시장 움직임

2024년 3분기에 접어들면서 가장 눈에 띄는 징후는 기업들이 지속적으로 신규 프로젝트를 시작하면서 시장이 회복되기 시작한다는 것입니다. 그러나 4분기에도 시장은 여전히 ​​많은 어려움에 직면해 있습니다.

4분기 남부 부동산 시장은 많은 어려움에 직면할 것으로 예상된다.

시장이 회복되기 시작한다

2024년 첫 8개월 동안 시장은 2022~2023년 기간에 비해 상당한 회복 조짐을 보였지만, 세그먼트별로 회복 정도가 균등하지는 않았습니다.

토지 세그먼트

2024년 첫 8개월 동안 호치민시 시장과 주변 지역의 토지 부문에서는 14개 프로젝트가 판매를 위해 공개되었습니다(신규 프로젝트 3개, 다음 공개 단계에 있는 프로젝트 11개).

시장 공급품목은 787개로 2023년 동기(1,454개 구획) 대비 46% 감소했습니다.

신규 공급 흡수율은 약 30%로, 237건의 거래가 성사되어 2023년 동기(559건) 대비 58% 감소했습니다.

타운하우스/빌라 부문

2024년 8월, 호치민시와 주변 지역의 타운하우스-빌라 시장에서는 16개 프로젝트가 판매를 시작했습니다(신규 프로젝트 3개, 다음 단계 오픈 프로젝트 13개).

시장 공급품목은 1,333개로 2023년 동기(659개 품목) 대비 2배 증가했다.

신규 공급 흡수율은 61%에 달했으며, 이는 817개의 상품이 성공적으로 거래된 것과 같으며, 2023년 같은 기간 대비 3.5배 증가한 수치입니다.

아파트 부문

호치민시와 주변 지역의 아파트 부문에서는 8개월 동안 30개의 프로젝트가 판매를 시작했으며, 이 중 7개는 신규 프로젝트이고, 나머지는 기존에 시작된 프로젝트의 다음 단계입니다.

2023년 시장에 공급된 신규 주택은 5,378채로 전년 대비 24% 감소했습니다. 이는 대부분 호치민시와 빈즈엉성 에 집중된 다음 단계 프로젝트들입니다.

흡수율은 신규 공급량의 76%에 도달했으며, 성공적인 거래는 4,086건으로 전년 대비 22% 감소했습니다.

리조트 부동산

리조트 부동산 부문의 경우, 단기적으로 시장이 크게 개선될 조짐을 보이지는 않았습니다. 일부 부문(리조트 빌라 및 콘도텔)에서 공급이 증가했지만, 소비는 여전히 미미하고 일부 프로젝트에서만 지역적으로 집중되어 있습니다.

주거용 부동산 부문의 경우, 1차 매매가는 연초 대비 큰 변동이 없었습니다. 2차 시장 유동성은 회복 조짐을 보이고 있지만, 대부분 이미 양도되고 법적 절차가 완료되었으며 도심에 편리하게 위치한 프로젝트에 집중되어 있습니다. 리조트 부동산 부문의 경우, 2차 매매가가 급락하여 많은 투자자들이 20%, 심지어 30%의 손실을 감수하고 있지만, 여전히 현금화는 매우 어렵습니다.

4분기 시장 과제

2024년 세계 경제 성장률은 2023년 대비 감소할 것으로 전망됩니다. 세계은행(WB)은 2024년 세계 경제 성장률이 3년 연속 최저치인 2.4%에 이를 것으로 전망했습니다. 경제협력개발기구(OECD)는 2024년 세계 GDP 성장률이 2023년 3.1%보다 낮은 2.9%에 그칠 것으로 전망했습니다.

무역과 관련하여, 국제통화기금(IMF)은 2024년 세계 무역 성장률이 3.3%에 그칠 것으로 전망하며, 이는 2000년부터 2019년까지의 평균 성장률인 4.9%보다 낮은 수치입니다. 무역 긴장 고조와 지경제적 분열은 2024년에도 세계 무역 성장에 지속적인 부담으로 작용할 것으로 예상됩니다. 각국이 2023년에 약 3,000건(2019년에는 1,100건)의 제한 조치를 시행했기 때문입니다.

한편, 2023년 말까지 전 세계 총 부채는 313조 달러에 달하고, GDP 대비 부채 비율은 330%에 달할 것으로 예상됩니다. 이는 사상 최고치이며 세계 경제에 심각한 우려를 안겨줍니다.

시장 측면에서, 지난 10년간 수요와 공급의 불균형은 시장의 난제로 남아 있었습니다. 신규 공급은 주로 고급 및 럭셔리 부문에 집중되어 있어 대다수 사람들의 실질적인 주택 수요를 충족할 저렴한 주택과 사회 주택이 부족합니다. 또한, 시장 수요는 증가했지만 여전히 낮은 수준입니다(1차 시장과 2차 시장 모두). 부동산 시장이 예상보다 더디게 회복된 데에는 여러 가지 이유가 있으며, 투자자들의 "기다림"이라는 심리가 회복 과정에 영향을 미치는 주요 원인으로 여겨집니다. 금리가 여전히 낮음에도 불구하고 올해 첫 3개월 동안 은행 예금 잔액이 1,400억 동(VND)으로 사상 최고치를 기록했다는 사실에서 이를 분명히 알 수 있습니다.

법률 정책과 관련하여 프로젝트 인허가의 어려움은 기업과 시장에 대한 신규 공급에 지속적으로 압력을 가하고 있으며, 이는 일반적으로 연초 3개월 동안 발생합니다. 또한 최근 법적 합의는 큰 진전을 보이지 못했으며, 특히 토지가 혼재된 프로젝트의 경우 더욱 그렇습니다. 통계에 따르면 현재 호치민시에서만 126개의 프로젝트가 혼재된 공공 토지와 관련된 법적 진행 및 건설 진행의 영향을 받고 있습니다. 이 문제는 법령 148/2020/ND-CP 또는 현재 2024 토지법에서 규정되었지만 완전히 해결되지는 않았습니다. 또한 토지 사용료 산정에도 여전히 많은 문제가 있으며, 이는 최근 전국적으로 발생한 프로젝트의 법적 문제의 60~70%를 차지하는 원인입니다.

토지법, 주택법, 부동산사업법이 통과되었으나, 실무상 효과적인 시행을 보장하기 위해서는 지침과 시행령이 여전히 필요합니다.

자본 측면에서 많은 부동산 기업들이 어려움에 직면하고 있으며, 특히 채권 부채가 많은 기업들이 어려움을 겪고 있습니다. 통계에 따르면 2024년 만기 회사채 규모는 30조 동(약 1조 3천억 원)을 넘으며, 그중 부동산 채권만 해도 13조 동(약 1조 3천억 원)이 넘습니다.

현재 부동산 시장의 어려운 유동성 상황을 고려하면 이는 매우 큰 금액입니다. 더욱이, 해당 프로젝트의 법적 지위가 정체되어 기업들이 은행에서 신규 대출을 받는 데 어려움을 겪고 있습니다.

시장 움직임

부동산 시장 회복을 위해서는 경제의 긍정적인 신호가 필수적입니다. 따라서 2024년 베트남 경제 성장률은 6~6.5%에 이를 것으로 예상되며, 2024년 6월 정부 정기 회의의 결의안 108/NQ-CP와 지방 정부와의 온라인 회의에 따라 7% 달성을 목표로 하고 있습니다. 이는 경제 전반, 특히 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것입니다.

또한, 수출입 거래액의 긍정적인 신호 또한 주목할 만한 긍정적 요소입니다. 2024년 1~8월 전국의 수출입 총액은 5,111억 1천만 달러에 달하여 2023년 동기 대비 16.7% 증가했습니다. 이 중 수출은 2,650억 9천만 달러, 수입은 2,460억 2천만 달러, 무역수지 흑자는 190억 7천만 달러에 달했습니다. 이를 통해 무역수지 흑자를 달성하고 외화 수입도 증가했습니다.

자본시장에서는 국내 대출금리가 소폭 상승하고 있지만, 중앙은행의 지시에 따라 여전히 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

시장 관점에서 볼 때 부동산 시장의 회복 시나리오는 도심 지역, 기존의 신도시 지역, 인구 밀집 지역, 완벽한 편의 시설 또는 임대를 통한 현금 흐름을 활용할 수 있는 상업용 부동산 유형에서 더욱 명확하게 관찰할 수 있습니다.

현재 시장 상황을 살펴보면, 거래량은 주로 대도시의 실질 주택 수요를 충족하는 저렴한 주택 유형에 집중되어 있습니다. 이러한 유형은 도심 접근성이 뛰어나고, 각종 법적 요건이 완벽하며, 공사 진행 상황이 뚜렷합니다. 이는 호치민시와 인근 지역의 B급 및 C급 아파트 미결제 거래량에도 일부 반영되어 있으며, 올해 1~5개월 동안 전체 시장 신규 공급 물량의 62%를 차지합니다.

이는 투자자들이 전반적인 어려움 속에서도 시장 수요를 자극하기 위해 고객에게 유리한 다양한 인센티브, 지급 간격 정책, 원금 및 이자 유예 기간 지원, 선물 증정 등의 판매 정책을 철저히 적용한 덕분이기도 합니다.

저수요 상황은 올해 말까지 지속될 것으로 예상됩니다. 따라서 호치민시와 하노이와 같은 인구 밀도가 높은 대도시의 주거용 부동산 시장은 시장의 관심을 지속적으로 끌며 인근 지역으로 확산될 것입니다. 특히 아파트 시장은 전체 시장의 공급 및 소비에서 주도적인 위치를 유지할 것으로 예상되며, 기존 인구 밀도가 높고 인프라가 잘 구축된 주거 지역의 토지 및 타운하우스/빌라 시장 또한 향후 주목할 만한 성장을 보일 것으로 예상됩니다.

관광 산업은 긍정적인 조짐을 보이고 있습니다. 2024년 첫 8개월 동안 해외 방문객은 총 1,140만 명으로 2023년 동기 대비 45.8% 증가했습니다. 하지만 리조트 부동산 시장 회복세는 아직 그에 걸맞지 않습니다. 이러한 부동산 시장은 여전히 ​​많은 어려움에 직면해 있으며, 회복 속도도 더디고 단기적으로 돌파구가 마련될 가능성은 낮습니다.

2020년부터 2023년 초까지 불가피한 조정기를 거친 후, 부동산 시장은 장기적으로 지속 가능한 발전을 위한 탄탄한 발판을 마련했습니다. 따라서 2024년 하반기 부동산 시장은 긍정적인 흐름을 이어갈 것으로 예상되지만, 여전히 완만한 수준을 유지할 것으로 예상됩니다. 현재 미처리된 부동산이 완전히 해소되는 2025년 중반부터 2026년 초 사이에는 더욱 뚜렷한 개선 조짐이 나타날 것으로 예상됩니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html