연말은 주택 부동산 거래가 가장 활발해지는 시기입니다. 하지만 조심하지 않으면 토지 매수자와 투자자는 토지 중개인의 "함정"에 쉽게 빠질 수 있습니다.
OneHousing의 지역 영업 이사인 도 응옥 탕 씨는 기자들과의 대화에서 다음과 같이 말했습니다. 법적 위험, "과대 평가된" 가격, 비전문적인 중개인은 연말에 주택 구매자가 겪게 되는 세 가지 함정입니다.
Do Ngoc Thang 씨 - OneHousing 지역 영업 이사. (사진: PH)
연말 주택 구매자가 빠지기 쉬운 세 가지 함정 공개
지난해 부동산 시장이 전반적으로 침체되어 있었는데, 올해 말 주거용 토지 시장은 어떻게 전개될 것으로 예상하십니까?
- 주거용 토지 부문과 관련하여, 과거부터 현재까지 하노이 는 도심권 4개 지구와 현재 도심권 12개 지구로 구성되어 있으며, 시장 추세의 증가나 감소에 크게 영향을 받지 않았습니다.
도심 - 토지 기금을 확장할 수 없지만 인구는 계속 증가하고 있으며 가장 중요한 것은 수요가 실제 수요라는 점입니다. 거주, 투자, 사업, 임대 등에 대한 수요가 항상 존재하기 때문에 도심 부동산 가격은 거의 변동이 없고 때로는 약간만 오르기도 하지만 꾸준히 오르며, 주택 구매자는 손실을 걱정하지 않고 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있습니다.
지금부터 연말까지 주거용 부동산 거래가 가장 활발합니다. 이는 매년 관례에 따른 것입니다.
빨리 계약하고 싶은 마음과 함께, 연말에 집을 살 때 구매자들이 직면할 수 있는 위험은 무엇일까요? 현재 시장에서 구매자들을 기다리고 있는 함정은 무엇일까요?
- 주택 구매의 위험은 연말에만 있는 것이 아닙니다. 부동산을 구매하는 고객의 영원한 문제는 첫째 합법성, 둘째 가치 평가, 셋째 중개인의 조언입니다.
법적으로 고객은 증명서 없이 주택을 거래하거나, 손으로 쓴 문서나 공증된 문서로 매매하거나, 증명서를 공유하거나, 증명서가 신용정보회사에 등록되어 있거나, 주택 소유자가 2~3명을 위해 예금을 맡길 경우 위험에 직면할 수 있습니다. 가장 흔한 위험은 주택 소유자가 금융 기관에서 대출을 받기 위해 신용장을 소지하는 것입니다. 모든 사람은 매매 서류를 알고 있거나 예금 계약서를 작성해야 합니다.
중개인이 고객을 위해 주의 깊게 확인하지 않으면 구매자에게 매우 위험할 수 있으며 예측할 수 없는 결과를 초래할 수 있습니다. 대부분의 부동산 가격은 수십억 동에 달하기 때문입니다.
두 번째는 가격에 관한 것입니다. 연말에는 매매에 대한 정보가 넘쳐납니다. "빚 때문에 집을 사야 한다니, 급매를 해야 한다니, 연말에 충격적인 가격을 내야 한다니..." 이런 정보는 탐욕스러운 이익을 노린 것일 가능성이 높습니다. 만약 중개인이 시세보다 훨씬 싸다고 말한다면, 그 말에 의문을 품고 예상치 못하게 싼 물건은 조심해야 합니다. 모든 것에는 가격이 있습니다.
중개인들에게는, 처음에는 싸고 충격적인 할인 가격에 매물을 "낚아채는" 일이 흔했지만, 사실은 그렇지 않습니다. 이는 구매자의 관심을 끌어 다른 매물로 유도하는 수법입니다. 이는 더 이상 새로운 이야기가 아니며, 많은 시장에서 흔한 관행이 되었습니다. 또는 중개인들이 구매자의 심리를 이용하여 가격을 인상하고 그 차액을 "차익"으로 챙기는 일도 드물지 않습니다.
"토지 중개업자"들은 연말에 여러 가지 수법을 쓴다. (사진: VNT)
"회색 지대"가 많은 시장에서 구매자는 언제든 위험에 직면할 수 있습니다. 수십 년간의 경험을 쌓은 전문가로서, 주택 구매자에게 어떤 조언을 해 주시겠습니까?
- 주거용 부동산 거래는 매일 일어나고 있으며, 구매자가 시장에 진입할 때 가장 중요한 것은 자신이 직면할 수 있는 위험을 파악하기 위해 신중하게 조사하는 것입니다.
부동산의 합법성과 관련하여, 경험에 따르면 구매자는 계약금을 지불하기 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 등기부등본에 기재된 정보가 정확해야 합니다. 그리고 물론, 부동산의 합법성을 보장할 수 있는 최고의 전문성을 갖춘 평판 있는 중개 회사를 통해 거래하는 것이 좋습니다.
가격 관련해서는, 오늘 A, B, C 아파트를 어떤 구조, 어떤 위치, 어떤 골목길을 가졌는지 직접 확인해 보세요. 그러면 이 지역의 평균 가격은 대략 얼마 정도일지 가늠해 보실 수 있을 겁니다. 만약 고객이 이 지역을 왜 사야 하는지, 가격은 얼마인지, 거래의 법적 절차는 무엇인지 등을 자세히 설명해 줄 수 있는 전문적이고 박식한 중개인을 만나게 된다면, 저희는 더 안심할 수 있을 것입니다.
주택 거래에서는 중개인의 전문성이 매우 중요합니다. 앞서 언급했듯이, 합법성과 가격 외에도 중개인은 고객의 주택 검색, 방문, 매매 절차 진행 등 모든 과정에 항상 참여합니다.
그러니 첫 만남부터 몇 가지 질문을 통해 그들이 직업이 있는지, 헌신적인지, 해당 지역을 이해하는지 등을 확인할 수 있습니다.
대규모의 명성 있는 사업체나 기업을 위해 일하는 전문 중개인을 만나는 것은 고객이 주거용 토지 거래 과정에서 모든 위험을 최소화하는 데 도움이 될 수 있습니다. 왜냐하면 이 경우 독립적인 중개인이 아닌 중개 사업체 자체가 고객 거래에 책임을 지기 때문입니다.
주택 부동산 시장에서 '위험 속의 기회' 찾기
말씀하신 대로, 주거용 부동산 투자 기회를 알아보는 고객이 여전히 많습니다. 올해 말까지 구매자들이 목표로 삼을 수 있는 가격대는 무엇이라고 생각하십니까? 그리고 이 시장이 구매자들의 현금 흐름에 있어 실제로 지속 가능한 시장이라고 생각하십니까?
- 주거용 부동산 투자 시 가격 결정은 전적으로 구매자의 가용 자금 여력에 달려 있습니다. 은행과 긴밀히 협력하는 대형 중개사를 제외하고는 주택 구매자를 위한 금융 솔루션을 제공하지 않는 경우가 많기 때문입니다.
도심 지역 주택지의 경우, 거래가 가장 활발한 가격대는 30억~60억 동입니다. 베트남 사람들은 안전한 곳을 선호하며, 여전히 많은 사람들이 지상 주택에 거주하는 것을 선호합니다. 골목길 주택의 경우, 오토바이 진입이 가능하며, 가격은 m²당 약 1억~1억 2천만 원입니다. 50m² 규모의 주택은 약 50억 원이며, 5층 건물로 각 층당 35~40m² 규모이며, 사용 가능한 면적도 최대 200m²에 달합니다.
하노이 중심부의 공급은 토지 자금이 확장될 수 없기 때문에 큰 변동이 거의 없으며, 도심 주택 토지 거래는 수요에 따라 순환합니다. 전반적인 부동산 시장의 변동과 관계없이 수요와 공급은 항상 균형을 이룹니다. 누군가 팔고 싶어 하면 누군가 사고 싶어 하고, 그 반대의 경우도 마찬가지입니다.
예를 들어, 처음 결혼했을 때는 30m²(약 9평)짜리 집만 사고 싶었지만, 3~5년 동안 사업을 하면서 돈을 많이 벌다 보니 자연스럽게 더 넓은 집을 찾고 싶어졌습니다. 그때쯤이면 집을 팔고 싶어졌고, 그 후에도 계속 사고 싶어졌습니다. 많은 사람들이 큰 집에 살지만, 사업이 어려워지면 큰 집을 팔고 더 작은 집으로 이사해서 사업 자금을 마련하기도 합니다. 주택 부동산의 수요와 공급은 항상 존재합니다. 저도 다섯 채의 집에서 살아봤습니다.
주거용 부동산 투자 시 가격 범위는 전적으로 구매자의 가용 자금에 따라 달라집니다. (사진: OH)
몇 년 전 시장이 붐을 이루었을 때 투자자들에게 큰 인기를 끌었던 교외 토지 부문에도 이런 현상이 해당됩니까?
- 약 2~3년 전, 교외 부동산 투자에 참여한 투자자들은 "조수가 오르면 배가 오른다"는 말처럼 엄청난 수익을 누렸습니다.
그러나 우리는 이전의 교훈을 볼 수 있습니다. 2010년 교외 지역 부동산은 급격히 증가했지만 거품이 붕괴되면서 감소하기 시작했고 많은 투자자가 어려움을 겪었고 심지어 파산하여 당시 많은 집을 팔았습니다... 이 상황은 2022년과 2023년 초에도 반복되었으며, 신용 빚을 갚기 위해 손실을 보고 집을 판다는 소식이 널리 퍼졌습니다.
제 생각에는 시장이 회복되면 아파트나 타운하우스처럼 실질 주택 수요가 있는 부문부터 회복될 것입니다. 국회가 투기 방지를 위해 토지 분할 및 매각을 "강화"하는 부동산사업법을 통과시키면 교외 지역은 더 큰 어려움에 직면하게 될 것입니다.
법적 규제가 점차 개선되고 시장 투명성이 증진됨에 따라 교외 토지 부문은 고객 투자 포트폴리오에서 점점 덜 매력적이 되고 있습니다.
마지막으로, 올해 말 주택 구매자들에게 조언이 있으신가요?
- 구매자에게 조언하자면, 기준을 충족하는 상품이 있고, 판매하려는 집주인이 있고, 판매할 의향이 있고, 표준적인 법적 조건을 갖추고 있고, 자금이 충분한 등의 조건이 갖춰진 상품이라면, 오늘 집을 보러 가고 내일도 집을 보러 가야 한다는 걱정 없이, 사업에 집중하고 즐겁고 따뜻한 설 연휴를 보낼 수 있도록 구매하는 것이 좋습니다. 도심 주거용 토지는 가격이 인하된 적이 한 번도 없기 때문입니다.
매우 감사합니다!
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