного комитета Биньзыонг от 2006 года для расчета платы за пользование землей для двух земельных участков площадью 43 га и 145 га при изменении целевого назначения и передаче земли Корпорации по производству, импорту и экспорту Биньзыонг. Согласно приговору, установление обвиняемым Тран Ван Намом и его сообщниками низких цен на землю, не соответствующих нормативным актам, нанесло государству ущерб в размере более 761 млрд. донгов.
Во многих подобных случаях дешевой продажи «золотой земли» в Кханьхоа, Дананге или Хошимине... обвиняемые, являющиеся руководителями провинций и городов, все утверждали, что они не получали прибыли и не совершали коррупционных действий, распределяя землю по низким ценам среди предприятий. Власти также не смогли этого доказать. На перилах их домов не было обнаружено никаких рюкзаков с деньгами. В сейфах или на счетах подозреваемых не было обнаружено никаких незаконных денег. Не было выявлено никаких теневых связей. Никто не понимал, что «смазало» всю систему консультаций и принятия решений, когда все чиновники знали, что распределение земли по низким ценам было неправильным. Однако сумма потерянных денег растет с каждым днем.
«В течение долгого времени вся система была направлена на достижение дифференциальной арендной платы за землю. Это источник несправедливости и земельных конфликтов», — резюмировал д-р Нгуен Си Зунг. Чтобы уменьшить конфликты, г-н Зунг сказал, что необходимо решить проблему регулирования дифференциальной арендной платы за землю, чтобы часть этой добавленной стоимости могла быть использована для того, чтобы помочь людям, чья земля была возвращена, иметь новое жилье, равное или лучшее, чем их старое, как указано в резолюции партии. «Если есть дифференциальная арендная плата за землю, не позволяйте ей попасть в карманы предприятий или чиновников, которые имеют полномочия изменять цели использования земли или корректировать планирование. Должен быть способ справедливого перераспределения дифференциальной арендной платы за землю», — сказал г-н Зунг.
Ссылка на источник
![[Инфографика] Циркуляр, определяющий функции, задачи и полномочия Департамента культуры, спорта и туризма провинции и Департамента культуры и социальных дел на уровне коммуны](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/6/29/877f24989bb946358f33a80e4a4f4ef5)
Комментарий (0)