ពិចារណាបន្ថែមសមត្ថភាពសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃ

មិនមានបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីសមត្ថភាពរបស់អ្នកវិនិយោគដែលចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃនោះទេ។

សេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) ដែលរៀបចំសម្រាប់ដាក់ជូន រដ្ឋសភា ពិនិត្យបានចែងយ៉ាងច្បាស់អំពីករណីនៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី នៅពេលដែលរដ្ឋបែងចែកដីជាមួយនឹងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីដែលប្រមូលបាន ឬជួលដីដោយបង់ថ្លៃតែម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល។ សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ បានចែងអំពីករណីនៃការដេញថ្លៃ លក្ខខណ្ឌនៃការដេញថ្លៃ ការទទួលខុសត្រូវរបស់បុគ្គល និងអង្គការ ព្រមទាំងការទទួលខុសត្រូវរបស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនគ្រប់លំដាប់ថ្នាក់។ ជាពិសេស អង្គការដែលចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវតែបំពេញគ្រប់លក្ខខណ្ឌដូចជា៖ ជាកម្មវត្ថុដែលរដ្ឋបែងចែកដី ជួលដី។ ការធានាលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិដូចជាប្រាក់បញ្ញើ ឬទម្រង់នៃការធានាផ្សេងៗ។ល។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះមិនបានចែងអំពីគោលការណ៍ដេញថ្លៃ ឬការដាក់ទណ្ឌកម្ម ការទទួលខុសត្រូវផ្ទាល់ខ្លួន នៅពេលចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃ ប៉ុន្តែមិនបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ និងបោះបង់ការដេញថ្លៃនោះទេ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ជាក់ស្តែងមានករណីដែលបុគ្គល និងអង្គការដែលចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃដើម្បីជំរុញតម្លៃខ្ពស់ពេក សូម្បីតែតម្លៃ "និម្មិត" ប៉ុន្តែបន្ទាប់មកបោះបង់ចោលប្រាក់បញ្ញើរបស់ពួកគេ ដែលបណ្តាលឱ្យមានផលវិបាកជាច្រើនសម្រាប់អ្នករៀបចំការដេញថ្លៃ ក៏ដូចជាអ្នកចូលរួមផ្សេងទៀត។

ជាឧទាហរណ៍ ក្នុងការដេញថ្លៃ "ដីមាស" នៅ Thu Thiem ទីក្រុងហូជីមិញ នៅចុងឆ្នាំ 2021 សហគ្រាសចំនួន 4 បានឈ្នះការដេញថ្លៃ ប៉ុន្តែពួកគេទាំងអស់ក្រោយមកបានដកប្រាក់បញ្ញើរបស់ពួកគេ។ សហគ្រាសទាំងនេះបានផ្តល់តម្លៃខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើមពី 7 ទៅ 8 ដង ដែលធ្វើឱ្យវាហាក់បីដូចជាថវិកាទីក្រុងនឹងប្រមូលប្រាក់យ៉ាងច្រើនដើម្បីវិនិយោគក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍សង្គម - សេដ្ឋកិច្ច។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សហគ្រាសទាំងអស់នេះបានដកប្រាក់បញ្ញើរបស់ពួកគេ ដែលបណ្តាលឱ្យដីឡូតិ៍ "ដីមាស" នៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង Thu Thiem នៅតែគ្មានចលនារហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន។

អ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ចជាច្រើនជឿថា តាមរយៈឧប្បត្តិហេតុនេះ មេរៀនជាច្រើននឹងត្រូវបានរៀន ព្រមានអ្នកវិនិយោគ ទីផ្សារ និងភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋ។ នោះគឺជាមេរៀនមួយទាក់ទងនឹងការពិតដែលសហគ្រាស ឬអ្នកវិនិយោគត្រូវគិតគូរ និងគណនាឱ្យបានហ្មត់ចត់មុននឹងចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃជាទូទៅ ឬជាសាធារណៈការដេញថ្លៃដីសាធារណៈ។ វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការ "តម្លៃ" ដោយចៃដន្យព្រោះវានឹងបន្សល់ទុកនូវផលវិបាកជាច្រើនសម្រាប់ទាំងក្រុមហ៊ុនខ្លួនឯងនិងសេដ្ឋកិច្ច។ ដោយឡែកសម្រាប់ទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រង នឹងមានជំហានពិនិត្យមើលដំណើរការនៃការដេញថ្លៃទ្រព្យសម្បត្តិសាធារណៈ ដូចជាសមត្ថភាពរបស់អង្គភាព ឬបុគ្គលដែលចូលរួម។ ឧបសគ្គលើការអនុវត្តគម្រោង និងរបៀបដេញថ្លៃដើម្បីធានាបានជោគជ័យ។

ដូច្នេះ សេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) គួរពិចារណាលើការធ្វើនិយតកម្ម ឬបំពេញបន្ថែមសមត្ថភាព និងបទពិសោធន៍របស់អ្នកវិនិយោគ ដែលអនុវត្តគម្រោងស្រដៀងគ្នានេះ។ គោលការណ៍សំខាន់ៗរួមមានប្រាក់បញ្ញើ និងការដាក់ទណ្ឌកម្មសម្រាប់អង្គការ និងបុគ្គលដែលមិនបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុបន្ទាប់ពីការដេញថ្លៃ។ បទប្បញ្ញត្តិបន្ថែមអំពីសមត្ថភាព និងបទពិសោធន៍របស់អ្នកវិនិយោគក៏ជួយយកឈ្នះលើស្ថានភាពដែលបន្ទាប់ពីការដេញថ្លៃ អ្នកវិនិយោគមិនអាចអនុវត្តគម្រោងនេះ ដែលនាំទៅដល់ការបោះបង់ចោល លក់បន្តទៅឱ្យអ្នកវិនិយោគផ្សេងទៀត ឬបាត់បង់ប្រាក់បញ្ញើ។

Xem xét bổ sung năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá - Ảnh 1. — សហគ្រាសដែលឈ្នះការដេញថ្លៃ ប៉ុន្តែការរឹបអូសប្រាក់បញ្ញើរបស់ពួកគេ បណ្តាលឱ្យមានផលវិបាកជាច្រើនសម្រាប់សេដ្ឋកិច្ច។

យោងតាមលោក Huynh Phuoc Nghia នាយកមជ្ឈមណ្ឌលសេដ្ឋកិច្ច ច្បាប់ និងការគ្រប់គ្រងនៃសាលាសេដ្ឋកិច្ច ច្បាប់ និងការគ្រប់គ្រងរដ្ឋ UEH មេរៀនដែលបានមកពីការដេញថ្លៃដីនៅតំបន់ Thu Thiem Urban Area (HCMC) បានអះអាងជាថ្មីម្តងទៀតថា ក្នុងរឿងដេញថ្លៃសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង បញ្ហាសំខាន់គឺជ្រើសរើសវិនិយោគិនត្រឹមត្រូវ និងវាយតម្លៃសមត្ថភាពរបស់អ្នកវិនិយោគ។

សមត្ថភាពរបស់អ្នកវិនិយោគអាចត្រូវបានកំណត់តាមរយៈកត្តាដែលទាក់ទងនឹងទំហំគម្រោង សមត្ថភាពដើមទុនរបស់សហគ្រាស បទពិសោធន៍ក្នុងការអនុវត្តគម្រោងស្រដៀងគ្នា និងតម្រូវការសម្រាប់ឧបសគ្គ និងទំនួលខុសត្រូវផ្នែកច្បាប់បន្ទាប់ពីការដេញថ្លៃ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ចាំបាច់ត្រូវបង្រួបបង្រួម និងភ្ជាប់លក្ខណៈវិនិច្ឆ័យវាយតម្លៃសមត្ថភាពរបស់អ្នកវិនិយោគ ក៏ដូចជាទំនួលខុសត្រូវរបស់គម្រោងក្នុងច្បាប់ពាក់ព័ន្ធ ដូចជាច្បាប់ស្តីពីការដេញថ្លៃ ច្បាប់ស្តីពីការដេញថ្លៃអចលនទ្រព្យ ក្រឹត្យ បទបញ្ជា ។ល។

Xem xét bổ sung năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá - Ảnh 2. — សហគ្រាសដែលឈ្នះការដេញថ្លៃ ប៉ុន្តែការរឹបអូសប្រាក់បញ្ញើរបស់ពួកគេ បណ្តាលឱ្យមានផលវិបាកជាច្រើនសម្រាប់សេដ្ឋកិច្ច។

ច្បាប់នឹងកាន់តែតឹងរ៉ឹង។

ទាក់ទិននឹងករណីដែលអ្នកដេញថ្លៃឈ្នះបានបោះបង់ចោលប្រាក់កក់បន្ទាប់ពីការដេញថ្លៃ មេធាវី Bui Quang Nghiem គណៈមេធាវីទីក្រុងហូជីមិញបានសង្កត់ធ្ងន់ថា នេះបណ្តាលឱ្យមានការចំណាយ និងផលវិបាកយ៉ាងច្រើនសម្រាប់សេដ្ឋកិច្ចទាំងមូល។ ទីមួយ អ្នកដេញថ្លៃឈ្នះការបោះបង់ចោលប្រាក់កក់នឹងធ្វើឱ្យអ្នករៀបចំការដេញថ្លៃអចលនទ្រព្យ និងដីធ្លីខ្ជះខ្ជាយធនធាន ដើម្បីដំណើរការដំណើរការដេញថ្លៃឡើងវិញ។

ជាមួយគ្នានេះ ករណីនៃការលុបចោលប្រាក់បញ្ញើ ច្រើនតែទាក់ទងនឹងការដែលតម្លៃដីត្រូវបានជំរុញឱ្យឡើងខ្ពស់ពេក ដែលជាតម្លៃ "និម្មិត" ធ្វើឱ្យតំបន់ដីរដ្ឋត្រូវបានរុញឡើង។ ពីទីនោះ រដ្ឋក៏នឹងជួបការលំបាកក្នុងដំណើរការទិញដី សំណង និងការបោសសំអាតទីតាំងសម្រាប់គម្រោងជាបន្តបន្ទាប់។ ទន្ទឹមនឹងនេះ នៅពេលដែលតម្លៃដីត្រូវបានជំរុញឱ្យឡើងខ្ពស់ពេក អត្រានៃការវិនិយោគរបស់គម្រោងក៏កើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងផងដែរ។

អ្នកវិនិយោគគម្រោងនឹងត្រូវគណនាឡើងវិញនូវការចំណាយលើការវិនិយោគទាំងមូល ហើយសូម្បីតែគ្មានអង្គភាពណាមួយនឹងចូលរួមក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងក៏ដោយ។ នេះមានន័យថារារាំងដល់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមទូទៅនៃមូលដ្ឋាននោះ។ សូម្បីតែប្រជាពលរដ្ឋដែលចង់ទិញផ្ទះ អចលនទ្រព្យជាដើម ក៏នឹងជួបការលំបាកដែរ នៅពេលតម្លៃដីឡើងថ្លៃខ្លាំងពេក។

លោកមេធាវី Bui Quang Nghiem បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "លក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការដេញថ្លៃអចលនទ្រព្យត្រូវបានបញ្ជាក់យ៉ាងលម្អិតនៅក្នុងច្បាប់ដេញថ្លៃអចលនទ្រព្យ។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គេអាចពិចារណាបន្ថែមលើសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) លើកនេះ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីសមត្ថភាព និងបទពិសោធន៍របស់អ្នកវិនិយោគអនុវត្តគម្រោងនៅពេលចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ការបន្ថែមនោះនឹងកាន់តែតឹងរ៉ឹងជាងនេះទៅទៀត គោលបំណងនៃការដាក់លក់ដេញថ្លៃលើករណីចាស់ ដូចជាការដាក់កំហិតលើករណីដេញថ្លៃដីធ្លី។ Thiem នៅទីក្រុងហូជីមិញ”។

ដោយយល់ស្រប មេធាវី Nguyen Van Hau ប្រធានមជ្ឈមណ្ឌលមជ្ឈត្តកម្មពាណិជ្ជកម្មរបស់មេធាវីវៀតណាមបានមានប្រសាសន៍ថា គោលការណ៍ដេញថ្លៃ ឬការដាក់ទណ្ឌកម្មនៅពេលដែលបុគ្គលចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃប៉ុន្តែមិនបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ រំលោភបំពាន ... ត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងពេញលេញនៅក្នុងច្បាប់ស្តីពីការដេញថ្លៃអចលនទ្រព្យ។ ក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ ចំនួន និងគុណភាពនៃការដេញថ្លៃជោគជ័យបានកើនឡើង ប៉ុន្តែនៅតែមានចំណុចខ្វះខាត។

ជាក់ស្តែង គុណភាពនៃក្រុមដេញថ្លៃនៅមានកម្រិតនៅឡើយ ទាំងជំនាញ និងវិជ្ជាជីវៈ មានការបំពាន នាំឱ្យការដេញថ្លៃជាច្រើនត្រូវលុបចោល ដោយសារបំពាននីតិវិធី និងសណ្តាប់ធ្នាប់... គុណភាពនៃការដេញថ្លៃជាទូទៅគ្មានប្រសិទ្ធភាព ស្ថានភាពនៃ "ក្រុមខៀវ-ក្រុមក្រហម" បញ្ចុះតម្លៃគឺកាន់តែទំនើប និងស្មុគស្មាញ យន្តការនៃការដេញថ្លៃនៅតែមានដែនកំណត់។ ជាពិសេស ការរំលោភបំពានជាច្រើនត្រូវបានគេរកឃើញនៅក្នុងការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ជាពិសេសសម្រាប់គម្រោងដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិសាធារណៈ នាំឱ្យមានការរំពឹងទុក និងការចំណេញ និងហានិភ័យនៃការបាត់បង់រដ្ឋ។

ដូច្នេះហើយ លោក ហ៊ូ បានស្នើថា ពីបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ឯកទេស ច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) ក៏ត្រូវបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិ ដើម្បីបង្កើតយន្តការសមស្រប និងមានប្រសិទ្ធភាពសម្រាប់ការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ជាពិសេសបទប្បញ្ញត្តិបន្ថែមលើការវាយតម្លៃសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុ និងបទពិសោធន៍របស់អ្នកវិនិយោគ និងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីពេលវេលាដាក់ប្រាក់ ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់។ ជាមួយគ្នានេះ កំណត់ការដាក់ទណ្ឌកម្មធ្ងន់ធ្ងរចំពោះគម្រោងដែលកេងប្រវ័ញ្ចសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដូចជាប្រាក់បញ្ញើ និងពិន័យចំពោះអង្គការ និងបុគ្គលដែលមិនបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុបន្ទាប់ពីការដេញថ្លៃ ដើម្បីកំណត់ការកើនឡើងតម្លៃដីនៅក្នុងតំបន់ជុំវិញតំបន់ដេញថ្លៃដី។

សេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ ៩៨ ស្តីពីយន្តការពិសេសសម្រាប់ទីក្រុងហូជីមិញ ក៏អនុញ្ញាតឲ្យទីក្រុងធ្វើការជ្រើសរើសវិនិយោគិនយ៉ាងសកម្ម ដែលកំណត់ស្តង់ដារ និងលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យវាយតម្លៃសមត្ថភាព និងការប្តេជ្ញាចិត្តរបស់សហគ្រាសបន្ទាប់ពីចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃ និងការដេញថ្លៃ ... រួមជាមួយនឹងក្រឹត្យ និងសារាចរណែនាំអំពីច្បាប់ភូមិបាលយ៉ាងពិស្តារ ជួយជំនះស្ថានការណ៍ដែលនាំឱ្យអ្នកវិនិយោគមិនអាចអនុវត្តគម្រោងឡើងវិញ។ ឬការដកហូតប្រាក់បញ្ញើ។

លោក Huynh Phuoc Nghia នាយកមជ្ឈមណ្ឌលសេដ្ឋកិច្ច ច្បាប់ និងការគ្រប់គ្រង សាលាសេដ្ឋកិច្ច ច្បាប់ និងរដ្ឋបាលសាធារណៈ UEH

ប្រភពតំណ