Endring av jordloven i møte med skyhøye jordpriser

Det resignerte sukket kom fra en ung reporter – som har en stabil jobb og en gjennomsnittlig inntekt – men som likevel ikke tør å drømme om et sted å slå seg ned i hovedstaden.

Den besettelsen er i ferd med å bli en vanlig realitet for millioner av unge mennesker i storbyer som Hanoi eller Ho Chi Minh-byen, hvor gjennomsnittsleilighetsprisene har eskalert til ufattelige høyder.

Bare i 2024 økte leilighetsprisene i Hanoi med 40–50 % sammenlignet med året før, ifølge Byggedepartementet , og mange prosjekter steg enda mer. I Ho Chi Minh-byen er prisene ikke lett å puste i, med en gjennomsnittlig økning på 20–30 %.

Bare et halvt år senere, nå, har leiligheter bygget for et tiår siden, med beskjedne arealer, også hoppet opp til 70–80 millioner VND/m². Luksusleiligheter kan koste opptil 150 millioner, og noen steder oppgir de til og med priser på over 200 millioner VND/m².

Den prisen er ikke bare utenfor rekkevidde for unge mennesker, men setter også selv middelklassen i et tap.

Det er nødvendig å avklare begrepet «markedspris på land» og skille det fra «spekulativ pris» eller «boblepris». Foto: Hoang Ha

Denne situasjonen, ifølge en økonom , har presset oppbyggingstiden som trengs for å kjøpe et hus opp til ... 60 år – det dobbelte av 30-årsgrensen som IMF anser som et tegn på en eiendomsboble.

Med andre ord, med dagens gjennomsnittsinntekt vil en vietnamesisk person tilbringe hele livet i arbeid uten å kunne eie et hus, for ikke å snakke om levekostnader, barneoppdragelse eller andre økonomiske sjokk i livet.

Tidlig i juli advarte departementet for naturressurser og miljø om at det ville bli «store svingninger» i landprisene i tiden som kommer, ettersom mange lokaliteter vil utstede nye landprislister, i henhold til jordloven fra 2024.

Hvor vil tomteprisraset fortsette?

Hvorfor øker eiendomsprisene så raskt?

Jordloven fra 2024 krever at lokale prislister for tomter skal være «nær markedsprisene». Jordprislisten, et nytt verktøy som forventes å gjenspeile markedsverdiene på en ærlig måte, legaliserer dessverre jordfeber forårsaket av spekulasjon og manipulerte auksjoner.

Hvorfor er det slik?

Hva er markedsprisen? Den såkalte «markedsprisen» i dag fastsettes ofte fra virtuelle transaksjoner, kortsiktige spekulative oppsvingninger, unormalt høye auksjonspriser og oppblåste individuelle partier – og brukes deretter på hele området.

I tillegg har den skyhøye tomteprislisten ført til en økning i alle relaterte skatter, avgifter og gebyrer. Bedrifter som søker om å endre formålet med arealet, folk som søker om å skille eller slå sammen tomter, eller bare bygger hus – alle er underlagt tomtekostnader.

Det finnes mange tilfeller der det er umulig å endre formålet med bruksretten på egen grunn fordi man ikke har råd til den store økonomiske differansen.

Alle er fanget i spiralen av tomtepriser: Folk har ikke råd til å kjøpe boliger; bedrifter har ikke lenger motivasjonen til å investere. Og som et resultat mister økonomien en stor energikilde fra både forbruk og produksjon.

For høye tomtepriser har eliminert insentiver, i stedet for å bli en ressurs for utvikling.

På konferansen for å gjennomgå tre år med implementering av resolusjon 18 og ett år med implementering av jordloven fra 2024, som ble holdt morgenen 10. juli, påpekte statsminister Pham Minh Chinh viktige flaskehalser: prosedyrer for gjenvinning, tildeling og utleie av land er fortsatt trege; verdsettelse av land mangler åpenhet; auksjoner utnyttes til å manipulere priser; politikken for jordfinansiering er ikke fullt institusjonalisert.

Ifølge statsministeren er statens rolle som representant for hele folkets eiendomsrett ikke klart fastslått, noe som fører til en situasjon der «den som har makten, eier landet», og «den som setter prisen, bestemmer hele markedet».

På denne konferansen innrømmet delegatene også åpent at bevisstheten om regimet med offentlig eierskap av land «fortsatt er begrenset».

Faktisk er innholdet i regimet for offentlig eierskap av land ikke avklart. Staten er den representative eieren, men i realiteten har bare noen få etater – eller til og med bare en gruppe embetsmenn – rett til å direkte avgjøre alle spørsmål knyttet til land: fra planlegging, arealtildeling, endring av arealbruksformål til verdsettelse. Når denne makten ikke kontrolleres strengt, kan land lett bli et verktøy for å tjene lokale interesser.

Diskriminering i landpriser er også en stor urettferdighet. Utenlandske investorer eller «begunstigede» bedrifter kan bli tildelt land til lave priser, selv med fulle insentiver. Samtidig må de fleste innenlandske private bedrifter kjøpe land til ublu priser og bære alle slags «markedsmerkede» kostnader. Dette forvrenger forretningsmiljøet, noe som fører til at land – en spesiell ressurs – brukes ineffektivt og forårsaker alvorlig sløsing.

Hva skal man gjøre når man endrer jordloven?

For det første er det nødvendig å avklare konseptet «markedspris på land» og skille det fra «spekulativ pris» eller «boblepris». Landprislister kan ikke hentes fra uregelmessige auksjoner eller manipulerte transaksjoner, men må være basert på reelle transaksjonsdata, langsiktige gjennomsnitt og overvåkes uavhengig.

For det andre må statens rolle – som representant for folkets eiendomsrett – institusjonaliseres spesifikt. Staten er ikke bare «prissetter», men også «beskytter av rettferdighet». Politikk for tildeling og prising av land må være offentlig, transparent og ha en tydelig sosial overvåkingsmekanisme.

For det tredje er det nødvendig med omfattende reformer av politikken for jordfinansiering. Høye jordpriser kan ikke brukes som et verktøy for å øke budsjettinntektene. Hvis staten ønsker å ha ressurser fra jord, må det gå hånd i hånd med omfattende reformer innen verdsettelse, arealbruksskatt og investeringsinsentiver – basert på prinsippene om rettferdighet og effektivitet.

For det fjerde må arealplanlegging etableres i henhold til en todelt forvaltningsmodell, med en langsiktig visjon og tett knyttet til den sosioøkonomiske utviklingsstrategien. Arealdatabaser må kompletteres og sammenkobles, slik at det skapes et grunnlag for overvåking og for å ta de riktige beslutningene.

Til slutt – men aller viktigst – er det viktig å gi land tilbake til sin rettmessige plass: en spesiell ressurs, som ikke kan verdsettes av spekulative markeder, kan ikke forvrenges av beslutninger om å be om og gi.

Den nylige 12. sentralkonferansen, sesjon XIII, slo tydelig fast at endringen av jordloven må ha som mål å «sikre åpenhet, rettferdighet, effektivitet og harmoni i interesser mellom staten, folket og bedriftene». Dette er ikke bare en politisk orientering – men et løfte om rettferdighet til millioner av mennesker som sukker over drømmen om å bosette seg.

Uten rask og avgjørende handling vil drømmen om å eie et hjem forbli en luksus for en hel generasjon; tilgang til land for produksjon og næringsvirksomhet vil være utenfor rekkevidde for vietnamesiske bedrifter.

Dette er et problem knyttet til hele systemet med urettferdig og ikke-markedsbasert ressursallokering, ikke bare eiendomsmarkedet. Den reviderte jordloven må ta hensyn til disse kravene.

Vietnamnet.vn

Kilde: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html