은행 이자율이 크게 낮아졌는데도 주택 구매자들은 왜 조심스럽고 감히 "돈을 내려놓지" 못하는 걸까요?

주택담보대출 부진, 성장 둔화

올해 마지막 몇 달 동안 은행 대출이 가속화되는 데 원동력이 될 것으로 예상되는 반면, 주택 대출은 부진하고 예상보다 회복 속도가 느립니다.

주택 가격은 너무 비싼 반면 유동성은 부족하고 대출 금리도 상승하고 있어 투자자와 주택 구매자는 조심스러워지고 돈을 내놓을 엄두를 내지 못하고 있습니다.

응우옌 득 탁 디엠 사콤 은행 사장은 올해 첫 9개월 동안 은행 대출이 기대에 미치지 못했다고 밝혔습니다. 다우투(Dau Tu) 신문에 따르면, 이러한 상황의 원인 중 하나는 부동산 구매자의 소득 감소와 적정 가격의 주택 공급이 수요를 충족하지 못했기 때문입니다.

VCBS 증권 애널리스트들에 따르면, 주택 공급 부족으로 주택 구매 수요가 회복되지 않고 있습니다. 게다가 최근 주택 가격(특히 도심 아파트)이 급등하면서 투자자와 차용자들은 자가용 주택 구매에 대한 우려를 표명하고 있습니다. 올해 상반기 부동산 사업 신용은 10% 이상 증가한 반면, 소비자 주택 담보 대출은 1% 남짓 증가하는 데 그쳤습니다.

주택 대출에 대한 수요 약화로 인해 시스템 전반의 신용 성장이 둔화되었습니다.

낮은 이자율과 주택 및 투자에 대한 높은 수요를 고려할 때, 향후에는 주택담보대출이 소매 신용의 주요 성장 동력이 될 것으로 예상됩니다.

VCBS 애널리스트들은 "향후 공급이 더욱 긍정적으로 변할 때 부동산 및 건설 신용이 계속해서 빠르게 증가할 것으로 예상합니다. 특히 새로운 부동산 관련 법률 시행 이후 금리 인하 및 법적 문제 해결 노력으로 프로젝트들이 가속화되고 있습니다. 동시에 낮은 대출 금리는 부동산 업체와 주택 구매자의 차입 수요를 촉진합니다."라고 말했습니다.

그러나 AFA 그룹 CEO 판 레 탄 롱 씨는 Vnexpress 를 통해 현실은 예상과 다르다고 밝혔습니다. "많은 부동산 중개인들은 저금리가 부동산으로의 현금 흐름을 촉진할 것이라고 생각하지만, 실제로는 유휴 자금이 부동산으로 유입되는 것이 아니라 은행 예금으로 다시 유입되고 있습니다. 주택 가격이 너무 높아 '매수하기도 매도하기도 어려운' 시장 상황으로 인해 부동산 거래가 감소하고 현금 흐름이 확보되지 못하고 있습니다."라고 롱 씨는 말했습니다.

개인 주택 담보 대출은 오늘날 은행에서 가장 수익성이 높은 부문 중 하나입니다. 또한 은행 신용 포트폴리오에서 미상환 대출의 상당 부분을 차지하는 부문이기도 합니다. 따라서 은행들은 신용 회복을 간절히 바라고 있습니다.

하지만 EZ 부동산 투자 및 개발 주식회사(EZ Property)의 팜 둑 토안(Pham Duc Toan) 대표이사에 따르면, 현재 많은 주택 구매자는 은행에서 돈을 빌리는 것을 "두려워"하고 있습니다. 그 이유 중 하나는 2023년에 부동산에 묶여 고통을 겪었기 때문입니다.

사람들은 "자택 꿈"을 실현하는 데 어려움을 겪습니다.

2021년과 2022년에 주택담보대출이 급증했는데, 이는 부분적으로 코로나19 팬데믹 기간 동안 은행들이 저금리를 적용한 데 기인합니다. 그러나 이후 변동금리가 급등하고 부동산 시장이 유동성 위기에 빠지면서 많은 투자자들이 금리 부담을 줄이기 위해 자산을 매도하고 손실을 줄이는 조치를 취해야 했습니다.

2024년 8월 빈찬구에 있는 호치민시 서부지역의 재정착 지역, 아파트, 타운하우스, 토지. 사진: Quynh Tran

현재 주택담보대출 금리가 하락했지만, 주택 구매자들은 인센티브 종료 후 변동 금리에 대한 우려를 여전히 갖고 있습니다. 게다가 소득 대비 주택 가격이 너무 높아서 사람들은 여전히 신중한 태도를 보이며 주택 구매를 위해 돈을 빌리는 것을 꺼리고 있습니다.

호치민시 1군 병원의 수간호사인 푸옹 씨에 따르면, 그녀의 주택 구매 예산은 약 30억 동(VND)이며, 이 중 약 20억 동은 저축하고 10억 동은 은행에서 빌린 돈입니다. 그녀는 7군 인근 지역에 방 2개짜리 아파트를 사고 싶어 합니다. 일주일 동안 조사한 결과, 조건을 충족하는 아파트 몇 채를 찾았지만, 아파트의 실제 가치에 비해 여전히 높은 가격이라고 생각하여 망설였습니다.

Vnexpress에 따르면, 그녀는 지금 당장 매수를 마무리하지 않은 이유에 대해 "현재 공급 부족으로 인해 집값 이 오르고 있는 것 같습니다. 시장이 개선되고 공급이 다양해져 선택지가 늘어날 때까지 기다리고 싶습니다."라고 말했습니다.

실제로 최근 주택 가격은 꾸준히 상승하고 있으며, 특히 아파트 가격이 상승세를 보이고 있습니다. 베트남 부동산중개인협회(VARS)에 따르면 2분기 하노이 와 호치민시의 아파트 가격 지수는 2019년 대비 각각 58%와 27% 상승했습니다. 올해 분양된 아파트의 80% 이상이 평방미터당 5천만 동(VND) 이상입니다. 교외 지역의 부동산 가격은 평방미터당 4천만~8천만 동(VND) 수준인 반면, 도심 지역은 평방미터당 1억 동(VND) 이상에 달합니다.

VARS에 따르면, 20억 VND 미만의 저렴한 아파트를 구매하기 위해 대출을 받으려면 각 가구의 월 소득이 최소 3,500만~4,000만 VND 이상이어야 합니다. 이는 부채 상환과 월 생활비를 충당하기 위한 것입니다. 반면, 도시 가구의 현재 소득은 월 1,000만~2,000만 VND에 불과합니다. 낮은 가격과 유동성은 예상대로 부동산으로의 자금 유입을 방해하는 장애물입니다.

VARS 회장 응우옌 반 딘은 신용 성장의 원동력이 부동산, 특히 주택 담보 대출 수요에 달려 있다고 분석했습니다. 따라서 이 분야의 대출 수요를 촉진하기 위해서는 사람들의 소득 수준에 맞춰 부동산 가격을 규제하는 정책이 필요합니다. 또한, 기업들이 비용을 절감하고 부동산으로의 자본 유입을 촉진하기 위해 신용 공여 조건을 더욱 유연하게 적용할 수 있도록 법적 장벽을 제거하는 것이 필수적입니다.

차용인 입장에서도 경제 전문가들은 이 시기에 부동산 구매 자금을 사용할 때 신중한 계산을 권장합니다. 개인 부동산 전문가인 레 꾸옥 끼엔(Le Quoc Kien)에 따르면, 주택 구매를 위해 자금을 빌릴 때는 우선 안정적인 급여 수입과 최소 40~50%의 자기 자본이 있어야 하며, 나머지는 은행의 재정 지원을 통해 부채 상환 능력을 유지하고 부실 채권을 피해야 합니다.

키엔 씨는 일반적으로 주택 구매자는 일상생활에 필요한 다른 기본적인 비용을 충당하기 위해 월 총소득의 최대 40%까지만 주택에 지출해야 한다고 말했습니다. 따라서 은행 간 주택 담보 대출 금리를 비교하여 적합한 대출 상품을 선택하는 것 외에도, 주택 구매자는 현금 흐름과 상환 능력을 신중하게 고려해야 합니다. 매달 이자와 원금 상환을 신중하고 합리적으로 계획하지 않으면 재정적 부담과 생활에 큰 부담을 안겨줄 수 있습니다.

유동성이 낮은데 부동산 가격이 지나치게 높으면 매수자가 매매를 하지 못하고 장기간 자본을 매도해야 할 뿐만 아니라, 매수자가 자산을 축적하고 높은 수익률을 기대하기 어렵게 만듭니다. 높은 주택 가격은 부동산 임대 수익(총 투자 가치의 약 3%에 불과하며 은행 금리보다 훨씬 낮음)을 감소시킵니다. 다우투(Dau Tu) 신문에 따르면, 이는 자금이 부동산 대신 저축으로 흘러가는 이유이기도 합니다.

VPBank Securities Company의 분석가들은 베트남 국민의 소득 대비 주택 가격 비율이 상승하여 권장 비율보다 약 4~5배 높다고 밝혔습니다. 따라서 지난 한 해 동안 주택 담보 대출 금리가 크게 하락했지만, 주택 가격은 여전히 높아 많은 사람들이 "내 집 마련의 꿈"을 실현하는 데 어려움을 겪고 있습니다.

칸린 (t/h)

출처: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm