ដើមទុន FDI ចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យគឺជាសញ្ញាអាក្រក់សម្រាប់ទីផ្សារ។

ការបញ្ចេញ FDI ទៅក្នុងអចលនទ្រព្យមានការថយចុះយ៉ាងខ្លាំង

យោងតាមការិយាល័យស្ថិតិទូទៅ គិតត្រឹមថ្ងៃទី 20 ខែមិថុនា ដើមទុន FDI សរុបដែលបានចុះបញ្ជីនៅវៀតណាមបានឈានដល់ 13.43 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក ធ្លាក់ចុះ 4.3% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ ក្នុងនោះ អាជីវកម្មអចលនវត្ថុបានបន្តកាន់កាប់តំណែងទី៣ បើធៀបនឹងដើមទុនចុះបញ្ជីសរុបចំនួន ១.៥៣ ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក ធ្លាក់ចុះ ៥១.៥% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នា ។

ទាក់ទងនឹងដើមទុនចុះបញ្ជីថ្មី និងដើមទុនចុះបញ្ជីដែលបានកែសម្រួលនៃគម្រោង ការវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេសក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យឈានដល់ 592.1 លានដុល្លារអាមេរិក (ស្មើនឹង 6.3%) ។ ទាក់ទងនឹងទម្រង់នៃការរួមចំណែកមូលធន និងការទិញភាគហ៊ុនដោយវិនិយោគិនបរទេស ទុនវិនិយោគក្នុងសកម្មភាពអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបានឈានដល់ 938.6 លានដុល្លារអាមេរិក (ស្មើនឹង 23.4%) ។

ក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ ការវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេសនៅវៀតណាមត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណថាមានចំនួន 10.02 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក កើនឡើង 0.5% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ ក្នុងនោះ សកម្មភាពអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យសម្រេចបានត្រឹមតែ 502.1 លានដុល្លារអាមេរិក (ស្មើនឹង 5%) ធ្លាក់ចុះ 43% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន (ឈានដល់ 881.3 លានដុល្លារអាមេរិក)។

រហូតមកដល់ពេលនេះ ទោះបីជាវិនិយោគិនបរទេសនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមនៅតែមានចំណែកទីផ្សារតិចតួចក៏ដោយ ក្នុងបរិបទបច្ចុប្បន្ន ការថយចុះយ៉ាងខ្លាំងនៃលំហូរទុន FDI អាចជះឥទ្ធិពលអវិជ្ជមានដល់ទីផ្សារដែលកំពុងរង់ចាំសញ្ញាវិជ្ជមាន។

តើអ្វីបណ្តាលឱ្យដើមទុន FDI ចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង? រូបភាពទី 1 — ការបញ្ចេញទុនវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេសទៅក្នុងសកម្មភាពអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេល៦ខែដំបូងនៃឆ្នាំមានការថយចុះ៤៣% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នា។

យោងតាមអ្នកជំនាញការលេចឡើងនៃ FDI នៅក្នុងអចលនទ្រព្យក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះបានធ្វើឱ្យទីផ្សារនេះមានការផ្លាស់ប្តូរជាវិជ្ជមានជាមួយនឹងរូបរាងនៃប្រភេទជាច្រើននិងគំរូប្រតិបត្តិការដែលប្រសើរឡើងនៅក្នុងគម្រោង។ ដូច្នេះ ការពិតដែលថាលំហូរសាច់ប្រាក់ពីសហគ្រាសបរទេសដែលបានបញ្ចេញទៅក្នុងទីផ្សារបង្ហាញសញ្ញានៃការថយចុះគឺជាសញ្ញាអាក្រក់។ ដោយសារតែនេះត្រូវបានចាត់ទុកថាជា "ឧបករណ៍សង្គ្រោះ" សម្រាប់សហគ្រាសក្នុងស្រុកជាច្រើនក្នុងគ្រាលំបាក តាមរយៈការរួមបញ្ចូលគ្នា និងការទិញយក (M&A)។

ទិន្នន័យពីសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បង្ហាញថាក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ អាជីវកម្មជាច្រើនបានជួបប្រទះការលំបាកក្នុងការផ្តល់មូលនិធិ ហើយត្រូវជួយសង្គ្រោះខ្លួនឯងតាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀង M&A ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យក្នុងស្រុកតិចតួចណាស់ដែលនៅតែអាចរៀបចំដើមទុនដើម្បីទិញគម្រោងនានា ជាពិសេសនៅក្នុងបរិបទនៃការធ្លាក់ចុះនៃសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងការកើនឡើងនៃការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុ។ ដូច្នេះកិច្ចព្រមព្រៀងធំដែលមានតម្លៃរហូតដល់រាប់ពាន់លានដុល្លារត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងពីលំហូរមូលធនបរទេស។

ទន្ទឹមនឹងនោះ ចំនួនអ្នកវិនិយោគបរទេសដែលចាប់អារម្មណ៍ចង់សិក្សាអំពីគម្រោងអចលនទ្រព្យ M&A បានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។ គួរកត់សំគាល់ក្នុងចំណោមអ្នកវិនិយោគបរទេសមកពីប្រទេសសិង្ហបុរី កូរ៉េ តៃវ៉ាន់ ជប៉ុន ម៉ាឡេស៊ី... ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ កិច្ចព្រមព្រៀងភាគច្រើននៅតែស្ថិតក្នុងដំណើរការវាយតម្លៃ និងចរចា។

តើអ្វីបណ្តាលឱ្យដើមទុន FDI ចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង? រូបភាពទី 2 — កិច្ចព្រមព្រៀង M&A ពីសហគ្រាសដែលវិនិយោគបរទេសត្រូវបានគេរំពឹងថានឹង "រក្សាទុក" ទីផ្សារ។

មូលហេតុគឺដោយសារការចរចាសម្រាប់សម្ពាធតម្លៃមិនទាន់ដល់ទីបញ្ចប់។ វិនិយោគិនបរទេសចង់ទិញគម្រោងដែលមានស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ល្អ ទីតាំងល្អ និងសក្តានុពលនាពេលអនាគត ប៉ុន្តែត្រូវបញ្ចុះតម្លៃរហូតដល់ 20%។ ទន្ទឹមនឹងនេះ សហគ្រាសក្នុងស្រុកមិនទទួលយកការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិក្នុងតម្លៃទាបទេ ហើយថែមទាំងទាមទារប្រាក់ចំណេញក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងទាំងនេះ ដែលនាំឱ្យមានការពិបាកក្នុងការសម្រេចបានកិច្ចព្រមព្រៀងជោគជ័យ។

លើសពីនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែមានឧបសគ្គជាច្រើនដែលរារាំងសកម្មភាព M&A មិនឱ្យទម្លុះ មូលហេតុមួយក្នុងចំណោមហេតុផលដែលមូលធន FDI បញ្ចេញទៅក្នុងទីផ្សារកំពុងថយចុះជាលំដាប់។ ជាពិសេសបញ្ហាផ្លូវច្បាប់នៃគម្រោងគឺជាហេតុផលដ៏ធំបំផុតមួយដែលធ្វើឱ្យសហគ្រាសបរទេសជាច្រើនមានអារម្មណ៍ស្ទាក់ស្ទើរ ដោយមិននិយាយថាទីផ្សារនៅតែស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលសាច់ប្រាក់ទាបនៅឡើយ។

ត្រូវការស្រាយចំណងឲ្យបានឆាប់

ឆ្លើយតបនឹងបញ្ហានេះ អ្នកជំនាញមកពី Savills Vietnam បានឲ្យដឹងថា ដើម្បីទាក់ទាញដើមទុន FDI ចូលក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ វៀតណាមនៅតែត្រូវយកចិត្តទុកដាក់លើកត្តាមួយចំនួនដូចជា ការជំរុញការបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់សម្រាប់ការវិនិយោគ ការកែលម្អគុណភាពនៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ បម្រើផលិតកម្ម បម្រើការអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យ ការលើកកម្ពស់គុណភាពធនធានមនុស្ស ដើម្បីអាចស្រូបយកទុនវិនិយោគពីបរទេស ជាពិសេសក្នុងវិស័យផលិតកម្ម ...

វៀតណាមជាប្រទេសមួយក្នុងចំណោម ប្រទេសមានសេដ្ឋកិច្ច បើកចំហបំផុតនៅអាស៊ីអាគ្នេយ៍។ នៅពេលដែល សេដ្ឋកិច្ច រីកចម្រើន និងបើកកាន់តែលឿន តម្រូវការ និងភាពបន្ទាន់ក្នុងការកែលម្អកត្តាមួយចំនួនដូចជា នីតិវិធីរដ្ឋបាល គុណភាពហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងគុណភាពធនធានមនុស្សនឹងកាន់តែមានសារៈសំខាន់។

តើអ្វីបណ្តាលឱ្យដើមទុន FDI ចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង? រូបភាពទី 3 — អចលនទ្រព្យធ្លាប់ជាទីផ្សារកំពូលដែលទាក់ទាញដើមទុន FDI ។

វាចាំបាច់ដើម្បីកំណត់ថាការកែលម្អនីតិវិធី និងដំណើរការរដ្ឋបាលត្រូវតែអនុវត្តក្នុងការអនុវត្ត មិនមែននៅលើក្រដាសទេ។ កម្រិតនៃការប្រកួតប្រជែងក្នុងចំណោមប្រទេសក្នុងតំបន់គឺខ្លាំង វៀតណាមត្រូវតែពន្លឿនបញ្ហានេះ ដើម្បីទាក់ទាញទុន FDI ឱ្យបានឆាប់រហ័ស។

សហគ្រាសបរទេសដែលមានទីផ្សារថ្មីអាចអនុវត្តគម្រោងបានលុះត្រាតែបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងទទួលបានលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់។ ដូច្នេះសម្រាប់សហគ្រាសទាំងនេះ នីតិវិធីច្បាប់គឺជារឿងសំខាន់បំផុតដែលត្រូវពិចារណាមុននឹងធ្វើការវិនិយោគ។ ដោយសារតែដំណើរការវិនិយោគវែងពេក វានឹងប៉ះពាល់ដល់ប្រសិទ្ធភាពនៃការវិនិយោគ ហើយតម្លៃលក់ខ្ពស់នឹងមិនសមរម្យសម្រាប់មនុស្សភាគច្រើននោះទេ។

មតិជាច្រើនបាននិយាយថា បញ្ហាផ្លូវច្បាប់បច្ចុប្បន្នគឺជាហេតុផលដ៏ធំបំផុតសម្រាប់ការធ្លាក់ចុះនៃភាពទាក់ទាញនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមចំពោះអ្នកវិនិយោគបរទេស។ ទោះបីជាបញ្ហានេះត្រូវបានគេលើកឡើងជាច្រើនដងនៅក្នុងប្រព័ន្ធផ្សព្វផ្សាយ ក៏ដូចជានៅក្នុងសន្និសីទ ឬកិច្ចប្រជុំ "សង្គ្រោះ" របស់ រដ្ឋាភិបាល ក៏ដោយ។ ទោះជាយ៉ាងណារហូតមកដល់ពេលនេះ ការដកចេញនូវបញ្ហាស្ទះទាំងនេះនៅតែស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលចាប់ផ្តើមនៅឡើយ។

ដើម្បីក្លាយជាគោលដៅវិនិយោគដ៏ទាក់ទាញសម្រាប់វិនិយោគិនបរទេសចូលរួមទីផ្សារវៀតណាម។ វាចាំបាច់ក្នុងការកែលម្អភាពទន់ខ្សោយដែលមានស្រាប់ឱ្យបានឆាប់រហ័សដើម្បីឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យអាចងើបឡើងវិញភ្លាមៗបន្ទាប់ពីមានការលំបាកជាច្រើនខែ។

ប្រភព