ប្រតិបត្តិការនៅទ្រឹង ប៉ុន្តែតម្លៃលក់អាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយនៅតែកើនឡើងដូច “មាន”

(Dan Tri) - អ្នកជំនាញនិយាយថាការកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នៃតម្លៃផ្ទះល្វែងបានធ្វើឱ្យប្រជាជនផ្អាកគម្រោងទិញរបស់ពួកគេជាបណ្តោះអាសន្ន។ ទោះជាយ៉ាងណា តម្លៃអាផាតមិននៅតែបន្តកើនឡើង បើទោះបីជាមានការលំបាកក្នុងការប្រតិបត្តិការក៏ដោយ។

អ្នកទិញផ្ទះជួបការលំបាកចំពេលមានព្យុះតម្លៃ

យោងតាមការស្ទង់មតិរបស់អ្នកយកព័ត៌មាន Dan Tri ក្នុងរយៈពេលមួយខែកន្លងទៅនេះ តម្លៃលក់ផ្ទះល្វែងនៅ ទីក្រុងហាណូយ បានបន្តរក្សានិន្នាការកើនឡើង។

ផ្ទះទំហំ 64m2 ដែលមានបន្ទប់គេង 2 នៅគម្រោង Vinhomes Smart City ត្រូវបានដាក់លក់នៅពាក់កណ្តាលខែតុលាក្នុងតម្លៃប្រហែល 4.2 ពាន់លានដុង។ រហូតមកដល់ពេលនេះ អាផាតមិននេះបានបន្តឡើងថ្លៃរហូតដល់ ៤,៦ ពាន់លានដុង។

ឬនៅគម្រោង Thang Long Number 1 ផ្ទះល្វែងទំហំ 87m2 ដែលមានបន្ទប់គេង 2 ត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយលក់នៅដើមខែតុលាក្នុងតម្លៃ 5.7 ពាន់លានដុង។ ទោះជាយ៉ាងណា តម្លៃអាផាតមិននេះឥឡូវត្រូវបានដំឡើងដល់ ៦ ពាន់លានដុង។

យោងតាមទិន្នន័យពីអង្គភាពស្រាវជ្រាវមួយ តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃអាផាតមិនបឋមនៅក្នុងទីផ្សារទីក្រុងហាណូយទាំងមូលបានកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ពី 40 លានដុង/m2 នៅដើមឆ្នាំ 2022 ដល់ប្រហែល 72 លានដុង/m2 ក្នុងត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំនេះ។

ជាពិសេស តម្លៃជាមធ្យមនៃគម្រោងដែលទើបនឹងបើកថ្មីក្នុងត្រីមាសនេះឡើងដល់ប្រហែល 70 លានដុង/m2 (មិនរាប់បញ្ចូលពន្ធលើតម្លៃបន្ថែម និងថ្លៃថែទាំ) ដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនដែលទើបនឹងបើកថ្មីក្នុងត្រីមាសនេះត្រូវបានកត់ត្រាជាចម្បងជាផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីត ដែលស្មើនឹង 100% នៃចំណែកទីផ្សារ។

ក្នុងតម្រូវការទិញផ្ទះ លោក Nguyen Van Ngu (មកពីណា មឌិញ ) បាននិយាយថា ក្នុងរយៈពេល 3 ខែកន្លងមកនេះ គ្រួសាររបស់គាត់បានបន្តមើលផ្ទះល្វែងជាច្រើននៅក្នុងស្រុក Nam Tu Liem និង Ha Dong ។ ជាមួយនឹងទឹកប្រាក់ចំនួន 3 ពាន់លានដុង លោក ង៉ូវ គ្រោងនឹងទិញអាផាតមិនទំហំ 65-70 ម 2 ដែលរចនាមានបន្ទប់គេង 2 ប៉ុន្តែកាន់តែមើលទៅគាត់កាន់តែមានអារម្មណ៍ថាគាត់ត្រូវបានចាប់នៅក្នុង "ម៉ាទ្រីសនៃតម្លៃផ្ទះល្វែង"។

គាត់បាននិយាយថា "អាផាតមិនដូចគ្នា ប៉ុន្តែតម្លៃដែលម្ចាស់ផ្តល់ជូនគឺខ្ពស់ជាងពីមុន។ ឧទាហរណ៍ ផ្ទះទំហំ 68m2 នៅ My Dinh (Nam Tu Liem ទីក្រុងហាណូយ) ត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ក្នុងខែកញ្ញាក្នុងតម្លៃប្រហែល 3.3 ពាន់លានដុង។ ផ្ទះដូចគ្នានេះត្រូវបានគេផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃ 3.7 ពាន់លានដុង" គាត់បាននិយាយថា។ ខណៈតម្លៃផ្ទះល្វែងឡើងថ្លៃឥតឈប់ឈរ លោក ង៉ោ ង៉ុយ បានផ្អាកគម្រោងទិញផ្ទះជាបណ្ដោះអាសន្ន ហើយរង់ចាំតម្លៃចុះថោក។

ឬដូចលោក Tran Van Cuong (មកពី Bac Giang ) បាននិយាយថា ក្នុងរយៈពេល 2 ខែកន្លងមកនេះ គ្រួសាររបស់គាត់បានទៅមើលផ្ទះនៅគម្រោងផ្ទះល្វែងជាច្រើននៅទីក្រុងហាណូយ។ យ៉ាងណាមិញ លោក គួង មានការភ្ញាក់ផ្អើលជាខ្លាំងព្រោះតម្លៃលក់ផ្ទះល្វែងដែលម្ចាស់ឲ្យឡើងកាន់តែខ្ពស់ឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស។

Giao dịch chững nhưng giá rao bán chung cư Hà Nội vẫn tăng như lên đồng - 1 — មនុស្សមួយចំនួនបានបញ្ឈប់គម្រោងទិញផ្ទះ ដោយសារតែតម្លៃស្នើសុំបានកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស (រូបភាព៖ ត្រែងខាង)។

10 ថ្ងៃមុន លោក Cuong ត្រូវបានដកស្រង់សម្តីដោយម្ចាស់អាផាតមិននៅស្រុក Hoang Mai (ហាណូយ) ដែលមានផ្ទៃដី 72m2 រចនាបន្ទប់គេង 2 ក្នុងតម្លៃ 4.3 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 60 លានដុង/m2។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ថ្មីៗនេះ ម្ចាស់ផ្ទះល្វែងនេះបានជូនដំណឹងដល់លោក Cuong ថា តម្លៃបានកើនឡើងដល់ 4.7 ពាន់លានដុង។

លោកបានមានប្រសាសន៍ថា៖ «តម្លៃអាផាតមេនដែលកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សធ្វើឲ្យខ្ញុំឆ្ងល់ថាតើគួរទិញឥឡូវនេះ ឬរង់ចាំឲ្យវានៅថេរ បើខ្ញុំទិញឥឡូវនេះតម្លៃអាចនឹងធ្លាក់ចុះម្តងទៀត ព្រោះវាបានកើនឡើងច្រើនពីមុនមកហើយ បើខ្ញុំមិនទិញទេ ខ្ញុំខ្លាចតម្លៃផ្ទះល្វែងបន្តកើនឡើង»។

យោងតាមទិន្នន័យពីអង្គភាពស្រាវជ្រាវទីផ្សារ តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃអាផាតមិននៅទូទាំងប្រទេសក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2021 គឺ 35 លានដុង/m2។ នៅត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2024 តម្លៃលក់បានកើនឡើងដល់ 51 លានដុង/m2។ ដូច្នេះក្នុងរយៈពេល 4 ឆ្នាំតម្លៃផ្ទះល្វែងបានកើនឡើង 45% ឬច្រើនជាង 10% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

ហេតុអ្វីបានជាតម្លៃផ្ទះល្វែង "ក្តៅ"?

អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ លោក Nguyen Quoc Anh បាននិយាយថា មានហេតុផលជាច្រើនដែលនាំឱ្យមានការឡើងថ្លៃយ៉ាងក្តៅគគុកនៃផ្នែកផ្ទះល្វែង។

ទីមួយ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យគឺជាវដ្ត។ ជាពិសេស តម្លៃអាផាតមិនកំពុងកើនឡើង ដោយសារធម្មជាតិនៃទីផ្សារកំពុងស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលងើបឡើងវិញ។ កាលពីមុននៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំ 2024 អង្គភាពនេះបានព្យាករណ៍ពីការស្ទុះងើបឡើងវិញនៃប្រភេទអចលនទ្រព្យនីមួយៗ ដែលប្រភេទដំបូងដែលត្រូវងើបឡើងវិញនឹងក្លាយជាផលិតផលលំនៅដ្ឋាន។

បន្ទាប់ពីបានឆ្លងកាត់រយៈពេលដ៏លំបាក ចិត្តសាស្ត្ររបស់អ្នកវិនិយោគក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានភាពទន់ខ្សោយខ្លាំង។ អ្វីដែលគួរឱ្យខ្លាចបំផុតនៅពេលវិនិយោគគឺមិនមែនជាការធ្លាក់ចុះតម្លៃអចលនទ្រព្យនោះទេ ប៉ុន្តែការភ័យខ្លាចថាផលិតផលនោះមិនលក់ដូរ។ ដូច្នេះហើយ អ្នកវិនិយោគឥឡូវនេះកំពុងស្វែងរកប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលមានស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ជាក់លាក់ លំហូរសាច់ប្រាក់ ហើយយ៉ាងហោចណាស់ក៏អាចជួលបានដូចជាអាផាតមិនជាដើម។

មូលហេតុទីពីរ គឺការផ្គត់ផ្គង់មិនទាន់ឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការទីផ្សារ ខណៈតម្រូវការមានច្រើន។ ជាឧទាហរណ៍ នៅទីក្រុងហាណូយ ក្នុងមួយឆ្នាំៗត្រូវការអាផាតមិនថ្មីពី 100.000-170.000 ល្វែង ខណៈការផ្គត់ផ្គង់ចាប់ពីដើមឆ្នាំមានត្រឹមតែប្រហែល 30.000 យូនីត ហើយនៅឆ្នាំ 2023 ប្រហែល 10.000 យូនីត។

ទន្ទឹមនឹងនេះដែរ ដង់ស៊ីតេប្រជាជននៃតំបន់ទីក្រុងគឺមានទំហំធំណាស់។ ប្រទេសមួយចំនួនដូចជា កូរ៉េ ចិន ... ទោះបីមានប្រព័ន្ធដឹកជញ្ជូនល្អ ងាយស្រួលធ្វើដំណើរទៅគ្រប់ខេត្ត-ក្រុងក៏ដោយ ក៏ប្រជាជននៅតែរស់នៅ និងធ្វើការនៅទីក្រុងធំៗ។ ប្រទេសវៀតណាមមិនមានករណីលើកលែងនោះទេ។ ការទិញផ្ទះនៅទីក្រុងធំមិនដែលងាយស្រួលទេ។ នៅពេលដែលមនុស្សមានការប្រមូលផ្តុំកាន់តែច្រើន កម្រិតតម្លៃគឺពិបាកនឹងធ្លាក់ចុះខ្លាំងណាស់។

លើសពីនេះ ផលិតផលអចលនទ្រព្យត្រូវបានប្រមូលផ្តុំកាន់តែខ្លាំងឡើងនៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃខ្ពស់។ ភស្តុតាងគឺនៅដើមឆ្នាំ 2020 ផ្នែកដែលមានតម្លៃខ្ពស់ និងខ្ពស់ជាងនេះ (តម្លៃជាង 55 លានដុង/m2) មានត្រឹមតែប្រហែល 6% នៃការផ្គត់ផ្គង់សរុបប៉ុណ្ណោះ។ នៅត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំនេះផលិតផលទាំងនេះមានប្រហែល 60% ។

យោងតាមអ្នកជំនាញក្នុងបរិបទនៃការផ្គត់ផ្គង់ទាបក្នុងទីផ្សារ បន្ទាប់ពីដកចេញនូវបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ និងការដាក់ឱ្យដំណើរការផលិតផល អ្នកវិនិយោគផ្តោតសំខាន់លើផ្នែកមធ្យម និងខ្ពស់ជាងនេះ (តម្លៃលើសពី 35 លានដុង/m2)។

លោក Quoc Anh បានមានប្រសាសន៍ថា “វាត្រូវការពេលយូរដើម្បីបើកដំណើរការគម្រោង ខណៈដែលតម្លៃដីនៅតែបន្តកើនឡើងជារៀងរាល់ថ្ងៃ ដូច្នេះវាជាហេតុផលសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការសម្រេចចិត្តដាក់លក់អាផាតមិនក្នុងតម្លៃមធ្យម និងខ្ពស់ជាងនេះ”។

Giao dịch chững nhưng giá rao bán chung cư Hà Nội vẫn tăng như lên đồng - 2 — អគារផ្ទះល្វែងមួយនៅទីក្រុងហាណូយ (រូបថត៖ Duong Tam)។

មូលហេតុទីបីគឺកត្តាចិត្តសាស្ត្រនៃទីផ្សារ។ ជាពិសេសនៅពេលដែលតម្លៃអាផាតមិនមិនឡើងច្រើនទេ ប្រជាជនតែងតែរង់ចាំឱ្យតម្លៃធ្លាក់ចុះ។ ប៉ុន្តែពេលឃើញតម្លៃឡើងប្រហែល ១០-២០% គ្រប់គ្នាប្រញាប់ទៅទិញ ព្រោះខ្លាចឡើងថ្លៃទៀត។ នេះបន្ថែមការវាយប្រហារផ្លូវចិត្ត ដែលធ្វើឱ្យទីផ្សារស្ទុះងើបឡើងវិញ។

លោក Quoc Anh បានសន្និដ្ឋានថា “តាមពិត ទីផ្សារក្តៅខ្លាំងសម្រាប់ឆ្នាំមុន។ ដូច្នេះហើយ មូលហេតុក៏មកពីការដែលប្រជាជនមានការអត់ធ្មត់ខ្លាំងបន្ទាប់ពីរង់ចាំតម្លៃផ្ទះល្វែងធ្លាក់ចុះ”។

លោក Nguyen Van Dinh ប្រធានសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បានវាយតម្លៃថា ក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ មានការកើនឡើងមិនធម្មតានៃតម្លៃផ្ទះល្វែង ជាពិសេសនៅទីក្រុងហាណូយ។ បាតុភូតនេះពិតជាត្រូវបានជះឥទ្ធិពលដោយក្រុមផលប្រយោជន៍ ខណៈដែលបរិបទសេដ្ឋកិច្ច ទីផ្សារ និងប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនមិនទាន់ងើបឡើងវិញនៅឡើយ។

លោក Dinh បាននិយាយដោយត្រង់ៗថា "តម្លៃផ្ទះកំពុងកើនឡើង ប៉ុន្តែមិនមានប្រតិបត្តិការទេ។ នេះអាចជាល្បិចកលដោយក្រុមវិនិយោគដែលមានចេតនាមិនច្បាស់លាស់" ។

យោងតាមគាត់ ក្រុមការប្រាក់ទាំងនេះអាចអនុវត្តល្បិចបំប៉ោងតម្លៃដោយផ្អែកលើការពិតដែលថាការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនមានបញ្ហា។ ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ ទីផ្សារមិនមានគម្រោងថ្មីណាមួយដែលត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់អាជ្ញាប័ណ្ណវិនិយោគទេ។ គម្រោងនៅលើទីផ្សារភាគច្រើនជាគម្រោងចាស់ ហើយត្រូវបានទិញហើយលក់ម្តងទៀត។ ការផ្គត់ផ្គង់មានទាំងកង្វះខាត និងគុណភាពអន់ ការផ្គត់ផ្គង់សម្រាប់ប្រជាជន និងអ្នកដែលមានចំណូលទាបមានតិចតួចណាស់ ហើយរចនាសម្ព័ន្ធផលិតផលមិនសមស្រប។

លើសពីនេះ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីភាគច្រើននៅតែបន្តបញ្ចប់ក្នុងកម្រិតស្តង់ដារខ្ពស់ ជាមួយនឹងការចំណាយលើការវិនិយោគខ្ពស់ និងតម្លៃដី ហើយអ្នកវិនិយោគក៏រំពឹងថានឹងទទួលបានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ជាងមុន។ ដូច្នេះកម្រិតតម្លៃនៃអាផាតមិនបឋមគឺពិបាកក្នុងការថយចុះណាស់។ តម្លៃខ្ពស់នៃអាផាតមិននៅក្នុងទីផ្សារបឋមបាននាំឱ្យមានការកើនឡើងភ្លាមៗនៃតម្លៃនៅក្នុងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ។

បច្ចុប្បន្ននេះ ចិត្តសាស្ត្រនៃអ្នកទិញផ្ទះបានធ្លាក់ចុះជាលំដាប់ ដោយសារតម្លៃផ្ទះល្វែងបានកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក។

Giao dịch chững nhưng giá rao bán chung cư Hà Nội vẫn tăng như lên đồng - 3 — ប្រតិបត្តិការអាផាតមិនបានធ្លាក់ចុះ ប៉ុន្តែត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានការលំបាកក្នុងការធ្លាក់ចុះក្នុងរយៈពេលខ្លី (រូបថត៖ Tran Khang)។

លោក Pham Duc Toan អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន EZ Property បានមានប្រសាសន៍ថា ថ្មីៗនេះ តម្លៃផ្ទះល្វែងទើបតែឡើងក្តៅនៅក្នុងទីក្រុងហាណូយ ដោយសារភាពខុសគ្នារវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។ រហូតមកដល់ពេលនេះ តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបានកើនលើសកម្រិតកំពូល។

លោកបានមានប្រសាសន៍ថា “ខ្ញុំមានមិត្តមួយក្រុមដែលសុទ្ធតែជាអ្នករកប្រាក់ចំណូលខ្ពស់ ប៉ុន្តែក្រឡេកមកមើលតម្លៃផ្ទះល្វែងបច្ចុប្បន្ន ពួកគេទាំងអស់គ្នាគិតថាខ្ពស់ពេក មិនសមនឹងតម្លៃ ហើយពិបាកចូលប្រើប្រាស់ខ្លាំងណាស់”។

តម្លៃផ្ទះល្វែងខ្ពស់ពេក មានមនុស្សជាច្រើនបានបិទគម្រោងទិញផ្ទះ ដោយគិតថាតម្លៃមិនសមហេតុផល។ ដូច្នេះ សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃអាផាតមិនមានកម្រិតទាបណាស់នាពេលថ្មីៗនេះ។ លោក Toan ព្យាករណ៍ថា ចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ដំណាច់ឆ្នាំ តម្លៃផ្ទះល្វែងនឹងពិបាកឡើងបន្ថែមទៀត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាក៏នឹងមានការលំបាកខ្លាំងផងដែរសម្រាប់តម្លៃផ្ទះល្វែងក្នុងការថយចុះ លើកលែងតែករណីដែលមនុស្សដែលត្រូវការប្រាក់កាត់បន្ថយតម្លៃដើម្បីលក់យ៉ាងឆាប់រហ័ស។

លោក Nguyen Van Dinh បានបញ្ជាក់ថា ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយ កិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងគួរតែត្រូវបានធ្វើឡើងដើម្បីពន្លឿនវឌ្ឍនភាពនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម។ គ្រប់គ្រងការផ្គត់ផ្គង់ប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព ដោយប្រើឧបករណ៍រៀបចំផែនការ កែសម្រួលផែនការ និងការបែងចែកមូលនិធិដីស្អាតបន្ថែម ដើម្បីជួយវិនិយោគិនអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមឱ្យបានឆាប់តាមផែនការត្រូវបានបង្កើតឡើង។

ក្នុងរយៈពេលវែង ដើម្បីរក្សាស្ថិរភាពតម្លៃអាផាតមិន ជាពិសេសផលិតផលលំនៅឋាន ជាទូទៅត្រូវមានការចូលរួមយ៉ាងខ្លាំងពីរដ្ឋ។ ជាពិសេសត្រូវបន្តជំរុញការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូន កាត់បន្ថយពេលវេលាធ្វើដំណើរពីតំបន់រណបទៅកាន់កណ្តាលទីក្រុង ហើយការផ្គត់ផ្គង់ពីតំបន់ជាយក្រុងនឹងកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន។

ប្រភព៖ https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm