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| 2023년 3분기 부동산 시장에서는 다수의 미처리 M&A 거래가 기록되었습니다. (출처: Dan Tri) |
대규모 M&A 거래가 많이 등장
전문가들은 세계 경제 침체에도 불구하고 베트남의 성과는 안정적으로 유지되어 외국 제조업 투자자들에게 큰 매력을 제공한다고 말합니다.
2023년 10월 말 기준, 베트남에서 외국인 투자자들이 주식 매수 및 자본 출자 목적으로 신규 등록, 조정 및 출자한 자본금 총액은 257억 6천만 달러를 넘어섰으며, 이는 같은 기간 대비 14.7% 증가한 수치입니다. 부동산 사업 부문은 총 투자 자본금이 약 21억 4천만 달러로 2위를 차지했으며, 이는 전체 등록 투자 자본금의 8.3% 이상을 차지합니다.
세빌스 베트남 부총괄이사 트로이 그리피스는 제조업, 무역, 서비스 부문이 베트남 경제 성장의 원동력이 될 것이며, 부동산 인수합병(M&A) 활동도 점차 활발해질 것이라고 말했습니다. 베트남 중앙은행은 2020년 수준으로 금리를 인하하는 방안을 지속적으로 추진하고 있으며, 이는 주거용 부동산 시장에도 긍정적인 신호입니다.
많은 외국인 투자자들이 주식 인수의 형태로 베트남 부동산 프로젝트에 자본을 투자하기 시작했습니다. 탄탄한 재무적 잠재력을 갖춘 몇몇 베트남 기업들도 이 시장에 참여했지만, 거래 규모는 중소 규모에 그치고 있습니다.
2023년 3분기 부동산 시장은 다수의 인수합병(M&A) 거래를 기록했습니다. 특히, 스카이월드 개발 베르하드(말레이시아)는 호치민시 8군에 위치한 2,060m² 규모의 토지를 투안탄 주식회사로부터 1,430만 달러에 매입하여 주거용 부동산 개발 사업을 진행했습니다.
또한 호치민시에 있는 또 다른 말레이시아 회사인 가무다 베르하드(Gamuda Berhad)는 다목적 프로젝트를 개발하기 위해 탐룩 부동산 주식회사로부터 투덕시에 있는 3.68헥타르의 토지를 약 3억 1,580만 달러에 매입했습니다.
사이공레스 그룹(베트남)은 Duc Nhi Joint Stock Company의 지분 90%를 인수하고 호치민시 탄푸구에 있는 7,700m2 규모의 토지를 소유하는 인수합병(M&A) 절차를 진행했습니다.
하노이 시장에서는 케펠 그룹(싱가포르)이 총 5,040만 달러 규모의 상업용 부동산 자산을 보유한 회사의 지분 65%를 인수하는 거래가 이루어졌습니다.
중앙시장은 First Real Land Joint Stock Company(베트남)가 다낭에 6,879m2 규모의 토지를 소유한 Bach Dang Trading-Service Joint Stock Company의 정관 자본금 22%를 820만 달러에 매수하는 거래를 기록했습니다.
한편, FIT그룹(베트남)도 닌투언성에 위치한 800헥타르 규모의 캡파다란 무이딘 해변 리조트 프로젝트에서 공식적으로 자본을 회수했습니다.
전문가들은 2023년 3분기 인수합병(M&A) 활동이 국내외 투자자 모두의 참여로 매우 활발할 것으로 평가하고 있습니다. 세빌스 베트남의 닐 맥그리거(Neil MacGregor) 상무는 주택 시장 전망에 대해 아파트 공급 부족으로 인해 신규 프로젝트를 성공적으로 개발할 수 있는 투자자들이 현재와 같은 강력한 수요를 활용할 수 있을 것이며, 특히 성장하는 중산층 주택 구매자를 타깃으로 삼는다면 더욱 그러할 것이라고 말했습니다.
세빌리스 베트남 전문가들은 빈그룹, 마스테리즈 홈스, 에코파크 등 유명 주거용 부동산 투자자들이 연말에 다양한 신제품을 출시했다고 밝혔습니다. 이와 함께, 제15대 국회 6차 회의에서 통과될 것으로 예상되는 개정 주택법은 상업용 주택 프로젝트가 토지 면적의 20%를 사회주택으로 확보하도록 규정하는 규정을 삭제했습니다. 이러한 변화는 시장 관행과 지역 수요에 유연하게 대응할 수 있도록 설계되었으며, 동시에 상업용 주택 프로젝트 개발업체들의 사업 추진 속도를 높이는 데에도 도움이 될 것입니다.
마찬가지로, 오피스 부문에서도 전문가들은 호찌민시의 오피스 부문 실적이 여전히 강세를 유지하고 있다고 언급했습니다. 신규 A등급 오피스 공급이 상당히 풍부하지만, 이 분야의 투자자와 개발사에게는 여전히 기회가 있습니다. 닐 맥그리거 씨는 친환경 기준을 충족하는 오피스 빌딩을 개발하거나 업그레이드할 수 있는 투자자는 더 높은 임대료를 유치할 수 있다고 분석했습니다.
산업용 부동산은 부동산 투자 활동에서 여전히 매력적이고 유망한 분야입니다. 7월, 스미토모 주식회사(일본)는 탄호아성과 650헥타르 면적의 산업단지 개발 및 4억 달러 규모의 투자자본 유치를 위한 양해각서(MOU)를 체결했습니다. 동시에 남딘성에는 300헥타르 규모의 산업단지 개발을 검토하고 있습니다.
8월 말, 베트남-싱가포르 산업단지(VSIP)의 새로운 프로젝트 3개가 시행을 시작했습니다. 2개 프로젝트가 투자 승인을 받았고, 12개 개발 협력 협정이 체결되었습니다.
특히, 리니지 로지스틱스와 SK로지스틱스의 합작법인 설립이 베트남의 냉장 창고 시스템 개선 및 확장을 위해 발표되었습니다. 한편, 산토리 펩시코는 롱안에 총 1억 8,500만 달러 규모의 신규 공장 건설 승인을 받았으며, 효성그룹은 붕따우에 탄소섬유 공장에 약 10억 달러를 투자할 계획입니다.
FDI 유치와 M&A의 긍정적인 징후는 투자자들이 전반적인 지역 부동산 시장과 특히 베트남에 대한 신뢰를 회복하고 있음을 보여줍니다. 이는 이자율 전망과 철저한 감사가 진행 중인 여러 대규모 거래에 힘입은 것입니다.
하노이 토지 경매
까우저이 토지 기금 개발 센터(하노이 까우저이 구)는 까우저이 신도시 D18 블록에 있는 16개 토지 구획과 중화 구 투모 거리 39번 골목과 응우옌티딘 거리 87번 골목에 있는 2개 토지 구획에 대한 토지 사용권을 포함한 자산을 경매할 조직이 선정되었다고 발표했습니다.
Cau Giay 신도시 지역의 D18 토지는 B10과 B19 두 개의 토지로 구성되어 있습니다. 구체적으로, B10 토지는 면적 153m², 시작가는 m²당 2억 4,820만 동이며, B19 토지는 면적 159m², 시작가는 m²당 1억 8,600만 동입니다.
투모 거리 39번지 토지는 1번부터 6번까지 번호가 매겨진 6필지로 구성되어 있으며, 면적은 44.3~64.4m²입니다. 위 필지의 최초 가격은 m²당 1억 6,080만 동에서 1억 8,710만 동입니다.
응우옌티딘 거리 87번 도로에 위치한 토지는 1번부터 6번까지 번호가 매겨진 6개의 필지로 구성되어 있습니다. 그중 1, 2, 3, 4번 필지는 모두 면적이 58.7제곱미터이며, 평당 가격은 1억 8,130만 동/평입니다. 5번 필지는 면적이 84.2제곱미터이며, 평당 가격은 1억 7,350만 동/평입니다. 6번 필지는 면적이 117.7제곱미터이며, 평당 가격은 1억 5,910만 동/평입니다.
위 16개 토지의 경매가 성공하면, 시작가 기준으로 총 수집 금액이 2,187억 VND 이상이 될 것으로 예상됩니다.
하이즈엉, 사회주택 9개 사업 투자 유치
2023년 11월 정기회의(첫 번째 회의)에서 하이즈엉성 기획투자부 보고서에 따르면, 이 지방에는 해당 지역에 투자를 유치하는 사회주택 프로젝트 9개가 있으며, 이 중 8개가 하이즈엉성시, 1개가 치린성시입니다.
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| 하이즈엉시의 사회주택 프로젝트. (출처: BXD) |
회의에서 루 반 반 하이즈엉성 인민위원회 상임부위원장은 기획투자부에 투자를 유치하는 사회주택 프로젝트 목록을 검토하고 완성하여 보고하고, 성 인민위원회에 프로젝트 목록을 승인하고 공표하도록 지시했습니다.
건설국은 사회주택 사업 접수, 사업 시행 절차 수립, 지방자치단체 지도, 사업 추진 촉구, 감독, 점검 및 모니터링 업무를 총괄하고 지방자치단체와 협력합니다. 특히, 계획 수립, 부지 설계, 사업 기능, 규모, 총 투자 자본 산정 등 관련 업무를 수행하여 투자자 선정을 위한 기반을 마련합니다. 사회주택 사업이 추진되는 지방자치단체에 목록을 바탕으로 성(省) 인민위원회에 보고된 진행 상황에 따라 사업 시행 계획을 수립하도록 요청합니다.
하이즈엉성 계획투자부 보고서에 따르면, 2023~2030년 하이즈엉성 투자유치 사회주택 프로젝트 목록 승인에 따르면, 하이즈엉성에서 투자를 유치하는 사회주택 프로젝트 목록은 9개이며, 이 중 하이즈엉시 프로젝트 8개, 치린시 프로젝트 1개가 있으며, 총 면적은 6.25헥타르입니다.
2023~2030년 기간 동안 투자를 유치하기 위해 제안된 프로젝트에는 타이빈강 생태도시지역 건설 투자 프로젝트(에코리버스), 푸꾸이 도시지역 건설 투자 프로젝트(골든랜드) 1단계, 응옥쩌우 주거지역 프로젝트, 짜이바우 주거지역 프로젝트, 팜응우라오구 중심지역 프로젝트, 하이즈엉시 중심도시지역 건설 프로젝트, 탄단가 동쪽 주거지역 프로젝트, 투민구 서쪽 신주거지역 프로젝트(모두 하이즈엉시에 위치), 치린시 콩호아구 동쪽 신도시지역 프로젝트 중 사회주택 지역이 포함됩니다.
사회주택 임대 및 매매 원칙
2014년 주택법 제62조는 사회주택의 임대, 할부, 매매 원칙을 명확히 규정하고 있습니다. 따라서 같은 기간 동안 2014년 주택법 제50조 제1항에 명시된 각 주체는 사회주택을 1채만 임대, 할부 또는 구매할 수 있으며, 소수민족 공립 기숙학교 학생들은 주택 임대료 및 사용 중 서비스 비용을 부담하지 않아도 됩니다.
사회주택 임대계약의 기간은 최소 5년이며, 사회주택 매수에 대한 지불기간은 주택 임대계약 체결일로부터 최소 5년입니다.
사회주택의 임차인 또는 할부 매수인은 임대 또는 할부 매수 기간 동안 주택을 매매, 전대 또는 대여할 수 없습니다. 임차인 또는 할부 매수인이 더 이상 주택을 임대 또는 할부 매수할 필요가 없을 경우, 계약은 해지되고 주택은 반환되어야 합니다.
사회주택의 임차인 또는 매수인은 임대료 또는 매수가격을 전액 지불한 날로부터 최소 5년 이내에 주택을 재판매할 수 없습니다. 임차인 또는 매수인이 주택의 매수가격 또는 임대료를 전액 지불한 날로부터 5년 이내에 주택을 재판매할 필요가 있는 경우, 해당 주택은 사회주택 관리 단위 또는 사회주택 구매 자격이 있는 주체에게만 재판매할 수 있습니다. 단, 해당 주체가 동일한 장소 및 판매 시기에 동일한 유형의 사회주택의 판매가격과 동일한 최고 판매가격으로 구매하지 않고 개인소득세를 납부할 의무가 없는 경우에 한합니다.
사회주택 매수자 또는 임차인은 주택 매수대금 또는 임대료 완납일과 증명서 발급일로부터 5년이 경과한 후 시장 메커니즘에 따라 필요한 사람에게 주택을 재판매할 수 있으나, 정부 규정에 따라 토지 이용료를 납부하고 세법에 따라 소득세를 납부해야 합니다. 이 법에서 규정하는 사회주택 매수 자격이 있는 사람에게 판매하는 경우, 해당 주택은 동일한 장소와 판매 시기에 동일한 유형의 사회주택의 판매 가격과 동일한 최고 가격으로만 판매할 수 있으며, 개인 소득세를 납부할 필요가 없습니다.
재정착 및 임대매매 또는 사회주택 구매 자격이 있는 가구와 개인의 경우, 주택의 구매 가격 또는 임대매매 가격을 전액 지불하고 인증서를 받은 후 시장 메커니즘에 따라 이 주택을 도움이 필요한 사람에게 재판매할 수 있지만, 정부 규정에 따라 국가에 토지 사용료를 납부해야 하며 세법에 따라 소득세를 납부해야 합니다.
이 법의 규정에 따르지 아니하고 사회주택을 임대, 할부매매 또는 매매하는 모든 경우, 해당 주택의 임대, 할부매매 또는 매매 계약은 무효이며, 임차인, 할부구매자 또는 매수인은 사회주택 관리기관에 주택을 인도해야 한다. 주택이 인도되지 아니하는 경우, 주택이 소재한 도의 인민위원회는 강제집행을 조직하여 해당 주택을 회수하여야 한다.
임대료 및 주택매매 수수료의 처리는 민법의 규정에 따라 이루어지고, 사회주택의 임대료 및 주택매매 수수료의 처리는 2014년 주택법 제135조의 규정에 따라 이루어집니다.
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