부동산 3대 법률: 장애물을 즉시 제거하세요

정부가 2024년 토지법을 5개월 앞당겨(2025년 1월 1일부터) 시행하도록 허용하면서 설정한 목표 중 하나와 국회 의 기대는 기업과 국민을 위해 주택 및 토지와 관련된 절차를 간소화하고 문제를 해결하는 것입니다.

그러나 일부 지역, 특히 호치민시에서는 이 법이 시행된 이후 많은 토지 절차가 "동결"되었습니다.

사람들은 불 위에 앉아 있는 것과 같다

2024년 8월 초(2024년 토지법 시행 시점)부터 부동산 양도에 서명한 빈록A(호치민시 빈짠군) 거주자 V씨는 8월 5일 군 등록 사무소에 등록 서류를 제출했고, 세금 계산서는 8월 14일부터 세무 당국으로 이관되었습니다.

그러나 한 달이 넘도록 세무 당국은 아직 구매자에게 이름을 이전하기 위한 등록 절차를 완료하기 위해 등록 사무소로 이전하라는 세무 통지서를 발급하지 않았습니다.

V 씨는 양도 계약서에 서명할 때 매수인에게 20일 이내에 명의 변경을 완료하겠다고 약속했다고 밝혔습니다. 하지만 파일 처리가 지연되자 매수인은 V 씨에게 문제를 해결하거나 돈을 돌려주라고 강하게 압력을 가했습니다.

"지난 한 달 동안 뉴스 기사를 읽고 세무 및 자원 기관이 서로 이리저리 돌아다니며 보고하고 부적절한 사항에 대한 의견을 묻는 것을 보면서 너무 참을성이 없어서 가만히 앉아 있을 수가 없었습니다.

"매매, 양도 등의 절차는 신속하게 처리해야 하는데, 부처와 지방자치단체가 잇따라 회의를 열어주기만 기다리다 보니 국민과 기업이 너무 많은 것을 놓치고 온갖 손실을 입게 됩니다." V 씨는 분개했습니다.

마찬가지로 TQĐ 씨는 2024년 8월 8일에 푸년구에 집을 샀지만, 소유권 이전 신청을 한 달 넘게 제출했지만 아직 결과를 받지 못해 모든 계획이 지연되었습니다.

구체적으로 D 씨가 매입한 주택 가격은 140억 동(VND)이었습니다. 그는 외부에서 100억 동(VND)을 급히 빌려 갚은 후, 은행에서 대출을 받아 갚을 계획이었습니다.

은행에서 평가와 대출 절차를 완료했지만 지급이 되지 않아 D씨는 언제 상환될지 모르는 상황에서 외부에서 대출금에 대한 이자를 감당하기 힘들어하고 있습니다.

"외국에서 돈을 빌리면 하루 이자율이 수천만 원에 달하고, 금융기관들은 문제 해결에 늑장을 부리면서 국민들이 엄청난 부담을 떠안게 됩니다."라고 D씨는 말했다.

호치민시 12군에 거주하는 PL 씨는 돈이 부족해 12군에 있는 두 필지의 토지를 60억 동(VND)에 팔아야 했습니다. 두 필지 모두 은행 대출을 위해 저당 잡혀 있었기 때문에, 주택담보대출을 갚기 위한 절차를 완료하기 위해 지인들에게서 40억 동(VND) 이상을 빌려야 했습니다.

한편, 주택 구매자도 은행에서 대출을 받았기 때문에 L 씨는 구매자의 절차를 도왔습니다. 은행은 양도세 납부 및 개명 등록 절차가 완료되면 구매자에게 대출금을 지급하기로 했습니다.

L 씨는 세무서에 신청서를 제출할 때 시 인민위원회에서 새로운 토지 가격표를 발행할 예정이므로 새로운 토지 가격표에 따라 양도세를 계산하기 위해 잠시 기다려야 한다는 말을 들었습니다.

그러나 지금까지 양도세 계산 파일은 여전히 ​​멈춰 있어 판매자와 구매자 모두 "멈춰 있는" 상태에 있습니다.

"돈이 부족해서 땅을 팔았어요. 팔고 나서 더 어려워질 줄은 몰랐어요. 다만 토지 매매 절차를 마칠 수 있도록 관계 당국에서 양도세를 빨리 계산해 주기를 바랄 뿐입니다."라고 L 씨는 말했다.

호치민시의 부동산 거래는 매매 후에도 토지 명의 변경 및 등기 절차가 완료되지 않아 정체되는 경향이 있습니다. - 사진: 광딘

부동산 시장의 어려움 더 커져

한편, 7구의 부동산 거래소 이사인 Tran Duc Thuan 씨는 이 업체에서만 부동산 매매 관련 서류가 20건 가까이 되어 세금 납부 단계에 머물러 있다고 말했습니다.

투안 씨에 따르면, 8월 1일 전후의 모든 기록이 정지되어 완료된 거래가 "동결"되었고, 새로운 거래도 어려워져 이 기간 동안 매매를 중단했다고 합니다.

"저는 새로운 법이 시장을 개방하고 사람들이 더 편리하게 거래할 수 있도록 도울 것이라고 생각했는데, 오히려 사람들의 삶을 더 어렵게 만들었습니다.

세무 당국은 처음에 양도세 계산 기준으로 사용할 새로운 토지 가격표가 나오는 데 1~2주밖에 걸리지 않을 것이라고 했지만, 지금까지 1개월 반 넘게 아무런 진전 없이 기다리고 있습니다. "고객들이 끊임없이 재촉해서 매주 세무 당국에 가서 문의해야 합니다."라고 투안 씨는 말했습니다.

호치민시 부동산 중개인인 타 중끼엔 씨는 판매자가 돈이 급히 필요해서 집을 팔아야 하는 경우가 많지만, 결국 절차를 완료할 수 없고, 구매자가 은행에서 돈을 빌려 판매자에게 전액을 지불할 수 없는 경우가 많다고 말했습니다.

고객이 해외 정착 비용을 충당하기 위해 집을 매각한 사례가 있는데, 비행 일정이 9월 15일이었기 때문에 2024년 8월 초부터 매각 절차가 완료되었습니다.

공증 서류와 계약금은 모두 완료되었지만, 세금 계산 절차가 막혀 판매자는 어떻게 해야 할지 몰라 난감해했습니다. 판매자는 9월 15일부터 해외로 출국해야 했고, 세금 납부 절차는 계속 지연되었습니다.

키엔 씨는 "고객들은 나중에 문제가 생기면 왕복 항공편에 더 많은 비용을 지출해야 한다는 사실을 받아들인다. 절차가 언제 끝날지 모르기 때문이다"라고 말했다.

키엔 씨에 따르면, 실제로 집을 팔 때 명의 변경 절차를 위해 레드북(Red Book)을 받기 위해 외부에서 돈을 빌려 대출금을 갚아야 하는 경우가 있습니다. 구매자가 은행에서 돈을 빌리지만 돈을 지불하지 못하는 경우, 판매자는 "딜레마"에 빠져 집을 팔 때 빚을 져야 합니다.

티타늄 부동산 관리 회사의 이사인 팜 트롱 푸 씨는 토지 사용 증명서 발급 및 변경 절차가 중단되어 사람들이 거래하고 매매하는 것이 불가능해져서 중개 사업에 어려움을 겪고 있다고 언급했습니다.

푸 씨는 "당국은 호찌민시 부동산 거래의 장애물을 신속히 제거하거나 임시 조치를 취해야 합니다. 지난 한 달 동안처럼 거래가 '동결'되어서는 안 됩니다."라고 말했습니다.

Viet An Hoa 부동산 투자 회사의 이사인 Tran Khanh Quang 씨에 따르면, 기업들은 토지 부문 관련 법률을 조기에 적용하면 시장의 장애물이 제거되고 부동산 거래가 촉진될 것으로 기대하지만 실제로는 문제가 발생하여 거래가 더욱 지연되고 있다고 합니다.

"각 지방자치단체가 각기 다른 방식으로 시행하고 있어 주민과 기업이 피해를 입고 있습니다." 광 씨는 분노했다.

호치민시 빈탄구에서 부동산 절차를 밟는 사람들 - 사진: H.HANH

천연자원환경부는 아직 입장을 표명하지 않았습니다.

변호사인 응오 후인 푸옹 타오(TAT 로펌)에 따르면, 토지 가격표를 시장 가치에 맞춰 조정하는 것은 필요하지만, 사람들과 기업들이 절차적 단계에 얽매여서는 안 됩니다.

특히, 다른 많은 지방자치단체가 여전히 기존의 K계수와 가격표에 따라 토지 기록을 처리하고 있는 반면, 호치민시는 조정된 토지 가격표를 발행하기를 "대기"하고 있습니다.

타오 씨는 "새로운 가격표를 기다리는 것은 사람들이 토지 절차를 완료하기 어렵게 만들 뿐만 아니라 기업 운영에 심각한 영향을 미치고 특히 호치민시의 경제 성장률에 부정적인 영향을 미칩니다."라고 말하며 새로운 토지 가격표가 발표될 때까지 기존 토지 가격표를 계속 적용해야 한다고 제안했습니다.

카인호아성 변호사 협회 회장인 레 쑤언 탄 국회의원은 2024년 토지법 초안을 작성하는 정부를 지원하는 기관으로서, 천연자원환경부는 정부에 적극적으로 제안하거나 전국 회의를 조직하여 각 부처와 지자체, 지방자치단체의 문제를 듣고 시기적절한 해결책과 지침을 얻어야 한다고 말했습니다.

탄 씨에 따르면, 2024년 토지법은 2025년 12월 31일까지 구법에 따른 토지 가격표를 적용한다고 규정하고 있습니다. 따라서 필요한 경우 도 인민위원회는 현지 시장 가격에 맞게 조정할 것입니다.

그렇지 않은 경우, 기존 토지 가격표가 계속 적용되고, 2026년 1월 1일부터 사용할 새로운 토지 가격표가 개발될 예정입니다.

따라서 일부 지방에서는 토지 가격표를 조정하지 않는 반면 다른 지방에서는 토지 가격표를 조정하는 것은 완전히 정상적인 일입니다.

탄 씨는 "호치민시가 기존 토지 가격표가 낮아 손실을 초래할 수 있다고 판단할 경우, 해당 지자체는 신속하게 조정된 토지 가격표를 발행하고 주민의 절차를 간소화해야 한다는 내용이 법률에 명시되어 있습니다."라고 말했습니다.

또한, 쩐 득 프엉 변호사(호치민시 변호사 협회)는 새로운 토지 가격 조정안이 발표될 때까지 호치민시는 기존 가격표를 적용해야 하며, 세무 당국은 국민을 위한 행정 절차를 해결해야 한다고 말했습니다.

또한, 신토지법은 2025년 12월 31일까지 기존 토지가격표를 적용할 수 있도록 허용하고 있습니다. 따라서 조정된 토지가격표가 발행되지 않은 경우 기존 가격표는 여전히 유효합니다.

"새로운 가격표가 없다면 기존 가격표를 적용하는 것은 허용하지만, 국민이 피해를 보도록 행정절차를 밟는 것은 왜 중단해야 하는가?"

지방자치단체들이 의견 수렴 신청을 중단한 상황에서, 관련 부처와 지자체들은 신속하게 의견을 제시하고 지방자치단체가 시행할 수 있도록 의견을 통합해야 합니다. "사람들은 그런 식으로 기관들이 논의하는 것을 가만히 앉아서 기다릴 수는 없습니다."라고 푸옹 씨는 말했습니다.

호치민시 세무국은 다시 긴급 권고합니다.

호치민시 푸뉴언구 토지등기소 지점에 부동산 절차를 밟으러 사람들이 모여 있다 - 사진: TTD

9월 16일, 호치민시 세무국은 호치민시 인민위원회에 2024년 8월 1일부터 토지 기록을 해결하기 위한 회의를 소집해 달라고 긴급히 요청했습니다.

구체적으로 이 기관은 시에서 회의를 개최하여 지가표, 지가조정계수, 토지임대료 산정비율 등 법률문서의 적용을 통일하고 해결하여 세무당국이 토지에 대한 재정적 의무를 신속하게 계산할 수 있도록 제안했습니다.

시 세무국에 따르면, 2024년 8월 1일부터 시에서 토지 가격표 ​​조정 결정을 내리기 전까지 발생한 토지 기록의 경우, 2020년~2024년 기간의 해당 지역 토지 가격표에 관한 규정을 공포하는 호치민시 인민위원회의 2020년 1월 16일자 결정 02호에 따라 적용합니다.

시세국 통계에 따르면 8월 1일부터 27일까지 해당 기관에 총 8,808건의 신고가 접수되었습니다. 이 중 토지이용권 인정 건에 대한 토지이용료 징수 신고는 346건, 토지이용 목적 변경 건에 대한 토지이용료 징수 신고는 277건이었습니다.

또한 부동산 양도로 인한 개인소득세 신고 건수는 5,448건, 재정적 의무가 발생하지 않는 경우의 신고 건수는 2,737건입니다. 그러나 토지가격표 발급 부족으로 토지 관련 신고 처리에 큰 차질이 발생하고 있습니다.

투오이 트레(Tuoi Tre)의 조사에 따르면, 2024년 8월 1일부터 세무서에 많은 토지 등기부등본이 남아 있습니다. 400~500건의 등기부등본이 남아 있는 세무서가 있습니다. 호찌민시 중심가에 있는 한 세무서장은 토지 가격표를 기다려야 세금을 계산할 수 있다고 말했습니다. 따라서 세무서에서는 주민들에게 설명만 할 뿐 다른 조치를 취할 수 없다고 합니다.

그러나 일부 세무서에서는 양도, 상속, 증여 등 소득세 및 등록세가 면제되는 서류를 소지한 사람들에게는 유연하게 대응한다고 밝혔습니다. 과세되는 서류의 경우, 사람들은 계속 기다려야 하며 다른 조치를 취할 수 없습니다.

NGUYEN VAN DINH 씨(베트남 부동산 중개업 협회 회장):

아직도 많은 지역이 혼란스러워요

세 가지 법률이 시행된 지 한 달이 넘었지만, 법률 제정 기관과 법률을 시행하는 지방자치단체 사이에는 여전히 간극이 있는 것으로 보입니다. 일부 지방자치단체의 집행관들은 법률 제정 기관의 관점을 "이해하지" 못하여 토지 관련 절차, 특히 토지에 대한 재정적 의무를 결정하는 기준이 되는 토지 가격표 ​​문제를 처리하는 데 있어 망설임과 혼란이 존재합니다.

법령과 회람이 법에 대한 지침을 제공하지만, 시행은 여전히 ​​매우 어렵습니다. 따라서 새 법이 시행된 지 한 달이 넘었지만, 대부분의 지자체는 여전히 적절한 시행 방안을 모색하고 있으며, 지가 산정 및 지가 승인과 같은 관련 규정을 발표하기도 합니다. 실제로 새 법에 따라 해결된 사업의 수는 매우 적습니다. 지자체가 관련 절차를 재구축해야 하기 때문입니다.

NGUYEN QUANG TUYEN 부교수(하노이 법대 경제법학과장):

법 집행을 보호할 수 있는 메커니즘이 필요합니다!

세 가지 법률의 효과를 확실히 보기 위해서는 각 부처, 부문, 그리고 지방자치단체가 법 집행에 대한 견해를 통합하는 데 더 많은 시간이 필요합니다. 예를 들어, 2024년 토지법은 토지 가격 결정에 대한 5가지 원칙을 명시하고 있는데, 그 중 첫 번째 원칙은 시장 가격이 아닌 시장 원리에 따라 토지 가격을 결정해야 한다는 것입니다.

많은 지자체에서는 토지 가치 평가가 시장 가격에 기반한다는 것을 알고 있지만, 시장 가격이 매일 변동하기 때문에 이를 시행하기 어렵습니다. 이러한 "모호성"으로 인해 투기꾼들이 경매를 통해 토지 가격을 쉽게 부풀려 시장 교란을 초래했습니다. 법 집행에서는 지역 시장 원칙 외에도 나머지 네 가지 원칙을 법적 절차에 따라 적용해야 합니다.

또한, 현 상황에서 집행관들을 보호할 수 있는 메커니즘이 마련되어야 합니다. 동시에 토지평가기관과 지가결정기관 간의 독립성을 보장해야 합니다. 토지평가는 토지 이용자, 국가, 그리고 투자자 간의 이해관계의 조화를 보장해야 합니다. 지가가 지속적으로 상승한다면 토지의 효율성을 증진하는 것은 매우 어려울 것입니다.

출처: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm