តំបន់ទីក្រុង 'ខ្មោច' ជាច្រើន និងគម្រោងដែលបរាជ័យ ដោយសារខ្វះផែនការប្រើប្រាស់ដី

គម្រោងអចលនទ្រព្យដែលបរាជ័យហើយត្រូវបានគេបោះបង់ចោលពាក់កណ្តាលផ្លូវលែងជារឿងចម្លែកក្នុងទីផ្សារវៀតណាមទៀតហើយ។ ទោះបីជាមានហេតុផលជាច្រើនសម្រាប់រឿងនេះក៏ដោយ របាយការណ៍ផែនការប្រើប្រាស់ដីដោយ Savills Vietnam បានវិភាគសារៈសំខាន់នៃការរៀបចំផែនការប្រើប្រាស់ដីនៅពេលបង្កើតគម្រោង។

តំបន់ទីក្រុងជាច្រើនបានបរាជ័យដោយសារកង្វះការធ្វើផែនការប្រើប្រាស់ដី។ — លោក Troy Griffiths នាយករងគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុន Savills វៀតណាម

ការធ្វើផែនការប្រើប្រាស់ដីជួយកំណត់ជម្រើសនៃការប្រើប្រាស់ដីដែលសមស្របបំផុត ក៏ដូចជាការបែងចែកហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ការធ្វើផែនការ ការដឹកជញ្ជូន និងផលប៉ះពាល់បរិស្ថានសម្រាប់គម្រោង។

លោក Troy Griffiths នាយករងគ្រប់គ្រងនៃ Savills Vietnam បានអត្ថាធិប្បាយថា ផែនការប្រើប្រាស់ដីបង្កើតផែនការលម្អិត និងមានប្រសិទ្ធភាពសម្រាប់ការបែងចែកដីធ្លី និងធនធាន ដោយហេតុនេះ សំដៅដល់ការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយចីរភាពនៃគម្រោង ជាពិសេស និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាទូទៅ។ តាមរយៈការកំណត់ប្រភេទនៃការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ ខ្នាត ដំណាក់កាល តម្លៃ និងយុទ្ធសាស្ត្រលក់ ផែនការប្រើប្រាស់ដីធានាថាការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព កាត់បន្ថយផលប៉ះពាល់បរិស្ថាន និងលទ្ធភាពហិរញ្ញវត្ថុ។

លោក Troy Griffiths មានប្រសាសន៍ថា "ផែនការប្រើប្រាស់ដីដែលបរាជ័យគឺជាគម្រោងមួយដែលអភិវឌ្ឍផលិតផល ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងសម្ភារៈបរិក្ខារដែលមិនផ្តល់អត្ថប្រយោជន៍ផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ សេដ្ឋកិច្ចសង្គម និងបរិស្ថាន។ ការធ្វើផែនការមិនល្អអាចបណ្តាលឱ្យផលិតផលមិនមានទីផ្សារ ហើយហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងសម្ភារៈបរិក្ខារដែលមិនឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការសហគមន៍។

ជាឧទាហរណ៍ នៅភាគខាងត្បូង នៃទីក្រុងហាណូយ វិនិយោគិនម្នាក់បានបង្កើតគម្រោងផ្ទះល្វែង 9,000 យូនីត ដែលមានមាត្រដ្ឋាន 3,500 ម 2 ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សហគ្រាសនេះមិនបានអនុវត្តតាមផែនការដើមឡើយ ប៉ុន្តែបានបំប្លែងការិយាល័យ និងកន្លែងពាណិជ្ជកម្មទៅជាអាផាតមិន ដែលធ្វើឱ្យអាផាតមិនមានទំហំតូច និងបង្កើនចំនួនអាផាតមិនយ៉ាងខ្លាំង។ ការផ្លាស់ប្តូរទាំងនេះបានដាក់សម្ពាធយ៉ាងខ្លាំងទៅលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងឧបករណ៍ប្រើប្រាស់មិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ចំនួនអ្នករស់នៅ។ នេះនាំឱ្យមានជម្លោះជាច្រើនរវាងក្រុមអ្នករស់នៅ និងការធ្លាក់ចុះនៃគុណភាពជីវិតនៅក្នុងគម្រោង។

អ្នកជំនាញបាននិយាយថា មានគម្រោងជាច្រើនដែលមានផលិតផលល្អនៅតែបរាជ័យ ដោយសារផែនការនេះមិនបានគិតគូរដល់ការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលត្រូវគ្នា។

លោកបានបន្តថា៖ «ទោះបីជាគម្រោងមួយមានផលិតផលលំនៅឋាន ឬពាណិជ្ជកម្មសមរម្យក៏ដោយ បើវាខ្វះផ្លូវ ប្រព័ន្ធលូ និងប្រព័ន្ធប្រើប្រាស់សាធារណៈ គុណភាពជីវិតនឹងនៅតែមិនពេញលេញ និងរអាក់រអួលដដែល។

ឧទាហរណ៍មួយទៀតដែលបានលើកឡើងដោយ Savills គឺទីក្រុង Nha Trang ដែលគម្រោងជាច្រើនមានដង់ស៊ីតេសំណង់រហូតដល់ 70% ។ ការមិនយកចិត្តទុកដាក់ចំពោះតម្រូវការសាងសង់របស់ទីក្រុងបាននាំឱ្យមានការអភិវឌ្ឍន៍មួយកម្រិតដែលមិនស៊ីគ្នានឹងផែនការហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គមរបស់ Nha Trang ។

លោក Troy Griffiths បាននិយាយថា "ការអភិវឌ្ឍន៍ និងការធ្វើផែនការត្រឹមត្រូវទាមទារឱ្យមានការពិចារណាទាំងសេណារីយ៉ូអំណោយផល និងមិនអំណោយផល រួមទាំងការគិតគូរពីហានិភ័យ ការកំណត់យុទ្ធសាស្រ្តលក់ដែលអាចសម្រេចបាន ការផ្តល់ជូនផលិតផល និងដំណាក់កាលលក់ ដោយហេតុនេះកាត់បន្ថយហានិភ័យនៃការបរាជ័យ និងបង្កើនឱកាសជោគជ័យជាអតិបរមា" ។

ផ្ទុយទៅវិញ ឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យវៀតណាមក៏មានឧទាហរណ៍ជោគជ័យនៃការរៀបចំផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លីដ៏ទូលំទូលាយ និងល្អប្រសើរផងដែរ។ Phu My Hung នៅ District 7 (HCMC) និង Ecopark នៅ Hung Yen គឺជាឧទាហរណ៍ពីរនៃផែនការអភិវឌ្ឍន៍ផលិតផល យុទ្ធសាស្រ្តដំណាក់កាល និងការលក់ដែលគាំទ្រដល់ភាពជោគជ័យនៃគម្រោង។

យោងតាមការវិភាគរបស់ Savills Phu My Hung នៅខណ្ឌទី 7 ដែលមានផ្ទៃដី 433 ហិកតា មាន "មហិច្ឆតា" ចាប់ផ្តើមជាមួយនឹងគោលដៅប្រែក្លាយដីទំនេរទៅជាមជ្ឈមណ្ឌលហិរញ្ញវត្ថុ លំនៅដ្ឋាន ពាណិជ្ជកម្ម ឧស្សាហកម្ម និងការអប់រំឈានមុខគេនៅភាគខាងត្បូងនៃទីក្រុងហូជីមិញ។

គម្រោងនេះមានផែនការអភិវឌ្ឍន៍ច្បាស់លាស់ និងទូលំទូលាយក្នុងដំណាក់កាលនីមួយៗដែលមានរយៈពេល៣០ឆ្នាំ។ ក្នុងអំឡុងពេលដំណើរការនោះ អ្នកវិនិយោគបានអនុលោមតាមស្តង់ដារអភិវឌ្ឍន៍អន្តរជាតិ រួមទាំងការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយចីរភាព ធានាថាការសាងសង់មានភាពស៊ីសង្វាក់គ្នាជាមួយនឹងការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម និងការអនុលោមតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃការរចនា និងសំណង់ទាំងអស់។

"មុនពេលចាប់ផ្តើមសាងសង់ ឬវិនិយោគ ការធ្វើផែនការដោយប្រុងប្រយ័ត្ន និងហ្មត់ចត់គឺជារឿងចាំបាច់។ ការសម្រេចចិត្តល្អគឺផ្អែកលើសូចនាករទីផ្សារគោលបំណង ករណីសិក្សាអំពីការអភិវឌ្ឍន៍ និងការពិចារណាលើសំណើ។ ការវិភាគទីផ្សារមានសារៈសំខាន់ក្នុងការយល់ដឹងអំពីប្រភេទ និងទំហំនៃការអភិវឌ្ឍន៍សមស្រប។ លទ្ធភាពហិរញ្ញវត្ថុក៏ត្រូវតែកំណត់តាមរយៈការព្យាករណ៍លំហូរសាច់ប្រាក់ផងដែរ ដើម្បីកំណត់ថាតើការអភិវឌ្ឍន៍ប្រភេទណាដែលអាចធ្វើទៅបានបំផុត នៅពេលអនុវត្ត។ នេះជួយជៀសវាងហានិភ័យនៃប្រាក់ចំណេញ និងហានិភ័យនៃការវិនិយោគ។ Griffiths បានសង្កត់ធ្ងន់។

ប្រភព