ស្វែងរកដំណោះស្រាយអចលនទ្រព្យបន្ថែមទៀត

ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានកត់ត្រាការផ្លាស់ប្តូរជាវិជ្ជមានជាច្រើន ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការងើបឡើងវិញនៃការផ្គត់ផ្គង់ តម្លៃលក់ និងតម្រូវការកើនឡើងពីអ្នកទិញ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ គម្រោងអចលនទ្រព្យ និងសហគ្រាសជាច្រើនបានកំណត់អត្តសញ្ញាណរបស់ពួកគេតាមរយៈសកម្មភាពជាក់លាក់ ដោយនាំមកនូវភាពរឹងមាំថ្មីដល់ទីផ្សារ។

ការផ្លាស់ប្តូរជាវិជ្ជមាន

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ Savills Vietnam ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 អាផាតមិនមានតម្លៃលើសពី 4 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 70% នៃចំនួនផ្ទះល្វែងសរុបដែលបានលក់។ គួរកត់សម្គាល់ថា តម្លៃអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងធំៗដូចជា ហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញបានបន្តកត់ត្រាកំណើនគួរឱ្យកត់សម្គាល់។ នៅទីក្រុងហាណូយ តម្លៃផ្ទះល្វែងថ្មីបានកើនឡើង 6% ឈានដល់ជាមធ្យម 69 លានដុង/m²; ខណៈនៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃអាផាតមិនថ្មីឡើងដល់ ៦៨លានដុង/ម៉ែតការ៉េ។ ការកើនឡើងតម្លៃបង្ហាញពីកំដៅ និងតម្រូវការខ្ពស់នៃទីផ្សារ។

គម្រោងផ្ទះល្វែងប្រណិតដែលទើបនឹងបើកថ្មីនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងពីអតិថិជន ជាមួយនឹងអត្រាស្រូបយករហូតដល់ 60% - 80%។ គម្រោងនេះមិនត្រឹមតែរួមចំណែកដល់ការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ដល់ទីផ្សារប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងទាក់ទាញអ្នកស្រុកមួយចំនួនធំផងដែរ ដោយសារហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធទំនើប និងការតភ្ជាប់ចរាចរណ៍ដ៏ងាយស្រួល។

សហគ្រាសធំៗក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យដូចជា Vingroup, Novaland, Sun Group... សុទ្ធតែមានការរីកចម្រើនយ៉ាងខ្លាំងក្នុងការអនុវត្តគម្រោង និងលើកកម្ពស់សកម្មភាពអាជីវកម្ម។ ឧទាហរណ៍ធម្មតាមួយគឺក្រុមហ៊ុន Hoa Binh Construction Group Corporation ដែលជាក្រុមហ៊ុនម៉ៅការធំជាងគេមួយក្នុងវិស័យសំណង់ ដែលបានទទួលការគាំទ្រពីធនាគារវិនិយោគ និងអភិវឌ្ឍន៍វៀតណាម ( BIDV ) ជាមួយនឹងការបន្ថែមកម្រិតឥណទានរហូតដល់ 4,000 ពាន់លានដុង។ នេះមិនត្រឹមតែជួយ Hoa Binh ជម្នះរយៈពេលលំបាកប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងជាសញ្ញាវិជ្ជមាននៃការងើបឡើងវិញនៃសហគ្រាសអចលនទ្រព្យធំៗផងដែរ។

គម្រោងទំនើបជាបន្តបន្ទាប់របស់ Aqua City (Dong Nai) និង NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) នៃ Novaland Group បានកត់ត្រាការងើបឡើងវិញជាក់លាក់ជាមួយនឹងការកើនឡើងជាលំដាប់នៃបរិមាណប្រតិបត្តិការ បន្ទាប់ពីបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ត្រូវបានដោះស្រាយជាបណ្តើរៗ។

ការផ្លាស់ប្តូរជាវិជ្ជមាននៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 មិនត្រឹមតែបានមកពីការងើបឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ច និងតម្រូវការពិតប្រាកដពីប្រជាជនប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែវាក៏មកពីការដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ផងដែរ។ ការផ្សព្វផ្សាយច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 បានបង្កើតច្រករបៀងផ្លូវច្បាប់កាន់តែមានតម្លាភាពសម្រាប់អាជីវកម្ម និងអ្នកវិនិយោគ។ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការវាយតម្លៃដីធ្លី នីតិវិធីផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណ និងការបោសសម្អាតទីតាំងត្រូវបានកែលម្អយ៉ាងខ្លាំង ដែលជួយកាត់បន្ថយឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ ដែលអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យតែងតែជួបប្រទះ។

ជាឧទាហរណ៍ គម្រោងអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញមានការលំបាកទាក់ទងនឹងការផ្តល់លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់បន្ទប់ក្រោមដីត្រូវបានដោះស្រាយ។ សេចក្តីសម្រេច 3803/QD-UBND និងសេចក្តីសម្រេច 3804/QD-UBND នៃគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ គឺជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការអនុម័តផែនការមេ ឆ្ពោះទៅរកការបញ្ចប់ការធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពនៃលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ដែលបានកែសម្រួលសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់... ជាមួយនឹងការសម្រេចចិត្តទាំងនេះ គេរំពឹងថាបញ្ហាផ្លូវច្បាប់នៅក្នុងគម្រោងនានាក្នុងទីក្រុងហូជីមិញនឹងត្រូវបានដោះស្រាយជាបណ្តើរៗ។

យោងតាមលោក Nguyen Toan Thang ប្រធាននាយកដ្ឋានធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាននៃទីក្រុងហូជីមិញ ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 និងក្រឹត្យលេខ 71/2024 គ្រប់គ្រងតម្លៃដីធ្លីបានលុបបំបាត់ឧបសគ្គសម្រាប់គម្រោងជាច្រើនដែលមិនបានគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីនៅទីក្រុងហូជីមិញ។ បច្ចុប្បន្ន ទីក្រុង​មាន​គម្រោង​អចលនទ្រព្យ​ប្រហែល ២០០ ដែល​មាន​បញ្ហា​ហិរញ្ញវត្ថុ​ដីធ្លី។ នៅឆ្នាំ ២០២៤ ទីក្រុងហូជីមិញនឹងលុបចោលនូវឧបសគ្គសម្រាប់គម្រោងចំនួន ៣៦ និងចេញវិញ្ញាបនបត្រប្រមាណ ១៧.៥០០។

ជ្រុងមួយនៃតំបន់ទីក្រុង Aqua City (305 ហិកតា) នៃ Novaland Group កំពុងដោះស្រាយបញ្ហារបស់ខ្លួនបន្តិចម្តងៗ។ រូបថត៖ NGUYEN TUAN

ជាពិសេសនាពេលថ្មីៗនេះ ដោយកំណត់ថាការដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់សម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យនៅ Dong Nai នៅតែមានភាពយឺតយ៉ាវបើធៀបនឹងខេត្តជិតខាង ប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត Dong Nai លោក Vo Tan Duc បានសង្កត់ធ្ងន់ថា អាទិភាពនឹងត្រូវបានផ្តល់អាទិភាពដល់ការលុបបំបាត់ការលំបាកទាក់ទងនឹងការរៀបចំផែនការរង C4 នៅទីក្រុង Bien Hoa។ ផ្នែករងនេះមានផ្ទៃដីរហូតដល់ 1,500 ហិកតា ជាមួយនឹងគម្រោងធំៗរួមមានៈ តំបន់លំនៅដ្ឋាន និងទីក្រុងធំៗ ដូចជាតំបន់លំនៅដ្ឋាន Long Hung (227 ហិកតា) តំបន់ទីក្រុងសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្មកោះ Phuoc Hung (286 ហិកតា) វិនិយោគដោយ DonaCoop តំបន់ Dong Nai Waterfront urban Company និង Joint Aquatters (170 hectares) តំបន់ទីក្រុង (305 ហិកតា) ដោយ Novaland Group ។

លើសពីនេះ គោលនយោបាយឥណទានពីធនាគាររដ្ឋក៏បានចូលរួមចំណែកក្នុងការរក្សាស្ថិរភាពទីផ្សារផងដែរ។ យោងតាមរបាយការណ៍របស់ធនាគាររដ្ឋវៀតណាម គិតត្រឹមដំណាច់ខែមិថុនា ឆ្នាំ 2024 ប្រាក់កម្ចីអចលនទ្រព្យបានកើនឡើង 4.6% ដែលក្នុងនោះប្រាក់កម្ចីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកើនឡើង 10.3% ជាពិសេសប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះកើនឡើង 1.2% ។ នេះបង្ហាញពីការគាំទ្រនៃប្រព័ន្ធហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់វិស័យអចលនទ្រព្យ ទន្ទឹមនឹងការពង្រឹងទំនុកចិត្តរបស់អ្នកវិនិយោគ និងអ្នកទិញផ្ទះ។

យោងតាមលោកបណ្ឌិត Can Van Luc ប្រធានសេដ្ឋវិទូនៃ BIDV ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានឈានចូលដល់ដំណាក់កាលនៃការងើបឡើងវិញជាវិជ្ជមានជាផ្លូវការហើយ។ ស្ថិរភាពម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច អតិផរណាដែលបានគ្រប់គ្រង និងគោលនយោបាយច្បាប់ដែលប្រសើរឡើងជាបណ្តើរៗ បានបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យដើម្បីអភិវឌ្ឍកាន់តែខ្លាំងក្នុងពេលខាងមុខនេះ។ លើសពីនេះ ការវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូន ជាពិសេសផ្លូវរថភ្លើងក្រោមដីនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ នឹងបន្តជាកត្តាសំខាន់ជំរុញកំណើនទីផ្សារ។

ភាពលំបាក និងបញ្ហាប្រឈមនៅតែមាន

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅក្នុងបរិបទនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 ដែលទើបតែចូលជាធរមាន ឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យនៅតែប្រឈមមុខនឹងការលំបាក និងបញ្ហាប្រឈមជាបន្តបន្ទាប់។ បើ​គ្មាន​ដំណោះស្រាយ​ទេ វា​នឹង​បង្កើន​ចំណុច​ខ្វះខាត​ជា​យូរ​មក​ហើយ។

យោងតាមក្រសួងសំណង់ ចំណុចសំខាន់បំផុតមួយនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 គឺការដកក្របខណ្ឌតម្លៃដីចាស់ចេញ។ ផ្ទុយទៅវិញ បញ្ជីតម្លៃដីត្រូវបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពជារៀងរាល់ឆ្នាំ ដោយកំណត់តម្លៃនៅជិតទីផ្សារ។ មានន័យថា ការចំណាយលើការវិនិយោគលើការសាងសង់ និងអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យនឹងកើនឡើង ដែលនាំឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងលំនៅឋានកើនឡើងពី ១៥%-២០%។ ការផ្លាស់ប្តូរនេះអាចបង្កឱ្យមានការលំបាកសម្រាប់ទាំងអ្នកវិនិយោគ និងអ្នកទិញផ្ទះ។ ម៉្យាងវិញទៀត ប្រសិនបើតារាងតម្លៃដីថ្មីមិនត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងតឹងរ៉ឹងទេ វានឹងបង្កើតឱកាសសម្រាប់ការរំពឹងទុក និងការរៀបចំទីផ្សារ ដែលនាំឱ្យមានការកើនឡើងនូវវិសមភាពក្នុងឱកាសកម្មសិទ្ធិផ្ទះក្នុងចំណោមមនុស្សវណ្ណៈផ្សេងៗគ្នា។

សំណើសំខាន់មួយទៀតគឺពិចារណាលើការយកពន្ធលើអ្នកដែលកាន់កាប់អចលនទ្រព្យជាច្រើន ប៉ុន្តែត្រូវផ្អែកលើគោលការណ៍នៃការបង្កើតតម្លៃសម្រាប់សង្គម។ លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម និងជាប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមបានសង្កត់ធ្ងន់ថា ការយកពន្ធគួរតែមិនត្រឹមតែផ្អែកលើចំនួនអចលនទ្រព្យដែលកាន់កាប់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏អាស្រ័យលើគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ផងដែរ។ អ្នកដែលទិញអចលនទ្រព្យសម្រាប់ជួល បង្កើតតម្លៃបន្ថែមសម្រាប់សហគមន៍ មិនគួរត្រូវបានចងភ្ជាប់ជាមួយគោលនយោបាយពន្ធនេះទេ។

លោកស្រី Do Thu Hang នាយកក្រុមហ៊ុន Savills Hanoi មានប្រសាសន៍ថា ពន្ធលើអចលនទ្រព្យទីពីរទាមទារឱ្យមានការរៀបចំយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្ន ដើម្បីធានាឱ្យមានឯកសណ្ឋានទូទាំងប្រទេស។ បើគ្មានភាពស៊ីសង្វាក់គ្នាក្នុងប្រព័ន្ធគ្រប់គ្រង និងវិធានការបច្ចេកទេស ដូចជាប្រតិបត្តិការធនាគារ និងការប្រកាសទ្រព្យសកម្ម ពន្ធនឹងមិនសម្រេចបាននូវប្រសិទ្ធិភាពដែលចង់បាន ហើយថែមទាំងអាចបណ្តាលឱ្យមានការរំខានដល់ទីផ្សារទៀតផង។

កត្តាសំខាន់ដែលរួមចំណែកដល់តម្លៃផ្ទះខ្ពស់គឺអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។ បច្ចុប្បន្ននេះការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋាននៅមានកម្រិតទាបនៅឡើយបើធៀបនឹងតម្រូវការ ជាពិសេសផ្នែកលំនៅឋានតម្លៃទាបសមរម្យសម្រាប់អ្នកដែលមានចំណូលទាប និងមធ្យម។ ដើម្បីគ្រប់គ្រងទីផ្សារ ក្រសួងសំណង់បានស្នើឱ្យបិទការផ្គត់ផ្គង់អចលនវត្ថុដោយដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់នៅក្នុងគម្រោងដែលជាប់គាំង ទន្ទឹមនឹងការជំរុញការបើកដំណើរការគម្រោងថ្មីៗ។

យោងតាមលោកស្រី Ho Thi Thu Mai នាយកក្រុមហ៊ុនលំនៅឋានវៀតណាម (ហាណូយ) បានឲ្យដឹងថា ប្រសិនបើមិនមានវិធានការណ៍ខ្លាំងក្លាពីរដ្ឋាភិបាល និងសហគ្រាសដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ ជាពិសេសផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានតម្លៃទាបនោះ ទីផ្សារនឹងប្រឈមមុខនឹងផលវិបាកយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ។ អ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដនឹងពិបាកក្នុងការធ្វើជាម្ចាស់ផ្ទះ ហើយស្ថានភាព "គ្រុនក្តៅតម្លៃ" អាចនាំឱ្យមានអស្ថិរភាពសម្រាប់ទីផ្សារទាំងមូល។

រឹតបន្តឹងច្បាប់ដេញថ្លៃដី

វិធីសាស្រ្តសំខាន់មួយក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ចំណូលពីអចលនទ្រព្យសម្រាប់ថវិការដ្ឋគឺតាមរយៈទម្រង់នៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ក្រសួងសំណង់ជឿជាក់ថា ការបែងចែក និងជួលដីតាមរយៈការដេញថ្លៃមានកម្រិតអវិជ្ជមាន ជួយកាត់បន្ថយស្ថានភាពនៃការស្នើសុំ និងការផ្តល់ និងបង្កើនប្រាក់ចំណូល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដំណើរការនេះក៏ប្រឈមនឹងដែនកំណត់ជាច្រើនផងដែរ ជាធម្មតាបាតុភូតនៃ "ឈ្មួញកណ្តាលដេញថ្លៃ" ដែលឃុបឃិតគ្នាដើម្បីបង្កើត "តម្លៃនិម្មិត" ដើម្បីរៀបចំទីផ្សារ។

ដើម្បីជម្នះទិដ្ឋភាពអវិជ្ជមាននៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ក្រសួងសំណង់បានស្នើឱ្យបង្កើនចំនួនប្រាក់កក់នៅពេលចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃ និងកាត់បន្ថយពេលវេលាក្នុងការទូទាត់បន្ទាប់ពីឈ្នះការដេញថ្លៃ ដើម្បីការពារសកម្មភាពប៉ាន់ស្មាន និងបង្កើតកម្រិតតម្លៃនិម្មិត។ បទប្បញ្ញត្តិនេះជួយកាត់បន្ថយស្ថានភាពរបស់អ្នកចូលរួមដេញថ្លៃក្នុងគោលបំណងទិញ និងលក់បន្តដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញ ផ្ទុយទៅវិញមានតែអ្នកដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដប៉ុណ្ណោះដែលចូលរួម។

ថ្ងៃនេះ កិច្ចពិភាក្សា "កំណត់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យចុងឆ្នាំ ២០២៤ ដើមឆ្នាំ ២០២៥"

សិក្ខាសាលានេះត្រូវបានរៀបចំឡើងដោយកាសែតឡាវដុង ហើយបានប្រព្រឹត្តទៅនៅម៉ោង 8:00 ព្រឹក ថ្ងៃទី 10 ខែតុលា នៅសាលសន្និសីទជាន់ទី 2 នៃកាសែត Lao Dong, 123-127 Vo Van Tan, Vo Thi Sau Ward, District 3, Ho Chi Minh។ នេះគឺជាឱកាសមួយសម្រាប់ភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រង អាជីវកម្ម និងអ្នកជំនាញក្នុងការស្វែងរកដំណោះស្រាយ ដើម្បីជំរុញការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារនាពេលខាងមុខ។

សិក្ខាសាលាបានផ្តោតលើខ្លឹមសារដូចខាងក្រោម៖ ស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ការព្យាករណ៍សម្រាប់ពេលខាងមុខ; ផលប៉ះពាល់នៃច្បាប់ថ្មីចំនួន 3 ទាក់ទងនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យក៏ដូចជាការអនុវត្តឯកសារណែនាំការអនុវត្តច្បាប់; បញ្ហាទាក់ទងនឹងតារាងតម្លៃដី និងពន្ធ...

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm