호치민시는 이전에 저소득층 도시 주민들의 주택 수요를 충족하기 위해 2020년부터 2025년까지 약 9만 3천 채의 사회주택을 개발한다는 목표를 설정했습니다. 이는 모두 국민들의 주택 수요를 충족하는 데 필수적인 목표입니다. 그러나 실제로 이러한 사업들은 시행 과정에서 많은 어려움을 겪으며 전반적인 목표 달성에 큰 차질을 빚었습니다.
(삽화: 건설신문)
"사회 주택은 많지 않고 가격도 비교적 높습니다. 많은 곳이 상업용 주택보다 크게 저렴하지 않습니다. 지금은 정책 은행에만 접근할 수 있지만, 절차가 매우 엄격하고 까다롭습니다. 집을 살 가능성은 거의 희박합니다."
"이제 시중은행들은 저소득층에게 우대 정책을 적용하지 않기 때문에 대출을 받으려면 매우 높은 이자율을 감수해야 합니다. 이로 인해 사회주택을 매입할 자금을 조달하기가 매우 어려워졌습니다."
현재 월급은 800만 달러인데, 초과 근무는 없고, 주문도 줄고, 사업도 어려워지고 있습니다. 결국 근로자들도 어려움을 겪고 있고, 물가도 오르고 있습니다. 아파트나 사회주택을 구매하고 싶은데, 근로자들이 대출 조건을 충족하기 어렵고 대출 재원을 찾는 것도 매우 어렵습니다. 그래서 아파트, 즉 살 곳이 생기면 일자리가 더 안정되기를 바랍니다.
이는 하노이 와 호치민시 일부 주민들이 사회주택에 대해 품고 있는 생각과 열망입니다. 가족의 재정 여건에 맞는 안정적인 주거지를 원하는 것은 우리나라 도시 지역 수백만 가구의 공통된 고민임을 알 수 있습니다.
건설부 통계에 따르면, 현재까지 전국적으로 약 14만 7천 가구 규모의 사회주택 사업은 275건에 불과하며, 약 37만 5천 가구 규모의 400여 건의 사업이 시행되고 있습니다. 호치민시만 해도 1만 9,102세대 규모의 사회주택 사업 32건과 총 5,514실 규모의 근로자 숙소 사업 18건이 완공되었으며, 6,383세대 규모의 9건의 사업이 건설 중입니다.
금융 아카데미 선임 강사인 딘 쫑 틴(Dinh Trong Thinh) 부교수는 최근 우리나라 사회주택 개발 사업의 성과가 기대에 미치지 못하는 것은 수요와 공급의 엄청난 격차 때문이라고 지적했습니다. "호찌민시나 빈즈엉성 등 남부 지방에서는 최근 몇 년간 사회주택이 거의 없었습니다. 하노이에서는 2~3년 전부터 사업이 진행 중입니다. 수요는 많은데 공급이 부족하기 때문에 주택을 구매하기 위해 줄을 서는 것은 당연한 일입니다. 게다가 구매 서류 관련 규정도 비교적 엄격하기 때문에, 주택 구매를 위해서는 사전에 많은 준비를 해야 하고 많은 시간을 투자해야 합니다."
정부는 이러한 필요성을 인식하고 2023년 4월 3일 "2021년부터 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위해 최소 100만 채의 사회주택을 건설하는 데 투자"하는 프로젝트를 승인했습니다.
호치민시에서는 시 지도자들이 2025년까지 약 93,000채의 저렴한 주택을 도움이 필요한 사람들에게 제공하겠다는 목표를 세웠습니다.
(그림: Vietnamnet)
호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨는 이 정책이 필수적이며 많은 기업들의 관심을 받고 있다고 말했습니다. "호치민시에서만 약 15개 법인과 사업체가 자비로 사회주택에 참여하고 있으며, 토지를 매입하고 자금을 대출받아 투자하고 있습니다. 기업들에게 저가 주택 건설을 강요할 수는 없지만, 실제로 이 정책에 대해 인지하고 참여하고 기여하고자 하는 기업들이 많습니다. 우리는 기업들이 그렇게 하도록 장려하고 있습니다."
사회주택 사업 개발 전문 기업인 레탄 부동산(Le Thanh Real Estate Company)의 레 후 응이아(Le Huu Nghia) 이사는 정부와 지방자치단체가 사회주택 개발 정책을 시행하고 있지만, 사업 승인 및 조정 절차와 높은 은행 금리 압박으로 인해 실제로 사업 추진은 여전히 매우 어렵다고 말했습니다. "부서와 지사의 서류 제출을 기다리는 데 시간이 오래 걸립니다. 6개월이 지나도 아무런 부서나 지사가 응답하지 않아 1년 동안 정체되는 경우도 있습니다. 따라서 이 부분에서 돌파구를 마련해야 합니다. 해당 부서는 서류를 제출하면 15일 이내에 답변을 해야 합니다. 만약 답변을 하지 않으면 사업 추진을 위한 승인으로 간주됩니다. 현재로서는 가장 어려운 단계이기 때문에 이 단계에서 돌파구를 마련할 수 있기를 바랍니다."
2030년까지 사회주택 100만호 공급 목표에 대한 신속한 신용 지원을 위해 정부와 국립은행은 사회주택 및 근로자 주택 프로젝트의 투자자와 주택 구매자에게 대출할 12조 VND 규모의 신용 패키지를 승인했습니다. 대출 이자율은 대출자에게는 8.2%, 투자자에게는 8.7%입니다.
정보 및 응용 경제 연구소 부소장인 수 응옥 크엉 박사는 금리 보조가 포함된 신용 패키지는 필요하지만 사회주택 개발을 촉진하기에는 여전히 충분하지 않다고 말했습니다. "금리 외에 다른 수단을 활용하지 않는 이유는 무엇일까요? 비용 최적화를 위한 프로젝트 승인 및 실행 속도를 높여 주택 가격을 낮추는 것은 어떨까요? 현재 모든 것을 은행에 맡기고 있는데, 이 수단만으로는 충분하지 않다고 생각합니다. 관련 기관의 다양한 수단을 활용하여 문제를 함께 해결해야 하지만, 개별적인 수단만 고집한다면 2030년까지 아파트 100만 채라는 목표를 달성하기가 매우 어려울 것입니다."
프로젝트 승인 및 평가 절차, 계획 조정 등의 어려움으로 인해 호치민시와 전국적으로 많은 사회주택 프로젝트가 사전에 웅장한 기공식을 가졌음에도 불구하고 일정이 뒤처지거나 중단되었습니다.
이 문제에 대해 국가 재정통화정책자문위원회 위원인 칸 반 룩 박사는 다음과 같이 분석했습니다. "첫째, 매우 중요한 것은 관점, 이해, 그리고 접근 방식의 일관성 부족입니다. 많은 사람들이 오늘날 사회주택을 마치 자선 사업처럼 생각하고, 있는 것과 없는 것 같다고 생각합니다. 두 번째로 큰 문제는 제도, 정책, 절차, 그리고 실행입니다. 세 번째 문제는 계획, 토지 기금, 보상, 그리고 부지 정리가 항상 매우 어려운 문제입니다. 이러한 어려움 속에서 총리가 2030년까지 사회주택 100만 호를 건설하겠다는 목표를 달성하는 것은 분명 쉽지 않습니다."
신문이나 TV에서 믿지 마세요.
하노이, 호치민시 및 여러 지방 자치 단체가 정부의 "2021~2030년 기간 동안 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 100만 채 이상 건설에 투자"라는 프로젝트를 기반으로 단기 및 중기 주택 행동 프로그램을 구체화했다는 사실은 건설 및 부동산 부문뿐만 아니라 수백만 명의 저소득 도시 주민에게도 매우 긍정적인 신호입니다.
하지만 현실적으로 사업 추진이 느리고, 신규 사업 발표도 많지 않고, 12조 VND 규모의 신용 패키지에 대한 구체적인 지침도 없고, 주택 가격과 대출 금리가 사람들의 지불 능력에 비해 여전히 높은 수준이라는 점은 정착의 꿈이 아직은 너무 멀리 있다는 것을 보여줍니다.
정책은 시행 중이고 재원 확보도 시작되었지만, 가장 큰 걸림돌은 법 체계입니다. 법 체계는 여전히 모든 것이 예상대로 "제자리걸음"하는 것을 막고 있습니다. 안타깝게도 토지법, 주택법, 신용기관법(개정) 등 저소득층 주택 개발에 큰 영향을 미치는 중요한 법적 체계는 아직 2차 심의 단계에 머물러 있어 이번 국회 회기에서 통과될 수 없습니다.
많은 전문가들이 지적하듯이, 2030년까지 "저소득층 주택 100만 채"라는 목표는 달성하기 쉽지 않습니다. 하지만 아무리 어려워도 반드시 달성해야 합니다. 국민의 주택 문제 해결은 국가와 지역 사회의 안정을 유지하는 중요한 기둥 중 하나이기 때문입니다.
정부 정책을 실현하고 국민의 주택 및 고용 수요를 충족하기 위해 각 부처, 지자체, 그리고 지방자치단체는 저소득층 주택 관련 제도와 법률 정비에 더욱 적극적으로 나서야 합니다. 또한, 사회주택 개발에 더 많은 투자자가 참여하도록 유도하고 유치하는 정책이 마련되어야 합니다.
프로젝트 승인 절차를 구체적으로 명시하고 투명하게 만들고, 투자자와 적극적으로 협력하여 계획 및 토지 이용 목표와 관련된 장애물을 제거합니다. 승인 조건을 공개하고 구매자의 소득에 적합한 이자율을 제안합니다.
일반 근로자, 특히 저소득 도시 주민들은 도시 발전에 크게 기여해 왔습니다. 따라서 그들의 정착 꿈은 TV나 언론에 구호를 외치는 데 그쳐서는 안 되며, 존중받고 제대로 다뤄져야 합니다.
후이 호앙 (VOV 교통)
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