ការស្ទះធ្វើឱ្យការសាងសង់លំនៅឋានសង្គម 'ពិបាកទ្វេដង'

ការស្ទះខ្សែសង្វាក់

លោក Le Huu Nghia នាយកក្រុមហ៊ុន Le Thanh - ក្រុមហ៊ុនឯកទេសលំនៅដ្ឋានសង្គម (NOXH) នៅទីក្រុងហូជីមិញ បានអត្ថាធិប្បាយថា៖ នាពេលកន្លងមក រដ្ឋាភិបាល មានយន្តការ និងគោលនយោបាយជាច្រើនដើម្បីអភិវឌ្ឍ NOXH ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការលើកទឹកចិត្តទាំងនេះបានធ្វើឱ្យមានការលំបាកសម្រាប់វិនិយោគិន ដែលធ្វើឱ្យនីតិវិធី និងចំនួននៃពាក្យស្នើសុំមានការលំបាកជាងគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម (NOTM) ។ ឧទាហរណ៍ យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន គម្រោង NOXH ត្រូវបានផ្តល់ការលើកទឹកចិត្តខ្ពស់ជាង 1.5 ដងក្នុងដង់ស៊ីតេសំណង់ មេគុណការប្រើប្រាស់ដី និងទំហំប្រជាជនធៀបនឹង NOTM ដែលអនុម័តដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចក្នុងផែនការខ្នាត 1/2,000 ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការពិតគឺថាគម្រោង NOXH ស្ទើរតែទាំងអស់ត្រូវបានផ្ទេរពី NOTM ដូច្នេះពួកគេមិនស័ក្តិសមសម្រាប់ផែនការ 1/2,000 នោះទេ។ ដើម្បីមានភាពសមស្របដើម្បីរីករាយនឹងការលើកទឹកចិត្ត ផែនការ 1/2,000 និងផែនការ 1/500 ត្រូវតែកែតម្រូវ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការកែសម្រួលផែនការគឺពិបាកខ្លាំងណាស់។

Những ách tắc khiến làm nhà ở xã hội 'khó gấp đôi'- Ảnh 1. — ការរាំងស្ទះជាច្រើនធ្វើឱ្យកម្មវិធីសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គមសម្រេចបានលទ្ធផលទាបបំផុត។

"នៅទីក្រុងហូជីមិញ សេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ 98 តម្រូវឱ្យរដ្ឋកែសម្រួលផែនការ 1/2,000 និង 1/500 ដើម្បីជួយឱ្យគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមទទួលបានការលើកទឹកចិត្ត និងស្របតាមផែនការ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ក្រឹត្យលេខ 31 ចែងថា គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវតែស្របតាមផែនការលម្អិត ដើម្បីទទួលបានគោលនយោបាយវិនិយោគ ហើយទទួលស្គាល់ថាជាអ្នកវិនិយោគ។ នៅតែ "ជាប់គាំង" ប្រសិនបើគ្មានដំណោះស្រាយលេខ 98 ទេ នាយកដ្ឋានផែនការ និងស្ថាបត្យកម្ម នឹងមិនអនុម័តការកែសម្រួលផែនការ 1/500 សម្រាប់សហគ្រាស នោះមានន័យថា នៅតាមមូលដ្ឋានផ្សេងទៀត ដោយគ្មានដំណោះស្រាយលេខ 98 ដូចនៅទីក្រុងហូជីមិញ នីតិវិធីមិនត្រូវបានដំឡើងទ្វេដងទេ ប៉ុន្តែ "ជាប់គាំង" ដូច្នេះ នាយកដ្ឋានសំណង់នៅតាមមូលដ្ឋានត្រូវតែកែសម្រួល 1/00 ។ ផែនការ 1/500 សម្រាប់សហគ្រាស” លោក Nghia បានលើកឡើង និងសង្កត់ធ្ងន់ថា “គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមដែលបង្កើតដោយសហគ្រាសខ្លួនឯង ការបង្កើតមូលនិធិដីធ្លីស្ទើរតែជាប់គាំងពីនីតិវិធីនៃការអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគក្នុងពេលដំណាលគ្នានឹងការអនុម័តអ្នកវិនិយោគដោយសារតែភាពមិនគ្រប់គ្រាន់នៃក្រឹត្យលេខ 31 ។

និយាយជាមួយ Thanh Nien សហគ្រាសភាគច្រើនបានឆ្លុះបញ្ចាំងពីឧបសគ្គមួយទៀត៖ យោងតាមច្បាប់ សហគ្រាសធ្វើលំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវបានលើកលែងពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2014 និងច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2013 ដែលចូលជាធរមាននាពេលបច្ចុប្បន្ន ដើម្បីលើកលែងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់សហគ្រាស រដ្ឋត្រូវគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីជាមុនសិន ហើយចេញសេចក្តីជូនដំណឹងអំពីចំនួនថ្លៃប្រើប្រាស់ដីដែលសហគ្រាសត្រូវបង់។ មានតែពេលនោះទេ សហគ្រាសនឹងត្រូវបានលើកលែងពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី មិនត្រូវបានលើកលែងតាំងពីដំបូងឡើយ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីបានជាប់គាំងនៅក្នុងមូលដ្ឋានភាគច្រើននាពេលកន្លងមក សូម្បីតែគម្រោង NOTM ក៏ដោយ។ នេះបានធ្វើឱ្យគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម "ជាប់គាំងពីរដង" ដូចជាគម្រោង NOTM ។ សហគ្រាសមួយបានស្នើថា "តាំងពីដើមមក ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីគួរតែត្រូវបានលើកលែងសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម ជំនួសឱ្យការបន្ថែមជំហាននៃការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ការចេញសេចក្តីជូនដំណឹង ហើយបន្ទាប់មកត្រូវបានលើកលែងពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី"។

ឥណទានក៏ត្រូវបានរារាំងផងដែរ។

ក្នុងនាមជាក្រុមហ៊ុនដែលមានឯកទេសខាងលំនៅដ្ឋានសង្គម លោក Minh Hoang អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនវិនិយោគ និងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គមបានត្អូញត្អែរថា ច្បាប់ចែងថាអ្នកវិនិយោគលំនៅដ្ឋានសង្គមមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យបញ្ចាំដីរបស់ពួកគេដើម្បីខ្ចីដើមទុនសម្រាប់លំនៅដ្ឋានសង្គមខណៈពេលដែលវាត្រូវបានអនុញ្ញាតសម្រាប់ NOTM ។ ដូច្នេះក្នុងពេលកន្លងមកនេះ គ្មានក្រុមហ៊ុនណាអាចយកដីនេះទៅខ្ចីដើមទុនបានឡើយ។ "ការហួសចិត្តទាំងនេះកើតចេញពីការដែលសហគ្រាសសង្គមកិច្ចរួចផុតពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ខណៈថ្លៃប្រើប្រាស់ដីគ្រាន់តែជាផ្នែកនៃគម្រោង ដើម្បីអនុវត្តគម្រោង សហគ្រាសត្រូវទិញដី បង់ថ្លៃកម្រិតសំណង់។ល។ ដូច្នេះហើយមិនអាចបញ្ចាំដីនោះដើម្បីខ្ចីលុយដើម្បីអនុវត្តគម្រោងគឺមិនសមហេតុផល បង្កផលលំបាកដល់សហគ្រាសសង្គម TM Hoang វិភាគ"។ អនុក្រឹត្យណែនាំច្បាប់លំនៅឋាន (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ស្តីពីការអភិវឌ្ឍន៍ និងការគ្រប់គ្រងលំនៅឋានសង្គម តម្រូវឱ្យអ្នកវិនិយោគដាក់បញ្ចាំគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមដោយខ្លួនឯង យ៉ាងហោចណាស់ក្នុងករណីដែលអ្នកវិនិយោគបានយល់ព្រមទទួលសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ឬកំពុងកាន់កាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ព្រោះបច្ចុប្បន្នអ្នកវិនិយោគត្រូវបញ្ចាំទ្រព្យសកម្មផ្សេងទៀត ដើម្បីអាចខ្ចីឥណទានជួយដល់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមនានា កាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ”។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញបានអះអាងថា៖ មិនត្រឹមតែនីតិវិធីរដ្ឋបាលប៉ុណ្ណោះទេ ឥណទានសម្រាប់លំនៅដ្ឋានសង្គមក៏ត្រូវបានបិទផងដែរ។ ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2015 មក គ្មានអ្នកវិនិយោគណាម្នាក់បានរីករាយនឹងគោលនយោបាយឥណទានអនុគ្រោះទេ។ បើគ្មានការលើកទឹកចិត្ត អ្នកវិនិយោគលំនៅដ្ឋានសង្គមទាំងអស់ត្រូវខ្ចីកញ្ចប់ពាណិជ្ជកម្មដើម្បីសាងសង់ ដូច្នេះតម្លៃនៅតែខ្ពស់ដដែល។ ជាឧទាហរណ៍ ធនាគារ Vietcombank ខ្ចីប្រាក់ណាមឡុង 9%/ឆ្នាំ ដើម្បីសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គម ហើយអតិថិជនទាំងអស់ក៏ត្រូវខ្ចីក្នុងអត្រាការប្រាក់ 9%/ឆ្នាំផងដែរ។ ថ្វីត្បិតតែអត្រាការប្រាក់នេះមានភាពអនុគ្រោះខ្លាំងបើធៀបនឹងប្រាក់កម្ចីដើម្បីសាងសង់លំនៅឋានសង្គមក៏ដោយ វាខ្ពស់ពេកបើធៀបនឹងប្រាក់ចំណូលរបស់អតិថិជន។ ដើម្បីកាត់បន្ថយការប្រាក់ វិនិយោគិនគាំទ្រ 2% ក្នុងមួយឆ្នាំសម្រាប់អតិថិជន ប៉ុន្តែការគាំទ្រនេះគឺសម្រាប់តែ 2 ឆ្នាំដំបូងប៉ុណ្ណោះ។ ដូច្នេះ រដ្ឋត្រូវរៀបចំប្រភពថវិការយៈពេលមធ្យមដើម្បីឧបត្ថម្ភធនអត្រាការប្រាក់សម្រាប់ធនាគារពាណិជ្ជចំនួន ៤ គឺ Vietinbank, Vietcombank, Agribank , BIDV ដែលចូលរួមក្នុងគោលនយោបាយលំនៅឋានសង្គម។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ បង្កើតឡើងវិញនូវធនាគារគោលនយោបាយសង្គម ដើម្បីអនុវត្តគោលនយោបាយអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះបច្ចុប្បន្ន 4.8% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

លោក Chau បានស្នើថា “គណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភាគួរតែពិចារណាលើការបែងចែកដើមទុនថវិការដ្ឋរយៈពេលមធ្យម ដើម្បីអនុវត្តគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានសង្គម ប្រមូលឡើងវិញនូវធនាគារវៀតណាមសម្រាប់គោលនយោបាយសង្គម ឬឧបត្ថម្ភអត្រាការប្រាក់សម្រាប់ធនាគារពាណិជ្ជចំនួនបួនដែលធនាគាររដ្ឋកំណត់ដើម្បីអនុវត្តគោលនយោបាយឥណទានលំនៅដ្ឋានសង្គមអនុគ្រោះ”។ អត្រាការប្រាក់កម្ចីពាណិជ្ជកម្មធម្មតាសម្រាប់រយៈពេល 3 ឆ្នាំ។ អត្រាការប្រាក់នេះមានឥទ្ធិពលវិជ្ជមានដល់វិនិយោគិន ព្រោះពីមុនពួកគេត្រូវខ្ចីក្នុងអត្រាការប្រាក់រហូតដល់ 12% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ កញ្ចប់ឥណទាន 120,000 ពាន់លានដុងមិនស័ក្តិសមសម្រាប់អ្នកទិញ និងអ្នកជួលលំនៅដ្ឋានសង្គមនោះទេ មិនត្រឹមតែដោយសារតែពួកគេត្រូវបង់អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ 7.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ ហើយត្រូវបានអនុវត្តត្រឹមតែ 5 ឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែអត្រាការប្រាក់ទាំងនេះក៏ត្រូវបានកែសម្រួលរៀងរាល់ 6 ខែម្តងផងដែរ។ បន្ទាប់ពីរយៈពេលអនុគ្រោះអត្រាការប្រាក់ត្រូវបានយល់ព្រមនិង "អណ្តែត" ដូច្នេះអ្នកទិញនិងអ្នកជួលលំនៅដ្ឋានសង្គម "មិនសប្បាយចិត្ត" និងភ័យខ្លាចក្នុងការខ្ចី។ ដូច្នេះ ក្រសួងសំណង់ បន្តស្តារឡើងវិញនូវសំណើកញ្ចប់ឥណទាន ១១ម៉ឺនពាន់លានដុង អត្រាការប្រាក់ ៤,៨ - ៥% រយៈពេលកម្ចីអតិបរមា ២៥ ឆ្នាំ។

លទ្ធផលនៃលំនៅដ្ឋានសង្គមគឺទាបណាស់។

ភាពរាំងស្ទះនៃនីតិវិធីរដ្ឋបាល និងដើមទុនបានរារាំងការអនុវត្តផែនការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានសង្គមនាពេលកន្លងមកពីការសម្រេចគោលដៅរបស់ខ្លួន។ ជាក់ស្តែងក្នុងឆ្នាំ២០១៦ដល់ឆ្នាំ២០២០ ប្រទេសទាំងមូលសម្រេចបានត្រឹមតែ៤១%ប៉ុណ្ណោះ។ ក្នុងនោះ ទោះបីជាទីក្រុងហូជីមិញសម្រេចបាន ៧៥% នៃផែនការក៏ដោយ ប៉ុន្តែចំនួនជាក់ស្តែងមានតែ ១៥.០០០ យូនីតសង្គម (ជាមធ្យម ៣.០០០ យូនីត/ឆ្នាំ) ដែលមិនឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការដ៏ធំ។ ក្នុងឆ្នាំ ២០២១ ដល់ឆ្នាំ ២០២៥ ប្រទេសទាំងមូលបានបញ្ចប់គម្រោងលំនៅឋានសង្គមចំនួន ៧២ ប៉ុណ្ណោះ ដែលមាន ៣៨ ១២៨ ល្វែង សម្រេចបានជិត ៩% នៃផែនការ។ ក្នុងនោះ ទីក្រុងហូជីមិញ ទើបតែបញ្ចប់ និងដាក់ឱ្យប្រើប្រាស់បាន ២ គម្រោងប៉ុណ្ណោះ មានអាផាតមិនចំនួន ៦២៣ ល្វែង (ផ្ទេរពីឆ្នាំ ២០១៦ - ២០២០) និងចាប់ផ្តើមបាន ៧ គម្រោង មាន ៤.៩៩៦ ល្វែង ប៉ុន្តែដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ សំណង់ស្ទើរតែមិនអាចអនុវត្តបាន។

ប្រភពតំណ