대출계약을 이용한 부동산 거래, 매수자는 후회한다! (지난 기사)

부동산 시장은 최고조에 달했습니다. 하지만 대출 계약을 이용한 부동산 거래는 여전히 존재하며, 그 여파는 하루아침에 해결되지 않습니다. 따라서 국가 관리 기관이 법적 규제를 더욱 강화하기 전에, 부동산 거래 시 대출 계약 조건을 꼼꼼히 검토하여 "딜레마"에 빠지지 않도록 해야 합니다.

대출 계약을 이용한 부동산 거래: 매수자는 후회만 가득! (1부) - 584호 평면도 "핫스팟"에서

대출 계약을 이용한 부동산 거래: 매수자는 후회한다! (2부) - 협력인가, 자본 조달의 함정인가

고객은 명확한 법적 지위와 평판이 좋은 투자자를 통해 부동산 상품을 조사하고 선택해야 합니다(사진: 탄호아시 꽝탕구 쑤 언흥 도시 지역). 사진: PV

"펜이 떨어지면 닭이 죽는다"

MBQH 2125 2단계에서 토지를 매입한 고객 LD 씨의 이야기로 돌아가 보겠습니다.LD 씨는 이렇게 말했습니다. "토지 소유주와 '매매 계약'을 한 후, 회사와 대출 계약서 명의 이전 절차를 밟았습니다. 계약서에 서명하기 전에는 프로젝트의 법적 측면, 특히 구매할 제품(원형 주택)에 대한 정보를 꼼꼼히 조사하지 않고, 그저 토지를 사는 줄로만 알았습니다. 대출 계약 절차가 제품 구매 권리에 얼마나 중요한지 몰랐습니다. 투자자가 집을 급히 지어야 한다고 발표했을 때, 계약서를 꺼내 다시 읽어보았습니다. 동시에 관련 법규를 알게 되었고, 대출 계약을 통한 거래는 매우 위험하다는 것을 알게 되었습니다. 이제 '소극적인' 입장에 처한 저희 가족은 투자자의 요구에 응해야 했습니다."

“미래 주택 매매 조건에 대한 정보와 대출 계약의 합법성, 그리고 관련된 복잡한 절차 등을 꼼꼼히 살펴보면 저뿐만 아니라 많은 사람들이 이런 형태로 토지를 사지 않고 거래할 수 있는 명확한 법적 지위를 가진 토지를 찾을 것입니다.”라고 LD 씨가 더 자세히 설명했습니다.

MB 584 부지를 매입한 고객 LT C 씨는 "대출 계약 체결 전, 중개인이 저를 BNB Company Limited 관리사무소로 데려가 "하위권"을 "소개"하고, 프로젝트가 적격 심사를 통과하면 토지사용권증서를 즉시 양도하겠다고 약속했습니다. 저는 투자자와 중개인을 모두 신뢰했기에 인접한 두 부지를 "매수"하는 대출 계약을 체결했습니다. 이제 집을 지으면 "소와 헛간"을 모두 잃을까 봐 걱정되지만, 짓지 않으면 투자한 돈을 언제 돌려받을 수 있을지 모르겠습니다..."라고 말했습니다.

또한, 탄호아시 동흐엉구에 위치한 상업 및 주거 지역 프로젝트 A-TM3 부지(약칭 A-TM3 부지)의 투자자인 BNB Company Limited는 2023년 4월부터 고객들이 사업에 강하게 반응하면서 "소동"을 일으켜 왔습니다. A-TM3 부지의 많은 고객들에 따르면, 이 투자자는 제품 정보에 대해 모호한 태도를 보였습니다. 구체적으로는 토지를 판매한다고 "광고"하면서도 실제로는 미완성 주택으로 "변모"시키는 것이었습니다. 또한, 고객이 주택 건설에 투자하고자 할 때는 터무니없이 높은 금액을 지불하도록 강요했습니다.

그러나 기업이 대출 계약 형태로 자본을 조달할 당시, A-TM3 계획에는 투자자 선정 결과 승인에 대한 결정이 있었고, 2019년 8월 21일자 성 인민위원회 결정 제3345/QD-UBND호에는 프로젝트 규모와 외관이 마감된 미완성 주택에 대한 명확한 정보가 포함되어 있었습니다. 고객들은 이러한 계약에 "실수로" 서명해야 했습니다. 계약을 해지하고 싶어도 투자금을 회수하는 것이 쉽지 않았기 때문입니다. 특히 부동산 시장 침체와 기업의 어려움 속에서 더욱 그랬습니다.

이전에 탄호아 신문은 농콩, 티에우호아, 탄호아 시의 여러 가구로부터 대출 계약에 따른 토지 "매수"와 관련하여 도움 요청을 받았습니다. 그러나 토지가 "매수자"에게 인도되었을 당시, 해당 토지는 다른 사람이 점유하고 있었습니다.

탄호아성 변호사 협회의 Le Phuong Hoang Law Company Limited 이사이자 변호사인 Le Thi Phuong에 따르면, 대출 계약에는 두 가지 형태가 있으며, 두 경우 모두 고객이 불리한 입장에 처해 있습니다.

첫째, 대출 계약서에 대출 금액이 차용인 프로젝트 내 토지/토지, 즉 토지에 부속된 부동산의 가치와 관련이 있음을 보여주는 내용이 없는 경우, 해당 대출 계약은 차용인(프로젝트 투자자이기도 함)이 토지 사용권, 즉 토지에 부속된 특정 부동산을 대출인에게 양도할 구속력이 없습니다. 이 계약은 단순한 민사 대출 계약으로, 부동산이 양도 가능해지고 부동산 가격이 상승하여 투자자의 이익을 위해 부동산 양도 계약을 체결하지 않고 대출인에게 원금과 이자(있는 경우)만 상환하기로 합의하여 대출인에게 재정적 손실을 초래할 위험이 있습니다.

둘째, 본 계약서는 대출 금액과 차용인 프로젝트 내 토지/주택의 관계를 나타내는 내용을 포함하고 있으며, 대출 계약서는 장래에 성립될 부동산 매매 거래(현재 해당 프로젝트는 법률상 매매 대상이 아님)인 실제 거래를 은폐하는 허위 거래일 가능성이 있습니다. 본 계약서에 분쟁이 발생할 경우, 당사자 일방이 법원에 소송을 제기하여 해결하게 되며, 허위 거래(대출 거래)와 은폐 거래(부동산 매매 거래) 모두 법원에서 무효로 선언될 위험이 있습니다. 법적으로 대출자(매수자)는 대금만 돌려받고 부동산은 받지 못하게 됩니다.

법을 주의 깊게 배우세요

그러나 미래에 형성되는 부동산은 잠재적인 투자 채널로서, 구매자가 프로젝트의 합법성을 주의 깊게 확인하여 합법적인 거래를 보장하지 않을 경우 많은 잠재적 위험이 있습니다.

이 법은 현재 부동산 거래 형태에 대해 매우 구체적인 규정을 두고 있습니다. 탄호아 건설국 부탄빈 부국장에 따르면, 부동산사업법 시행 이후 건설국은 부동산 거래, 특히 미래에 조성될 부동산에 관한 법률 조항을 준수하기 위해 여러 기관과 개인을 대상으로 다양한 홍보 및 배포 방식을 도입했습니다.

따라서 부동산법 제66/2014/QH13호 제55조에 따라, 장래에 조성되는 부동산이 사업에 착수하기 위한 조건은 토지사용권 관련 서류, 사업계획서, 관계기관의 승인을 받은 시공도면, 사업계획서가 필요한 경우 건설허가서, 사업 진행 상황에 따른 기술기반시설 준공승인서 등입니다. 장래에 조성되는 아파트 또는 주거용 복합건물의 경우, 해당 건물의 기초공사 준공승인서가 있어야 합니다. 이와 함께, 투자자는 장래에 조성되는 주택을 매매, 임대 또는 매수하기 전에 해당 주택이 매매 또는 임대-매수 조건을 충족한다는 사실을 지방주택관리청에 서면으로 통지해야 합니다.

이와 함께, 법령 제99/2015/ND-CP의 제19조는 상업용 주택 개발을 위한 자본 동원 계약의 체결을 규정하고 있습니다. 따라서 상업용 주택 건설 투자를 위한 자본 동원 계약의 체결은 주택법 제69조 2, 3, 4항에 규정된 양식을 통해서만 이루어질 수 있으며 다음 규정을 준수해야 합니다. 자본 출자, 투자 협력, 사업 협력, 합작 투자 및 협회에 참여하는 당사자는 계약에서 합의한 자본 출자 비율에 따라 이익(현금 또는 주식)을 분할할 수 있습니다. 투자자는 이 항목에 규정된 자본 동원 형식이나 기타 자본 동원 형식을 적용하여 주택 상품을 분할하거나 등록, 보증금 및 주택 매수 권리에 우선권을 부여하거나 자본 동원을 받는 당사자에게 프로젝트의 토지 사용권을 분할할 수 없습니다.

탄호아시 동흐엉구 상업·주거지역 프로젝트 A-TM3 부지에 주택을 건설하는 많은 고객들은 투자자가 토지사용권 증명서 발급 절차를 언제 진행할지 몰라 걱정하고 있습니다. 사진: PV

부 탄 빈(Vu Thanh Binh) 씨는 "부동산 거래 시 고객은 법률 조항, 특히 프로젝트의 법적 문서, 투자자의 역량, 미래 주택 개발을 위한 자본 매매 조건에 대한 규정을 명확히 이해해야 합니다. 이는 법적 지위가 불분명한 프로젝트에 참여할 때 발생할 수 있는 위험을 피하기 위한 것입니다."라고 조언했습니다.

그러나 실제로 투자자들은 국가의 관리 규정을 "회피"하기 위해 다양한 "꼼수"를 사용하고 있으며, 대부분 미래 주택의 매매나 자본 조달은 "대출 계약", "예금", "협력 계약" 등의 개념을 가진 민사 거래를 통해 이루어집니다.Vu Thanh Binh 씨는 "국가 관리 기관은 이러한 형태의 거래를 관리할 근거가 없습니다"라고 덧붙였습니다.

탄호아 부동산 시장의 열기로 부동산 상품은 항상 "새우"처럼 비쌉니다. 대부분의 프로젝트는 아직 "서류상" 상태였기 때문에 매각되어 여러 2차 투자자들의 "통과"를 거쳤습니다. 하지만 건설부 자료에 따르면 투자 정책 승인을 받은 104개 프로젝트 중 건설부가 매매 또는 자본 조달 자격을 갖춘 프로젝트는 30개에 불과합니다. 이는 "법을 우회하는" 매매가 매우 흔했음을 보여줍니다. 다행히 저희는 조달된 자본을 올바른 목적으로 사용한 명망 있는 투자자를 만났고, 고객의 권리는 보장되었습니다. 다른 프로젝트에 투자하기 위해 자금을 "횡령"한 "악명 높은" 투자자를 만난 경우, 고객이 부동산 상품을 받지 못하거나 나중에 어려움을 겪는 것은 실제로 많은 결과를 초래했습니다.

고객들이 현재 직면하고 있는 문제, 특히 중복되는 토지 할당과 토지 사용권 증명서 발급 지연에 직면하여 Thanh Hoa 지방 변호사 협회인 Le Phuong Hoang Law Company Limited의 이사인 변호사 Le Thi Phuong은 다음과 같이 조언합니다.투자자가 아직 매수자에게 토지 사용권 증명서를 발급하는 절차를 완료하지 않은 사실과 관련하여 두 당사자 간에 분쟁이 발생했을 수 있습니다.두 당사자가 협상하고 화해할 수 없는 경우 매수자는 해결을 위해 법원에 매도자를 상대로 소송을 제기할 수 있습니다.투자자가 희망 사항을 등록하여 대출 계약을 체결하거나 심지어 여러 고객과 매매 계약을 체결한 동일한 토지의 경우 2017년에 개정 및 보완된 형법 2015년 제174조에 규정된 재산의 사기적 유용의 징후가 있습니다.이 경우 고객은 접수 및 해결을 위해 경찰 수사 기관에 청원서를 제출해야 합니다.

리포터 그룹

출처: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm