10월 31일 오전 국회는 부동산사업법(개정안) 초안의 여러 가지 논란이 되는 내용을 논의했는데, 여기에는 원내거래의 의무화 여부도 포함되었습니다.
현행 규정(2014년 부동산사업법)은 현장 거래를 의무화하지 않습니다. 정부는 제5차 국회(2023년 6월)에 제출한 이 안건에서 두 가지 방안을 제시했습니다. 즉, 장래에 조성되는 부동산의 매매, 양도, 임대는 현장 거래를 의무화하고, 그 외의 거래는 현장 거래를 의무화하지 않는 것입니다.
제5차 국회 본회의에서 많은 의원들은 부동산 거래는 반드시 본회의를 통해서만 장려되어야 한다고 주장하며 이 규정에 반대했습니다. 국회 상임위원회 또한 이러한 견해에 동의했으며, 설명과 동의를 거쳐 개정된 부동산사업법 초안은 부동산 거래가 본회의를 통해 이루어져야 한다는 의무 조항을 삭제했습니다. 대신, 국가는 부동산 본회의를 통해 주택, 건설 공사, 토지 사용권의 매매, 양도, 임대, 할부 매수를 장려합니다.
국회 상임위원회는 2014년 부동산사업법 시행을 통해 현행 부동산 거래소가 거래의 법적 안전성을 보장하지 못하고 있음을 확인했다고 설명했습니다. 심지어 부동산 거래소가 시장을 교란하는 행위까지 빈번하게 발생하고 있습니다.
국회 상임위원회는 "거래소를 통한 부동산 거래를 의무화하는 것은 착취의 위험을 초래할 뿐만 아니라 건강하고 안전하며 지속 가능한 부동산 시장의 발전을 보장하지 못할 것"이라고 밝혔습니다.
또한, 법률 초안은 부동산 거래소 관리에 관한 제59조를 추가하여, 거래소 운영에 대한 국가주택관리원 및 성급 부동산시장 관리원의 책임을 명확히 규정할 것입니다.
하노이 서부 지역 부동산, 2023년 9월. 사진: 응옥 탄
또한 국회 상임위원회에 따르면, 제5차 국회 본회의에서 장래 주택거래(서류상 주택 및 부동산)에 관한 규제안이 국회의원들의 다수 의견을 받았다고 합니다.
따라서 부동산 매매 시 계약금과 관련하여, 주택 또는 건설 공사가 사업 허가를 받을 수 있는 경우에만 계약금을 받도록 하는 규정을 추가하는 방안이 제시되었습니다. 투자자는 투자 허가증, 토지 배정 결정, 토지 임대차 계약서, 그리고 1/500 규모의 상세 계획 승인을 받아야만 매수자로부터 계약금을 받을 수 있다는 의견도 있었습니다.
여러 의견이 엇갈려 국회 상임위원회는 두 가지 방안을 제시했습니다. 첫째 , 사업 투자자는 주택 및 건설 공사가 사업 적합 자격을 갖추고 규정에 따라 거래가 이루어진 경우에만 고객에게서 보증금을 받을 수 있습니다.
국회 상임위원회는 이 방식이 부동산 거래에서 취약 계층인 고객에게 위험 부담이 적은 선택이라고 생각합니다. 부동산 거래 조건이 충족되고 양측이 계약을 체결한 경우에만 계약금을 지불하기 때문에 분쟁 발생 가능성이 낮기 때문입니다. 이 방식은 정부와 국회 위원 및 국회 산하 기관의 38%가 선택한 방식입니다.
하지만 이 방법에도 한계가 있습니다. 즉, 투자자는 보증금을 받고 잠재 고객과 계약을 체결할 기회가 없습니다.
둘째, 투자자는 프로젝트가 국가 기관의 평가를 거친 기본 설계와 토지 사용권 관련 서류를 갖추고 있는 경우에만 고객과의 계약에 따라 계약금을 수령합니다. 계약금 계약서에는 주택 또는 건설 공사의 매매가, 임대가, 매매가가 명확하게 명시되어야 합니다. 최대 계약금은 정부의 규제를 받지만, 매매가 또는 임대가의 10%를 초과할 수 없습니다.
이 옵션은 투자자가 자본을 조기에 조달할 수 있다는 장점이 있지만, 프로젝트 착공 전에 대금을 지급해야 하기 때문에 고객에게는 위험 부담이 있습니다. 건축 허가, 기술 설계, 시공 도면 등 프로젝트 착공에 필요한 절차가 지연되거나 장기화될 경우, 매수인에게 불이익을 초래하여 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 국회 상임위원회는 정부가 이 옵션에 대한 영향평가 내용을 보완할 것을 건의했습니다.
부동산 사업을 서류상으로 규제하지 않는 것이 여러 가지 부작용과 시장 교란을 초래한다는 제안에 대해, 국회 상임위원회는 장래에 건설될 주택 및 건설 공사의 매매에 관한 규정은 2014년 법률에서 계승된다고 밝혔습니다. 이 개정 법률안의 조항들은 장래에 건설될 자산, 단체 및 개인의 부동산 거래 결정, 설정, 변경 및 종료 권리에 관한 민법의 일반 원칙 및 규정과도 부합합니다.
프로젝트 투자자의 자금 조달과 미래 주택 및 건설 공사의 거래는 서로 다른 유형의 거래입니다. 민법은 미래 자산의 거래에 대한 규정을 두고 있습니다. 따라서 이 법안 초안은 주택 및 건설 공사의 서류상 매매를 규제하여 거래에 참여하는 단체와 개인의 정당한 권리와 이익을 보장합니다.
국회 상임위원회는 주택 및 부동산 매매 및 임대료를 종이로 지불하는 것과 관련해 두 가지 방안을 법안 초안에 제시했습니다.
옵션 1 , 매수자 또는 할부 매수자가 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산에 대한 증명서를 발급받지 않은 경우, 매도자는 매매 계약 금액의 최대 95%까지만 수령할 수 있습니다. 나머지 5%는 관할 당국이 매수자에게 증명서를 발급할 때 지급됩니다.
옵션 2 , 매수자 또는 할부 매수자가 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부속된 기타 자산에 대한 증명서를 발급받지 않은 경우, 매도자는 매매 계약 금액의 최대 95%까지만 수령할 수 있습니다. 계약 금액의 나머지 5%는 고객이 은행에 개설된 투자자 계좌로 이체하여 관리하며, 투자자는 이 금액을 사용할 수 없습니다. 이 금액에 따른 비용과 수익은 투자자와 은행이 합의합니다.
투자자는 해당 국가 기관이 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산에 대한 증서를 구매자 또는 임차인에게 발급할 때에만 이 금액을 이익(있는 경우)과 함께 사용할 수 있습니다.
의제에 따르면, 10월 31일 오후 국회는 본회의장에서 2023년 사회경제 상황, 2024년 계획, 그리고 사회경제 회복 프로그램에 관한 결의안 43호의 이행에 대해 논의했습니다. 또한, 국회는 다낭시의 여러 시범 사업 시행 및 관련 법률 검토 결과도 논의했습니다.
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