상업용 주택 프로젝트의 이전이 차단됨

토지 가치 평가의 병목 현상으로 인해 많은 상업용 주택 프로젝트는 국가에 대한 재정적 의무를 이행하기 위한 토지 사용료를 아직 결정하지 못해 양도 거래를 진행할 수 없습니다.

토지 가치 평가의 병목 현상으로 인해 많은 상업용 주택 프로젝트는 국가에 대한 재정적 의무를 이행하기 위한 토지 사용료를 아직 결정하지 못해 양도 거래를 진행할 수 없습니다.

호치민시의 많은 상업용 주택 프로젝트는 토지 사용료 문제로 인해 양도가 불가능합니다.

토지 이용료 문제로 난항

다우투 신문 기자들과의 인터뷰에서 호치민시 한 부동산 회사 대표는 회사가 여러 잠재적 프로젝트를 보유하고 있지만, 자금 흐름 문제로 인해 호치민시 7군에 위치한 프로젝트를 이전할 파트너를 물색하고 있다고 밝혔습니다. 파트너는 준비가 되었지만, 법적 장벽으로 인해 프로젝트 이전 계약은 아직 이행되지 않고 있으며, 가장 큰 문제 중 하나는 토지 사용료 문제입니다.

규정에 따라 프로젝트를 양도하려면 투자자는 토지 사용료를 포함한 국가에 대한 재정적 의무를 이행해야 합니다. 재정적 어려움을 겪는 기업은 토지에 대한 재정적 의무를 이행할 수 없으며, 파트너가 문제 해결을 위해 자금을 선지급하기로 합의하더라도 토지 가치 평가의 병목 현상으로 인해 해당 프로젝트의 토지 사용료를 지불할 수 없습니다.

현재 중단된 부동산 프로젝트 수백 건은 국가에 대한 재정적 의무를 이행하지 않았습니다.

위에 언급된 기업만이 유일한 사례는 아닙니다. 2024년, 호찌민시의 많은 기업들이 프로젝트 이전을 위한 파트너를 찾고 있다고 "신호"를 보냈지만, 지금까지 성공적인 거래는 없었습니다.

호치민시 건설국의 정보에 따르면, 2024년에는 시내 상업용 주택 프로젝트가 양도되지 않을 것으로 나타났습니다. 많은 외국인 투자자들이 합병 및 인수(M&A) 거래를 추진하고 싶어하지만, 모두 법적 절차에 어려움을 겪고 있습니다.

규정에 대한 제안된 수정안

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 1년 내내 상업용 주택 프로젝트가 하나도 양도되지 않았다는 사실은 M&A 활동이 침체되어 있음을 보여주는 것이라고 인정했지만, 이는 많은 기업이 어려움을 극복하고 현금 흐름을 창출하기 위해 투자를 구조조정해야 하는 실제적인 필요성이기도 합니다.

차우 씨에 따르면, 부동산사업법(2023) 제39조는 매우 엄격한 원칙을 규정하고 있습니다. 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부를 양도한 후, 양수인은 양도 투자자의 권리와 의무를 승계합니다. 그러나 이 법은 또한 프로젝트 양도의 조건으로 토지 사용료, 토지 임대료 및 세금, 수수료, 토지 관련 비용(있는 경우)을 포함한 프로젝트 토지에 대한 재정적 의무를 완수해야 한다고 규정하고 있습니다.

차우 씨는 이러한 규정이 일관성이 없고 현실과도 맞지 않는다고 말했습니다. 부동산 및 상업용 주택 프로젝트 투자자들은 프로젝트 조정으로 인해 추가 재정적 의무가 발생하는 경우를 제외하고는 재정적 의무를 이행하고 국가에 토지 사용료를 한 번만 납부하기 때문입니다.

따라서 HoREA는 건설부가 부동산 투자자가 토지에 대한 재정적 의무를 이행하지 않고 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부를 양도하는 경우 양도를 받는 기업이 이전 투자자를 대신하여 이 의무를 이행할 책임이 있다는 규정을 총리와 유관 당국에 검토 및 보완하도록 제출하는 것을 고려할 것을 제안했습니다.

HoREA에 따르면, 이 개정안은 M&A의 병목 현상을 제거하고, 기업의 어려움을 해소하며, 프로젝트 이전 활동에 대한 막힘을 해소하여 부동산 시장의 회복과 안전하고 건강하며 지속 가능한 개발을 촉진하는 동시에 국가 예산 수입 증대에 기여하는 것을 목표로 합니다.

더욱이, 현재 중단된 수백 개의 부동산 프로젝트가 국가에 대한 재정적 의무를 이행하지 못하고 있습니다. 이러한 프로젝트가 이전되는 경우, 양수인은 일반적으로 재정적, 행정적 역량을 갖춘 주체로, 프로젝트를 재개하거나 시장 수요에 맞춰 프로젝트를 재구조화하고 조정할 수 있으며, 이를 통해 추가적인 재정적 의무를 발생시키고 국가 예산 수입을 증대시킬 수 있습니다.

차우 씨는 "위의 규정이 개정되지 않더라도 기업들은 주식을 양도하거나 사업을 매각하는 방식으로 규정을 '회피'할 수 있는데, 이는 본질적으로 부동산 프로젝트를 양도하는 것과 같다"고 덧붙였다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html