고급 아파트 40~50만원/ m2
6월 16일 아침, 렉싱턴 레지던스 아파트 건물에 도착했을 때, 많은 주택이 저가에 매물로 나와 있다는 정보를 접했습니다. 이 건물은 투득시 안푸-안칸 도시 지역, 마이치토 거리 앞에 위치한 고급 아파트입니다. 하지만 수년간 주택을 공급받았음에도 불구하고 수백 채의 아파트가 아직 핑크북(분양가)을 받지 못해 많은 사람들이 좌절하고 매물을 찾고 있습니다. 렉싱턴 레지던스 아파트 투자자이자 노바 렉싱턴 부동산 주식회사의 대표이사인 판 응옥 바오 안 씨는 2022년 말부터 이 아파트에 많은 양도 신청이 접수되었다고 밝혔습니다. 현재 매일 5건의 양도 신청이 접수되고 있지만, 이전에는 한 건도 매물로 나오지 않았습니다.
렉싱턴 레지던스에서 아파트를 구매한 많은 고객은 오래 전 투자자가 구매한 가격보다 낮은 가격에 아파트를 팔아야 했습니다.
주민인 쩐 코이 씨는 이 아파트에 핑크북이 없어 은행 담보 대출이 불가능해 가격이 매우 저렴하며, 현재 m² 당 약 4천만 동(VND)이라고 말했습니다. 한편, 2016년에는 투자자가 m² 당 4천5백만~5천만 동(VND)에 매도한 바 있습니다. 매우 저렴하게 매도했음에도 불구하고, 매수자를 찾는 것이 매우 어려웠다는 점은 주목할 만합니다. 뿐만 아니라, 사람들이 비싸게 사고 싸게 파는 바람에 이 아파트의 양도 증빙 서류가 투득시 세무서에서 세금 탈루 혐의가 제기되어 많은 사람들이 반환되었습니다. "매수자를 찾는 것만으로도 충분히 어려웠습니다. 투득시 세무서에 가서 설명을 요구하고 서류까지 돌려주는 바람에 양도세 승인조차 거부당하며 매우 어려움을 겪었습니다. 이곳 주민들은 대부분 살기 위해 삽니다. 하지만 수년간 서류 없이 지내다 보니 모두가 지쳐 버리고 경제도 어려워져 어쩔 수 없이 싸게 팔 수밖에 없습니다. 같은 지역, 같은 구역에 분양된 아파트들이 8천만 동에서 1억 동/ m² 에 거래되고 있기 때문입니다."라고 코이 씨는 말했습니다.
멀지 않은 곳에 위치한 마스테리즈 타오디엔 아파트(투득 시티)에서, 그는 수개월간 400m² 에 달하는 모든 가구가 갖춰진 펜트하우스 아파트를 팔기 위해 애쓴 끝에, 광고했던 190억 동 대신 170억 동에 팔렸습니다. 실제로 아파트의 1m²당 가격은 4,200만 동이 넘습니다. 실제 아파트 단지를 조사한 결과, 많은 아파트가 평균 6천만 동/ m² 의 저렴한 가격에 매물로 나와 있는 반면, 같은 지역의 신규 분양 단지는 8천만~1억 동/ m² 에 거래되고 있습니다.
최근 푸옹 디 씨는 히람 리버사이드 아파트(7군)에 있는 145m² 면적의 가구가 완비된 아파트를 약 59억 VND에 매각했습니다. 따라서 히람 탄 흥 도시 지역에 위치한 핑크북 스타일의 고급 아파트의 경우, 평방미터당 가격은 4천만 VND에 불과합니다. 이 위치에서 새로 오픈한 아파트의 가격은 m² 당 8천만에서 1억 VND입니다. "제가 위 아파트를 비교적 저렴하게 판매하는 이유는 현재 은행에서 약 30억 VND를 빌려야 하기 때문입니다. 매달 원금과 이자가 약 4천 8백만 VND입니다. 이는 엄청난 금액으로, 수입이 감소하는 상황에서 부담이 됩니다. 은행 빚을 갚기 위해 조금 더 싸게 파는 것이 매달 은행 빚을 갚아야 하는 스트레스 때문에 은행 빚을 갚는 것보다 낫습니다."라고 디 씨는 말했습니다.
아파트 건물에 대한 간단한 조사 결과, 이곳의 품질, 편의 시설, 서비스는 매우 좋고, 롯데마트 쇼핑센터와 베트남-호주 국제학교와 가깝지만, 부동산 시장이 침체되어 많은 사람들이 은행 대출을 갚기 위해 아파트를 "팔아야" 하기 때문에 아파트 가격은 m2 당 4,000만~4,500만 VND 정도로 매우 저렴합니다.
손실 절감으로 가격 하락
HASG 부동산 회사 이사회 의장인 도안 치 탄(Doan Chi Thanh) 씨는 지금까지 어떤 투자자도 손실을 줄이기 위해 가격을 인하한 적이 없으며, 일부 프로젝트만이 고객이 부동산 가격의 95%를 즉시 지불하면 매매가의 40~45%를 할인해 주었다고 말했습니다. 이러한 손실 절감은 2차 시장에서만 발생하는데, 고객들이 은행의 과도한 금융 레버리지를 이용하고 있기 때문입니다. 현재 대출 금리는 높은 반면 시장은 침체되어 있고 소득은 감소하고 있습니다. 따라서 고객들은 부동산을 처분하고 비용을 절감하기 위해 매매가보다 낮거나 같은 가격으로 매도해야 합니다. 탄 의장은 "은행 금리를 감당할 수 없어 여러 가지 이유로 매도를 하지 않는 사람들을 제외하면, 시장 가격은 크게 변동이 없었습니다. 일부 투자자들은 현재 동일 지역 및 위치의 일부 매물이나 1단계 매물보다 높은 가격으로 아파트를 매물로 내놓기도 합니다."라고 말했습니다.
부동산 전문가 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang)에 따르면, 이전에는 고급 아파트 프로젝트가 m²당 4천만~5천만 동에 매물로 나왔고, 많은 프로젝트가 m²당 최대 8천만 동, 심지어 수억 동에 달하는 가격에 매물로 나왔습니다. 이러한 프로젝트 대부분은 고급 편의시설과 디자인을 서류상으로만 설계하기 때문에, 실제 주택이 인도될 때 품질과 입지가 매매가에 미치지 못합니다. 따라서 1차 시장 가격이 정체되어 상승이 어려워집니다. "대부분의 가상 고급 아파트는 현재 m² 당 4천만~5천만 동에 재판매되고 있는 반면, m² 당 3천만~4천만 동에 거래되는 저렴한 아파트는 실거래가로 돌아갔습니다. 현재 재정적으로 어려운 사람들만 가격을 낮추고 있고, 나머지 고객들은 대부분 가격을 유지하고 있습니다. 신규 프로젝트를 판매하는 투자자들도 가격을 낮추지 않고, 매우 좋은 판매 정책, 장기 지불 정책을 제공하고 있습니다. 따라서 신규 프로젝트 가격은 시장 가격 대비 약 15~20% 정도 낮아질 수 있습니다. 현재 시장은 매수자 우위 시장입니다. 거주 목적으로 구매하거나 임대 목적으로 이용하려는 경우, 품질과 서비스를 직접 확인할 수 있는 양도된 아파트를 구매하는 것이 좋습니다. 안정적인 수입이 있다면 지금 부동산을 사는 것이 좋습니다."라고 Quang 씨는 분석했습니다.
베트남 부동산중개업협회 응우옌 반 딘 회장은 현재 주택 수요가 있는 대부분의 사람들은 소득이 감소한 반면, 투자자들은 안전과 이익을 위해 은행에 돈을 예치하고 있다고 말했습니다. 이로 인해 시장 구매력이 약화되었지만, 실제로 부동산 가격은 여전히 매우 높습니다. 현금 흐름에 어려움을 겪는 일부 업체만이 고객이 빨리 대금을 지불할 때 할인 형태로 가격을 30~40% 인하할 의향이 있을 뿐, 시장 전체는 그렇지 않습니다. 이러한 시기에 가격을 크게 인하하면 기존 고객에게 영향을 미쳐 공황을 초래할 수 있기 때문에 역효과가 발생할 수 있습니다. 따라서 금리를 유지하고, 일시불 결제 시 할인율을 높이고, 납부 기한을 연장하는 방법밖에는 없습니다. 아직 착공되지 않은 프로젝트의 경우, 투자자들은 예상 수익을 줄일 수는 있지만, "매몰 비용과 유동 비용"을 포함한 투입 비용이 여전히 너무 높기 때문에 가격을 인하할 수는 없습니다.
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