Orașul Ho Chi Minh folosește TOD pentru a reconstrui spațiul superurban

Modelul de dezvoltare urbană orientat spre transportul în comun (TOD) trebuie identificat ca coloana vertebrală a reconstrucției orașului Ho Și Min după fuziune.

Sistemul de metrou deschide noi spații pentru economia orașului Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Fuziunea dintre orașul Ho Chi Minh, Binh Duong și Ba Ria - Vung Tau nu este doar o schimbare pe harta administrativă.

Rezonanța dintre un centru de servicii financiare, o capitală industrială și o poartă maritimă internațională promite să creeze un pol de creștere economică unificat, cu o competitivitate remarcabilă.

Premise pentru implementarea TOD

În același timp, presiunea asupra infrastructurii, locuințelor și serviciilor publice crește exponențial, necesitând o viziune de planificare și un cadru instituțional superior. În caz contrar, megalopolisul Ho Și Min riscă să devină o entitate gigantică scăpată de sub control. În acel moment, problemele vechi nu numai că nu vor fi rezolvate, dar vor deveni mai grave.

În acest context, modelul de dezvoltare urbană orientată spre transportul în comun (TOD) a fost identificat ca fiind coloana vertebrală a acestei reconstrucții. Decizia de fuziune a făcut ca, în mod accidental, planurile individuale anterioare să devină învechite, creând în același timp o oportunitate de aur pentru a contura o rețea feroviară urbană complet nouă, cu o scară de aproximativ 1.000 km.

Aceasta nu este pur și simplu suma proiectelor vechi, ci o strategie de creare a spațiului, cu o rețea de metrou nu doar radială, ci și de anvergură, conectând substanțial interregional. Proiecte precum extinderea liniei 1 de metrou până la Binh Duong , linia de cale ferată Thu Thiem - Long Thanh sau linia Ho Chi Minh City - Can Gio (care poate ajunge la Vung Tau) sunt primele piese ale acestei coloane vertebrale.

Rețeaua de transport menționată mai sus va fi premisa implementării modelului TOD la un nivel superior, similar cu ceea ce au făcut Tokyo sau Seul. Această abordare va transforma fiecare stație de metrou nu doar într-un punct de tranzit, ci și în nucleul unui centru urban vibrant, autosuficient în ceea ce privește serviciile și locurile de muncă.

Sistemul feroviar devine un instrument de reorganizare a spațiului întregului oraș Ho Chi Minh, promovând o dezvoltare echilibrată și reducând presiunea asupra zonei centrale. Cu toate acestea, pentru a transforma această viziune în realitate, administrația orașului trebuie să elimine trei blocaje inerente în materie de politici, care sunt acum mai complicate la scară regională.

Replanificarea spațiului urban

Prima este problema terenurilor . Concentrarea unor fonduri funciare mari pentru proiecte de dezvoltare organizațională (TOD) prin mecanismele tradiționale de recuperare administrativă dezvăluie numeroase deficiențe, cum ar fi: întârzieri, costuri uriașe, conflicte sociale. Multe țări au aplicat cu succes un instrument mai eficient - modelul de „reajustare a terenurilor”.

Orașul Ho Și Minh este hotărât să dezvolte centre comerciale și de servicii de înaltă calitate asociate cu TOD - Foto: QUANG DINH

Conform acestui model, statul și cetățenii cooperează pentru a replanifica spațiul, împărțind beneficiile obținute din creșterea valorii terenurilor după investițiile în infrastructură, oamenii devenind parteneri în loc de subiecți ale căror terenuri sunt recuperate. Deși acest concept nu a fost clar instituționalizat în Legea funciară din 2024, cercetarea și aplicarea pilot sunt cerințe urgente pentru a accelera implementarea proiectului și a minimiza conflictele.

În al doilea rând, și crucial, este problema financiară . Bugetul de stat nu poate suporta costul a sute de mii de miliarde de VND doar pentru rețeaua de infrastructură de transport, în timp ce aceste proiecte creează o valoare adăugată uriașă pentru proprietățile imobiliare private din jur. Fără un mecanism eficient de „captare a valorii terenurilor”, beneficiile vor ajunge la un grup de proprietari de terenuri, în timp ce bugetul va trebui să suporte întregul cost al investiției.

Din fericire, recentele progrese juridice, cum ar fi Rezoluția 98/2023/QH15 și Rezoluția 188/2025/QH15, au oferit orașului Ho Și Min instrumente pilot importante.

Prin urmare, orașului i se permite să utilizeze bugetul de investiții publice pentru compensații și relocare pentru a crea terenuri curate în jurul stațiilor de metrou și al intersecțiilor majore, apoi să scoată la licitație terenuri pentru a atrage resurse sociale.

În același timp, 100% din veniturile obținute din creșterea valorii terenurilor din zona TOD vor fi reținute și reinvestite în sistemul feroviar urban. Aceasta este cheia creării unui ciclu financiar sustenabil, reducând dependența de bugetul de stat.

În al treilea rând, este provocarea echității sociale . Experiența internațională arată că renovarea urbană duce aproape inevitabil la fenomenul de „gentrificare”, deoarece creșterea prețurilor imobiliare împinge comunitățile cu venituri mici să-și părăsească locuințele tradiționale.

La scară mega-urbană, acest risc ar putea duce la o segregare spațială profundă. Pentru a preveni un astfel de scenariu, politicile de locuințe incluzive trebuie să fie o parte integrantă a fiecărui proiect de dezvoltare durabilă (TOD).

Legea locuinței din 2023 și decretele sale directoare au creat un cadru juridic flexibil, împuternicind autoritățile locale să oblige proiectele de dezvoltare urbană să aducă contribuții substanțiale la fondul de locuințe sociale, fie prin alocarea de terenuri, schimbul de terenuri sau plata de bani. Implementarea consecventă și viguroasă a acestui principiu va asigura că beneficiile dezvoltării sunt distribuite în mod echitabil, mai degrabă decât să fie concentrate în mâinile unui singur grup de beneficiari.

Pentru a transforma această oportunitate istorică într-o formulă pentru reconstrucția urbană, orașul Ho Chi Minh trebuie să acorde prioritate construirii fundațiilor instituționale, o sarcină silențioasă, dar fundamentală. În loc să disperseze resursele, alegeți un proiect pilot strategic situat la vechea graniță administrativă, cum ar fi zona de legătură dintre orașele Thu Duc și Di An, de-a lungul Liniei 1 de metrou.

Regiunea este bine poziționată pentru a deveni un „laborator de politici”, testând și perfecționând o suită de instrumente, de la reajustarea terenurilor, captarea valorii terenurilor și politica incluzivă de locuințe.

Înapoi la subiect

NGUYEN THANH HUNG

Sursă: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm