토지 이용료로 부동산 사업 어려움

20층이 넘게 지어졌지만, 이 프로젝트는 아직 국가에 토지 사용료를 내지 않았기 때문에 앞으로도 집을 팔 수 없어 사업이 어려운 입장에 처하게 되었습니다.

사업은 토지 돈에 묶여 있습니다

빈즈엉성 의 대기업인 Bcons Group은 2018년부터 현재까지 수십 건의 중견 부동산 프로젝트를 개발, 시공하여 고객에게 인도하며 두각을 나타냈습니다. 그러나 2023년부터 현재까지 신규 프로젝트가 지속적으로 건설 허가를 받았음에도 불구하고, Bcons Group은 여전히 ​​큰 어려움에 직면해 있습니다. 건설 허가는 받았지만 아직 토지 사용료 납부 결정을 받지 못한 것입니다.

이 그룹의 한 리더는 Bcons가 20층이 넘는 프로젝트를 진행하고 있지만, 빈즈엉성의 천연자원환경부는 아직 기업이 지불해야 하는 토지 사용료에 대한 결정을 발표하지 않았다고 말했습니다.

토지 사용료를 납부하지 않으면 기업은 해당 프로젝트의 주택 매매가를 건설할 수 없고, 주택 매매 자격을 얻기 위해 공상부에 관련 서류를 제출하여 승인을 받을 수 없으며, 고객과 매매 계약을 체결할 수 없습니다. 분양 개시 조건이 충족되지 않으면 기업은 건설 자금을 조달하기 위한 자본을 조달할 수 없습니다.

토지 이용료와 관련된 부적절함은 토지 자원을 낭비하여 기업과 고객 모두에게 경제적 손실을 초래할 뿐만 아니라, 부동산 시장과 경제 전반에 부정적인 영향을 미칩니다.

호치민시 부동산 협회 회장 Le Hoang Chau 씨

푸동 부동산 주식회사는 10층까지 건설한 후, 2022년 빈증성 디안시 아파트 프로젝트에 대한 투자 정책, 계획 및 건설 허가를 승인받았다고 밝혔습니다. 건설 허가를 받은 직후, 투자자는 은행으로부터 건설 자금을 지원받았습니다. 현재까지 이 프로젝트는 10층까지 건설되었지만, 천연자원환경부가 토지 사용료를 아직 평가하지 않아 토지 사용료는 아직 납부되지 않았습니다.

Bcons와 마찬가지로 Phu Dong은 재정적 의무를 이행하기 전까지는 미래 프로젝트의 판매를 시작할 수 없습니다.

빈증성에서는 위 두 기업뿐만 아니라 디안시에 위치한 Pi 그룹의 PiCity Sky Park, A&T Vietnam Technical Trading Investment Joint Stock Company가 투자한 A&T Sky Garden 등 다른 여러 프로젝트들이 토지 사용료 납부에 어려움을 겪고 있습니다. 빈증성뿐만 아니라 롱안성 도 비슷한 상황에 처해 있습니다. 예를 들어, 벤룩 지구에 위치한 데스티노 센트로 아파트 프로젝트는 건설 허가를 받았지만 토지 사용료를 납부하지 못하고 있습니다.

떤다이탄 부동산 주식회사의 레반탕 대표이사는 2022년 이전에는 각 지방에서 투자 정책을 먼저 발표하고, 그 후 1/500 계획을 발표하며, 기업의 재정적 의무 이행을 위해 토지 사용료를 산정한 후 건설 허가를 발급할 것이라고 밝혔습니다. 그러나 현재는 각 지방에서 건설 허가를 먼저 발급하고, 토지 사용료는 평가를 거쳐 기업이 나중에 발급받도록 하고 있습니다. 그러나 이 절차가 현재 혼잡하여 기업들이 어려움을 겪고 있습니다.

"토지 사용료를 얼마나 내야 할지 모르면 고객에게 집값을 제대로 지불할 수 없습니다. 설령 집을 짓더라도 토지 사용료를 내지 않으면 분양, 계약, 대금 수령이 불가능해 사업체들이 집을 지을 자금이 없습니다. 은행에서 대출을 받으면 대출금에 대한 이자가 나중에 집값에 더해져서, 집값이 너무 비싸면 고객이 집을 사지 않을 것입니다. 그래서 사업체들이 토지 사용료를 떠안게 되는 것입니다."라고 탕 씨는 말했습니다.

"풀려야" 한다

빈즈엉성 자연자원환경부 부국장인 응우옌 티 빅 투이 여사에 따르면, 지방 부동산 프로젝트가 토지 사용료 지불 단계에 머물러 있는 이유는 지방에 평가 기업이 부족하고 토지 가격을 평가할 기업을 고용하기가 매우 어렵기 때문입니다.

호앙롱 부동산 회사 대표이사 응우옌 반 중 씨는 기업용 부동산 프로젝트의 토지 사용료 산정 과정에서 발생하는 혼잡 문제는 토지법에 따라 토지 가격 감정평가사를 찾기 어려울 경우, 천연자원환경부가 성(省) 인민위원회에 해당 프로젝트의 토지 사용료 감정평가를 위한 전문팀을 구성하도록 규정되어 있기 때문에 어렵지 않다고 말했습니다. 그러나 최근 가격 감정평가 과정에서 국가 예산 손실을 초래한 여러 위반 사례가 발생하면서, 지방 공무원들은 실수, 책임 회피, 그리고 법적 위험에 대한 두려움을 느끼고 있습니다. 따라서 추후 책임 소재를 묻지 않고 안전하게 토지 가격을 평가하기 위해, 지방 공무원들은 종종 높은 가격을 승인하거나 승인을 미루는 선택을 합니다.

둥 씨는 부동산 기업의 토지 사용료 승인 과정에서 발생하는 제약을 해소해야 한다고 말했습니다. 특히, 국가는 기업이 불합리한 계산 시간과 방법을 제시한 토지 사용료 승인 프로젝트에 대해 토지 사용료를 검토하고 재계산할 것입니다. 동시에, 프로젝트 가격이 불합리하다고 판단될 경우, 기업의 연체료를 면제해 줄 것입니다.

승인 절차를 완료하고 아직 토지 사용료를 지불하지 않은 신규 프로젝트의 경우, 국가 관리 기관은 기업과 함께 시간과 계산 방법을 확정해야 하며, 이를 통해 기업은 프로젝트를 시행할 때 비용과 효과를 계산할 수 있습니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 토지 가격 승인에 수년 또는 수십 년이 걸릴 수 있으며, 이는 침체를 초래할 뿐만 아니라 기업의 비용도 증가시킨다고 말했습니다. 왜냐하면 기업은 가치 평가를 기다리는 동안에도 이자 비용과 기회 비용을 부담해야 하기 때문입니다.

차우 씨에 따르면, 승인 절차가 장기화되고 토지 이용 가치를 정확하게 예측할 수 없게 되면 기업의 예측 및 재정 계획에 어려움을 겪게 되어 기업은 재정적 부족이나 부채 상환 불능의 위험에 직면하게 됩니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html