តើធនាគាររដ្ឋនិយាយយ៉ាងណាអំពីការមិនខ្ចីលុយទិញផ្ទះនាពេលអនាគត?

ថ្មីៗនេះ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យជាច្រើនបានសម្តែងការព្រួយបារម្ភអំពីបទប្បញ្ញត្តិទាក់ទងនឹងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។

ជាក់ស្តែង លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ មានប្រសាសន៍ថា លោកនិងអ្នកជំនួញអចលនទ្រព្យមានការព្រួយបារម្ភយ៉ាងខ្លាំងចំពោះបទប្បញ្ញត្តិនៅចំណុច ក ប្រការ ១១ ប្រការ ២ នៃសារាចរណែនាំលេខ ៤១/២០១៦/TT-NHNN (កែប្រែ និងបន្ថែមដោយសារាចរលេខ ២២/២០២៣/TT-NHNN)។

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យទើបតែឆ្លងកាត់រយៈពេលមួយឆ្នាំពេញដោយភាពប្រែប្រួលនិងការលំបាក។

យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនេះ សម្រាប់ប្រាក់កម្ចីដែលធានាដោយអចលនទ្រព្យសម្រាប់បុគ្គលដើម្បីទិញផ្ទះ រួមទាំងផ្ទះពាណិជ្ជកម្ម ធនាគារត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យខ្ចីតែទៅបុគ្គលដើម្បីទិញផ្ទះដែលបានបញ្ចប់ និងប្រគល់ឱ្យ ពោលគឺផ្ទះដែលមាន។

ដូច្នេះ សារាចរលេខ 22/2023/TT-NHNN មិនអនុញ្ញាតឱ្យធនាគារផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់បុគ្គលម្នាក់ៗដើម្បីទិញលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមិនទាន់បានបញ្ចប់សម្រាប់ការប្រគល់ជូន (ពោលគឺលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលបានបង្កើតឡើងនាពេលអនាគត) ធានា (បញ្ចាំ) ដោយផ្ទះនោះផ្ទាល់។ ដូច្នេះ បុគ្គលដែលចង់ខ្ចីឥណទានដើម្បីទិញលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលបង្កើតឡើងនាពេលអនាគតនឹងត្រូវអនុវត្តវិធានការសុវត្ថិភាពផ្សេងទៀត ឬធានាជាមួយទ្រព្យសម្បត្តិផ្សេងទៀត។

ទាក់ទងនឹងខ្លឹមសារនេះ កាលពីថ្ងៃទី៣១ ខែមករា ធនាគាររដ្ឋបានឆ្លើយតប។

យោងតាមធនាគាររដ្ឋ សារាចរលេខ 41/2016/TT-NHNN (កែប្រែ និងបន្ថែមដោយ សារាចរលេខ 22/2023/TT-NHNN) ដែលគ្រប់គ្រងសមាមាត្រគ្រប់គ្រាន់ដើមទុនរបស់ធនាគារពាណិជ្ជ (CBs) និងសាខាធនាគារបរទេសមិនមែនជាឯកសារណែនាំប្រតិបត្តិការផ្តល់ឥណទានរបស់ស្ថាប័នឥណទាននោះទេ។

ប្រការ 10 មាត្រា 2 នៃសារាចរណែនាំលេខ 41/2016/TT-NHNN ចែងថា "ប្រាក់កម្ចីធានាដោយអចលនទ្រព្យ គឺជាកម្ចីដល់បុគ្គល ឬនីតិបុគ្គលដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យ អនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យ ហើយត្រូវបានធានាដោយអចលនទ្រព្យផ្ទាល់ គម្រោងអចលនទ្រព្យដែលកើតចេញពីប្រាក់កម្ចីស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីប្រតិបត្តិការដែលមានការធានា"។

ធនាគាររដ្ឋបញ្ជាក់ថាសារាចរ 22/2023/TT-NHNN មិនកែប្រែ ឬបន្ថែមខ្លឹមសារនេះទេ។ អង្គការ និងបុគ្គលដែលត្រូវការទិញផ្ទះ និងធានា (បញ្ចាំ) ផ្ទះនាពេលអនាគតនេះនឹងអនុវត្តមេគុណហានិភ័យពី 30 - 120% អាស្រ័យលើសមាមាត្រការធានា (LTV) ដែលគណនាដោយសមាមាត្រនៃសមតុល្យប្រាក់កម្ចីទៅនឹងតម្លៃនៃវត្ថុបញ្ចាំ។ ក្នុងករណីដែលមិនមានព័ត៌មានអំពីសមាមាត្រ LTV មេគុណហានិភ័យគឺ 150% ។

ប្រាក់កម្ចីទិញលំនៅដ្ឋានសង្គមមិនត្រូវបំពេញលក្ខខណ្ឌដែលផ្ទះត្រូវបានបញ្ចប់សម្រាប់ការប្រគល់។

យោងតាមធនាគាររដ្ឋ ប្រការ 11 ប្រការ 2 នៃសារាចរលេខ 41/2016/TT-NHNN ចែងថា “ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ គឺជាកម្ចីដែលធានាដោយអចលនទ្រព្យសម្រាប់បុគ្គលដើម្បីទិញផ្ទះ។ បំពេញតាមលក្ខខណ្ឌខាងក្រោមយ៉ាងពេញលេញ៖ ប្រភពនៃការសងបំណុលមិនមែនជាប្រភពនៃប្រាក់ចំណូលពីការជួលដែលបានមកពីប្រាក់កម្ចីនោះទេ។ ផ្ទះត្រូវបានបញ្ចប់ដោយកិច្ចសន្យាទិញផ្ទះ។

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — តំបន់លំនៅដ្ឋានសង្គមមួយក្នុងសង្កាត់ 12 (HCMC)

ធនាគារ និងសាខាធនាគារបរទេសមានសិទ្ធិស្របច្បាប់ពេញលេញក្នុងការដោះស្រាយផ្ទះដែលដាក់បញ្ចាំ នៅពេលដែលអតិថិជនមិនអាចសងបំណុលបានស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីប្រតិបត្តិការដែលមានការធានា។

ផ្ទះដែលបង្កើតឡើងពីកម្ចីទិញផ្ទះនេះត្រូវតែមានតម្លៃដោយឯករាជ្យ (វាយតម្លៃដោយភាគីទីបី ឬដោយនាយកដ្ឋានឯករាជ្យនៃនាយកដ្ឋានអនុម័តឥណទានរបស់ធនាគារ ឬសាខាធនាគារបរទេស) ដោយគោលការណ៍ប្រុងប្រយ័ត្ន (តម្លៃមិនខ្ពស់ជាងតម្លៃទីផ្សារនៅពេលផ្តល់ប្រាក់កម្ចី) យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិរបស់ធនាគារ ឬសាខាធនាគារបរទេស។

ជាមួយគ្នានេះ ប្រការ ១ ប្រការ ១ នៃសារាចរណែនាំថ្ងៃទី ២២/២០២៣/TT-NHNN ចែងថា៖ «១. វិសោធនកម្ម និងបន្ថែមប្រការ១១ ប្រការ២ ដូចតទៅ៖ «១១. ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ គឺជាកម្ចីដែលធានាដោយអចលនទ្រព្យសម្រាប់បុគ្គលដើម្បីទិញផ្ទះ រួមទាំងប្រាក់កម្ចីធានាដោយអចលនទ្រព្យសម្រាប់បុគ្គលដើម្បីទិញផ្ទះដែលត្រូវនឹងលក្ខខណ្ឌដូចខាងក្រោម៖ ប្រភពនៃប្រាក់ដើម្បីសងបំណុលមិនមែនជាប្រភពនៃប្រាក់សម្រាប់ជួលផ្ទះដែលបង្កើតឡើងពីប្រាក់កម្ចីនោះទេ។ ផ្ទះត្រូវបានបញ្ចប់ការប្រគល់ជូនតាមកិច្ចសន្យាលក់និងទិញផ្ទះ។

ផ្ទះដែលបង្កើតចេញពីកម្ចីទិញផ្ទះនេះ ត្រូវវាយតម្លៃដោយឯករាជ្យ (វាយតម្លៃដោយភាគីទីបី ឬដោយនាយកដ្ឋានឯករាជ្យនៃនាយកដ្ឋានអនុម័តឥណទានរបស់ធនាគារ ឬសាខាធនាគារបរទេស) ដោយគោលការណ៍ប្រុងប្រយ័ត្ន (តម្លៃមិនខ្ពស់ជាងតម្លៃទីផ្សារនៅពេលផ្តល់ប្រាក់កម្ចី) យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិរបស់ធនាគារ ឬសាខាធនាគារបរទេស…។

ចំពោះកម្ចីទិញលំនៅឋានសង្គម ទិញផ្ទះក្រោមកម្មវិធី និងគម្រោងគាំទ្ររបស់ រដ្ឋាភិបាល មិនចាំបាច់បំពេញលក្ខខណ្ឌផ្ទះរួចរាល់សម្រាប់ប្រគល់ ហើយមានមេគុណហានិភ័យទាបជាងកម្ចីទិញផ្ទះផ្សេងទៀតត្រឹមតែ 20 - 50% ដើម្បីអនុវត្តគោលនយោបាយលើកទឹកចិត្តសង្គមរបស់រដ្ឋាភិបាល។

លក្ខខណ្ឌផ្ទះដែលបានបញ្ចប់នៅក្រោមកិច្ចសន្យាទិញផ្ទះអនុវត្តតែចំពោះប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះប៉ុណ្ណោះ (ដែលប្រឈមនឹងហានិភ័យទាបជាងប្រាក់កម្ចីដែលធានាដោយអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀត)។

ធនាគាររដ្ឋ

សម្រាប់កម្ចីទិញផ្ទះ នឹងមានដូចជា៖ ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដើម្បីទិញផ្ទះដែលបំពេញតាមលក្ខខណ្ឌកំណត់ រួមទាំងលក្ខខណ្ឌនៃការបញ្ចប់ការប្រគល់ និងកម្ចីទិញលំនៅដ្ឋានសង្គម ទិញផ្ទះក្រោមកម្មវិធី និងគម្រោងគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាល។

មេគុណហានិភ័យដែលបានអនុវត្តចំពោះប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនឹងអាស្រ័យលើប្រភេទនីមួយៗពី 20 - 100% អាស្រ័យលើសមាមាត្រ LTV និងសមាមាត្រប្រាក់ចំណូល (DSC) ។ ចំពោះកម្ចីទិញលំនៅឋានសង្គម ទិញផ្ទះក្រោមកម្មវិធី និងគម្រោងគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាល មិនចាំបាច់ត្រូវតាមលក្ខខណ្ឌផ្ទះកំពុងសាងសង់រួចរាល់សម្រាប់ប្រគល់ទេ ហើយមានមេគុណហានិភ័យទាបជាងកម្ចីទិញផ្ទះផ្សេងទៀតត្រឹមតែ 20 - 50% ដើម្បីអនុវត្តគោលនយោបាយលើកទឹកចិត្តសង្គមរបស់រដ្ឋាភិបាល។

យោងតាមធនាគាររដ្ឋ លក្ខខណ្ឌនៃផ្ទះដែលបានបញ្ចប់នៅក្រោមកិច្ចសន្យាទិញផ្ទះអនុវត្តតែចំពោះប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះប៉ុណ្ណោះ (ដែលជាកម្មវត្ថុនៃមេគុណហានិភ័យទាបជាងអ្នកទទួលផ្សេងទៀតដែលធានាដោយអចលនទ្រព្យ)។

ក្នុងករណីដែលអង្គការ ឬបុគ្គលមានតម្រូវការសាងសង់ ឬទិញផ្ទះនាពេលអនាគត និងបញ្ចាំផ្ទះនាពេលអនាគត វានឹងក្លាយជាករណីប្រាក់កម្ចីធានាដោយអចលនទ្រព្យដូចមានចែងក្នុងប្រការ 10 ប្រការ 2 នៃសារាចរណែនាំលេខ 41/2016/TT-NHNN និងមេគុណហានិភ័យដែលត្រូវគ្នានឹងត្រូវបានអនុវត្តដូចមានចែងក្នុងប្រការ 9 នៃមាត្រា 10 ។ 41/2016/TT-NHNN។

ដូច្នេះហើយ បទប្បញ្ញត្តិនេះមិនរឹតត្បិតសិទ្ធិរបស់អង្គការ និងបុគ្គលក្នុងការទិញលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត និងមិនផ្ទុយនឹងបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន (ច្បាប់រដ្ឋប្បវេណី ច្បាប់លំនៅឋាន ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ច្បាប់វិនិយោគឆ្នាំ ២០២០ ច្បាប់ស្តីពីគ្រឹះស្ថានឥណទាន ២០២៤)។

ប្រភពតំណ