2024년 토지법에 지가표가 도입됨에 따라, 투입 비용 상승으로 인해 부동산 가격은 계속 상승할 가능성이 있습니다. 그러나 이러한 상승은 여전히 억제할 수 있습니다.
주택 가격은 계속 상승할 것이다
DKRA 그룹 투자 담당 이사 보 홍 탕 씨는 다우투 신문이 주최한 "하반기 투자 기회 발굴" 세미나에서 "2024년 8월 1일 이후 부동산 가격이 상승할 수 있습니다. 새로운 토지법이 토지 가격표를 적용하기 때문에 보상 비용과 토지 사용료가 증가할 것입니다. 이러한 요인들이 프로젝트의 투입 가격 상승에 기여할 것입니다."라고 말했습니다.
탕 씨는 더 자세히 분석하면서, 투자 프로젝트의 자본 구조를 고려할 때 일반적인 비율은 2:4:4라고 말했습니다. 따라서 자기자본은 약 20%를 차지하고, 재무 레버리지는 40%로 은행과 투자 펀드에서 발생하며, 나머지 40%는 조기 상환 고객으로부터 조달됩니다.
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| DKRA 그룹 투자 이사인 보 홍 탕 씨는 투자 기회는 언제든 시장에 나타난다고 믿습니다. 사진: 치 꾸엉 |
그러나 새로운 부동산사업법에 따르면, 주택 매매 계약금은 현행법상 30%가 아닌 5%를 초과할 수 없습니다. 주택 인도 전 매수자는 최대 50%까지만 지불하면 되며, 이는 기존 대비 20% 감면된 금액입니다.
"고객으로부터 조달되는 자본이 감소하면 소유주 자본과 금융기관으로부터 차입되는 자본이 증가하게 됩니다. 이때 "홀(sceptor)"은 국가 관리 기관의 손에 쥐어지게 되는데, 이는 프로젝트 인허가 시점에 따라 재정 비용이 크게 영향을 받기 때문입니다."라고 DKRA 그룹 투자 담당 이사는 말했습니다.
탕 씨에 따르면, 새 법률이 법적 장애물 제거를 가속화하면 재정적 비용이 감소하여 프로젝트의 투입 비용이 "냉각"될 것입니다. 프로젝트가 동시에 제거되면 투자 심리가 완화되고 부동산 시장으로 더 많은 자금이 유입될 것이 확실합니다.
DKRA 그룹 대표는 지금부터 연말까지는 세 가지 새로운 부동산 관련 법률이, 특히 복잡한 거시경제 상황을 고려할 때, 해당 분야에 큰 영향을 미치지 않을 것이라고 밝혔습니다. 법률이 시장에 본격적으로 도입되려면 최소 6~12개월이 걸릴 것으로 예상됩니다.
부동산에 투자할 때가 왔을까요?
다우투 신문 워크숍에 참석한 전문가들은 어떤 상황에서도 시장에는 항상 투자 기회가 있다는 데 동의했습니다. 예를 들어, 과거 하노이 의 오래된 아파트 시장은 특히 "핫"했습니다. 많은 투자자들이 그 기회를 포착하고 "서핑"하여 매우 매력적인 수익률을 달성하는 방법을 알고 있었습니다.
"시장은 2년 넘게 횡보하고 있습니다. 현재 금리가 매우 낮기 때문에 현금 우위를 확보하고 해당 분야에 대한 지식이 풍부한 투자자라면 합리적인 가격의 상품에 투자해야 합니다. 하지만 거시 경제 변수가 여전히 많은 이 시기에는 금융 레버리지를 활용하는 투자자들이 매우 신중해야 합니다."라고 탕 씨는 조언했습니다.
DKRA 보고서에 따르면, 2023년 말 이후 시장은 회복 조짐을 보였지만, 주요 도시의 B급 및 C급 아파트 부문에만 집중되어 있었습니다. 이 부문은 올해 하반기에도 시장을 주도할 것으로 예상됩니다.
하지만 탕 씨는 현재 회복세가 그리 강하지 않다는 점을 솔직하게 인정했습니다. 올해 상반기 호찌민시와 인근 지역의 조사 자료에 따르면, 아파트의 주요 공급량은 1만 5천 가구에 달했습니다. 그러나 소비량은 같은 기간 8% 증가한 약 3,300 가구에 그쳤습니다.
"전반적인 공급과 수요가 증가했음에도 불구하고, 그 수치는 2019년 기간의 15~20%에 불과해 여전히 미미합니다. 게다가, 투자자들은 리조트 부동산과 같은 일부 부문이 회복 조짐을 보이지 않고 있다는 점에 유의해야 합니다."라고 Thang 씨는 평가했습니다.
현재 시장 심리는 두 가지 극단적인 양상으로 나뉩니다. 하나는 이전 사이클의 재무 레버리지를 활용하는 투자자들이 여전히 수익을 유지하고 기회를 기다리는 경향이 있다는 것입니다. 다른 하나는 거액의 현금을 보유한 일부 투자자들이 시장의 다음 움직임을 관망하는 경향이 있다는 것입니다.
"베트남 중앙은행이 올해 상반기에 발표한 자료에 따르면 매우 낮은 금리에도 불구하고 총 예금 잔액이 13.6경 동(VND)을 넘어섰습니다. 이러한 방어적인 태도로 인해 부동산 시장의 유동성은 증가했지만 여전히 제한적입니다."라고 탕 씨는 말했습니다.
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출처: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html
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