저소득층을 위한 상업용 주택 개발 제안

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주택 프로젝트 비용 재구조화

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨에 따르면, 현재 중급 아파트(2룸) 가격은 약 25억 VND(m²당 3,500만 VND)로, 연간 약 1억 VND를 저축할 수 있는 가구와 개인의 평균 소득보다 약 20배 높습니다.

20억 동 이하(m²당 2,500만~3,000만 동) 가격대의 저렴한 아파트와 사회주택 아파트는 공급이 매우 제한적이어서 지난 2년 동안 호치민시 시장에서 사실상 사라졌습니다.

부동산 - 저소득층을 위한 상업용 주택 개발 제안 — *저소득층 대다수의 주택 수요를 충족시키기 위해 상업용 주택 프로젝트의 비용과 가격 계산을 재구성할 필요가 있습니다.*

HoREA 회장은 주택 가격을 낮추고, 더 많은 저렴한 상업용 주택 프로젝트, 다양한 저비용 상업용 아파트 프로젝트, 그리고 다양한 사회주택 프로젝트를 통해 대다수 중산층의 주택 수요를 충족하는 방법을 강조했습니다. 동시에, 부동산 시장을 투명하고 건전하며 안정적이고 지속 가능한 방향으로 발전시키는 동시에 주택에 대한 장기적인 사회 보장을 보장하는 것이 필수적입니다.

HoREA가 제안한 해결책은 상업용 주택 프로젝트의 비용과 판매 가격 계산을 재구성하는 것입니다.

상업용 주택 프로젝트의 주요 비용에는 토지 기금 조성 비용, 건설 비용, 금융 비용, 관리 비용이 포함됩니다.

토지기금 조성 비용과 관련하여 HoREA에 따르면 토지이용료 징수 방식을 변경하여 " 농경지 , 비농경지에서 주거용지로 토지이용 용도를 변경하는 행위"에 대한 세금으로 전환하고 투명한 세율(토지가격표에 있는 토지가격의 약 15~20%)을 적용해야 합니다.

이를 통해 '묻고 주기' 방식과 괴롭힘이 없어지고, 현재 방식보다 토지 이용료가 낮아져 주택 비용을 낮추는 데 도움이 되며, 결과적으로 주택 가격이 하락할 수 있는 여건이 조성됩니다.

투자자들이 여전히 너무 높은 가격에 주택을 매도하더라도 크게 걱정할 필요는 없습니다. 법인세는 더 많이 납부해야 하며, 원칙적으로 가격은 시장에 의해 결정되기 때문입니다. 만약 투자자들이 너무 높은 가격에 주택을 매도하면, 주택 구매자들이 거부하거나 보이콧할 수 있습니다.

또한, 주택 가격 상승은 정체되고 장기화된 사업으로 인한 건설 비용 증가에서도 기인합니다. 이러한 현상은 "법적 제도적 병목 현상"에서 비롯되며, 이는 표준화되고 합리적인 "행정 절차"를 구축하지 못하여 부정적인 여론과 괴롭힘을 야기하는 결과를 초래합니다.

주택 프로젝트 투자자의 관리 비용 및 역량과 관련하여, 프로젝트는 건설 투자 절차상의 문제와 긴 행정 절차로 인해 지연될 뿐만 아니라, 투자자의 관리 역량 부족이나 재원 부족으로 인해 지연될 수도 있습니다. 이러한 지연은 관리 비용, 금융 비용, 판매 비용, 사후 관리 비용, 그리고 주택 가격 상승을 초래하고, 심지어 프로젝트 작업의 질에도 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서 기업은 생산성, 품질, 효율성을 개선하고 위험을 관리하기 위해 재정 자원 확충, 기업 지배구조 개선, 혁신, 정보 기술 적용, 디지털화, 인공지능(AI), 과학적 프로세스(BIM)에 따른 프로젝트 관리에 집중해야 합니다. 폴 크루그먼 교수(2008년 노벨 경제학상 수상자)는 "노동 생산성이 전부는 아니지만 장기적으로는 거의 전부입니다."라고 지적했습니다.

투자 준비 및 프로젝트 실행 과정에는 "명시되지 않은" 비용도 있습니다. HoREA에 따르면, "명시되지 않은" 비용은 증가 또는 감소 여부와 관계없이 국제 기준에 따라 "국가가 점점 더 투명하고 투명하며 책임 있는 사업 환경을 조성"하는 결과에 따라 결정됩니다.

저가 상업용 주택 공급 확대를 위한 솔루션

HoREA에 따르면 또 다른 효과적인 방법은 효과적인 지원 정책 메커니즘을 구축하고 완성함으로써 사회적 주택과 저렴한 상업 주택의 공급을 늘리는 것입니다.

부동산 - 저소득층을 위한 상업용 주택 개발 제안(그림 2). — HoREA는 정부가 아파트 가격이 지방에서는 m2당 2,000만 동을 초과하지 않고, 1등급 및 특별 도시 지역에서는 m2당 2,200~2,500만 동을 초과하지 않는 상업용 주택 프로젝트에 투자하도록 장려하는 결의안을 곧 통과시킬 것을 제안했습니다.

HoREA는 또한 정부와 건설부가 사회 주택 개발, 특히 임대형 사회 주택과 할부형 사회 주택 개발을 위한 메커니즘과 정책을 완성하고, 더 많은 기업이 참여하도록 유도하고 사회 주택 개발을 위해 계획된 토지 기금을 효과적으로 사용하여 사회 주택 정책 수혜자들의 엄청난 수요를 충족시키기 위해 사회 주택 공급을 늘리고, 상업용 주택 가격을 낮추는 데 기여할 것을 제안했습니다.

또한 HoREA는 사회 정책 은행과 4개 상업 은행(국립 은행 지정)이 향후 5년 동안 사회 주택 정책 수혜자를 대상으로 신용 인센티브를 시행하도록 "국가 예산에서 재자본화 재원"과 "이자율 보상"을 마련할 것을 제안했습니다.

저가 상업용 주택 공급을 늘리는 것과 관련하여, 호레아(HoREA)는 토지법은 모든 상업용 주택 프로젝트에 대해 토지 사용료에 대한 면제 또는 감면을 규정하지 않고, 세법은 사회 주택 프로젝트에 대한 부가가치세와 법인소득세율을 50% 감면하는 것만 규정하고 있으며, 주택법도 저가 상업용 주택 프로젝트를 지원하기 위한 메커니즘과 정책을 규정하지 않는다고 밝혔습니다.

실제로 상업용 주택 사업은 고급 주택, 중급 고급 주택, 중간급 주택, 저가 상업용 주택 등 다양한 등급으로 구분됩니다. 저가 상업용 주택 사업이 사회주택 가격과 비슷한 가격을 형성하더라도 우대 정책을 누릴 수 없습니다.

하지만 30조 VND(2013~2016년 기준) 규모의 우대 신용 패키지의 현실을 살펴보면, 사회주택 가격과 동일한 가격대의 상업용 주택 유형이 10억 5천만 VND/세대를 넘지 않는 것으로 나타났습니다.

HoREA는 정부가 토지 이용 수수료, 세금, 신용에 대한 우대 메커니즘과 정책을 통해 "저렴한 상업용 주택 개발 프로젝트"를 시행하기 위한 결의안을 곧 통과시켜 아파트 가격이 지방에서는 m2당 2,000만 동을 초과하지 않고, 1급 및 특별 도시 지역에서는 m2당 2,200~2,500만 동을 초과하지 않는 상업용 주택 프로젝트에 투자하도록 장려할 것을 제안했습니다.

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