តម្លៃអចលនទ្រព្យហាណូយបន្តឡើងថ្លៃ តើយើងគួរវិនិយោគទេ?

ផ្តល់ដំបូន្មាន លោក Le Dinh Chung សមាជិកនៃក្រុមការងារទីផ្សារនៃសមាគមឈ្មួញជើងសាអចលនទ្រព្យវៀតណាម បាននិយាយថា ប្រសិនបើអ្នកចង់វិនិយោគលើអចលនទ្រព្យនៅ ទីក្រុងហាណូយ នាពេលបច្ចុប្បន្ន អ្នកត្រូវមានចក្ខុវិស័យរយៈពេលមធ្យម ដោយរយៈពេលនៃការងើបឡើងវិញដើមទុនយ៉ាងហោចណាស់ 1 ទៅ 3 ឆ្នាំ ជំនួសឱ្យការរំពឹងទុក "ការរុករក" រហ័ស។

ជាឧទាហរណ៍ ក្នុងផ្នែកដី តម្លៃដីនៅជាយក្រុងហាណូយបច្ចុប្បន្នមានកម្រិតខ្ពស់ ជាមួយនឹងហានិភ័យដែលអាចកើតមានជាច្រើន។ ដូច្នេះហើយ ប្រសិនបើអ្នកចង់វិនិយោគ អ្នកគួរតែជ្រើសរើសតំបន់ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធស៊ីសង្វាក់គ្នា ការអភិវឌ្ឍន៍ សេដ្ឋកិច្ច ល្អ ប៉ុន្តែតម្លៃដីមិនបានកើនឡើងខ្លាំងពេកទេនាពេលថ្មីៗនេះ។

លោក Chung បានលើកឡើងថា " អ្នកវិនិយោគមួយចំនួនបានចាប់ផ្តើមធ្វើដំណើររបស់ពួកគេដើម្បីទិញដីនៅតំបន់ខ្លះដែលតម្លៃមិនឡើងថ្លៃខ្លាំង។ អ្នកទាំងនេះមានទំនោរទៅរកភាពសកម្ម ព្រោះយោងទៅតាមច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 មិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យបែងចែក និងលក់ដីនៅក្នុងទីក្រុងចំនួន 105 នៅទូទាំងប្រទេសនោះទេ "។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លោក Chung បានណែនាំអ្នកវិនិយោគកុំឱ្យ "ដាក់ស៊ុតទាំងអស់របស់ពួកគេនៅក្នុងកន្ត្រកតែមួយ" ពោលគឺទិញក្នុងបរិមាណច្រើន។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ពួកគេគួរតែជ្រើសរើសគម្រោងដែលមានស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ច្បាស់លាស់ តម្លៃដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញ ឬតំបន់ដែលមានបរិក្ខារពេញលេញ។

តើយើងគួរវិនិយោគលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលកំពុងកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សរបស់ទីក្រុងហាណូយដែរឬទេ? (រូបភាព៖ មិញ ឌឹក)។

យោងតាមលោក Giang Anh Tuan នាយកក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Tuan Anh នៅពេលដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហាណូយកើនឡើងខ្ពស់ដូចពេលនេះ អ្នកវិនិយោគមិនគួរចូលរួមក្នុងទីផ្សារនោះទេ។ លោក Tuan បានថ្លែងថា៖ « អ្នកគួរចូលរួមក្នុងទីផ្សារតែពេលតម្លៃទាប ប៉ុន្តែអ្នកមិនគួរទិញទេ ព្រោះតម្លៃខ្ពស់ ហើយនៅតែអាចខ្ពស់ជាង ជាពិសេសក្នុងបរិបទមិនច្បាស់លាស់ដូចពេលបច្ចុប្បន្ន »។

លើសពីនេះ ប្រសិនបើអ្នកមិនមានលុយច្រើនទេ អ្នកវិនិយោគត្រូវសង្កេតមើលទីផ្សារឱ្យបានហ្មត់ចត់ ជាពិសេសមិនត្រូវប្រញាប់ប្រញាល់ចូលទៅក្នុងចំណុចក្តៅ ដូចជាដីដែលបានដាក់លក់ដេញថ្លៃដែលមានតម្លៃចាប់ពី 140 លានដុង/m2 ដល់ជាង 200 លានដុង/m2 ។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោក Nguyen Anh Que សមាជិកគណៈកម្មាធិការប្រតិបត្តិនៃសមាគមអចលនវត្ថុវៀតណាម ប្រធានក្រុមហ៊ុន G6 Group ក៏បានមានប្រសាសន៍ថា វិនិយោគិនគួរតែប្រុងប្រយ័ត្ននៅពេលវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យហាណូយនៅពេលនេះ។ ថ្មីៗនេះ អ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានដកប្រាក់ពីខេត្ត ហើយប្តូរមកបណ្តាក់ទុនលើផ្នែកអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហាណូយ ដូចជា អាផាតមិន ផ្ទះនៅផ្លូវធំ ផ្ទះវីឡា និងដីជាយក្រុង ដែលបណ្តាលឱ្យទីផ្សារនេះឡើងកំដៅ។

ចែករំលែកមតិក្នុងសិក្ខាសាលា “លំហូរសាច់ប្រាក់ចូលអចលនទ្រព្យនៅភាគខាងត្បូង៖ កំណត់ឱកាសវិនិយោគ” អ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ចលោក Dinh Trong Thinh មានប្រសាសន៍ថា នាពេលនេះ ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យក្នុងវិស័យណាមួយចាំបាច់ត្រូវពិចារណាលើកត្តាជាច្រើន។ ជាពិសេស នៅភាគខាងជើង ចាំបាច់ត្រូវសិក្សាពីកត្តាផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ នៅពេលដែលទីផ្សារមានការឡើងថ្លៃខ្ពស់គួរសម ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក។ ដូច្នោះហើយ អ្នកវិនិយោគត្រូវគិតគូរពីតម្រូវការ និងកត្តាដែលប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារ ហើយពិចារណានៅពេលដែលតម្លៃកើនឡើងខ្លាំង។

ទន្ទឹមនឹងនោះ តំបន់ភាគខាងត្បូងដូចជាទីក្រុងហូជីមិញ និងខេត្តដូចជា Binh Duong , Long An, Dong Nai... កំពុងបង្កើតឱកាសល្អសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។ មូលដ្ឋានភាគខាងត្បូងជាមួយនឹងការប្តេជ្ញាចិត្តក្នុងការអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ចសង្គមក្នុងរយៈពេលខាងមុខនេះនឹងមានឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងលើការអភិវឌ្ឍនៃអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាននិងអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម។ ក្នុងបរិបទនេះ ឱកាសវិនិយោគក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យភាគខាងត្បូងដូចជា Binh Duong ឬខេត្តជិតខាងនៃទីក្រុងហូជីមិញមានទំហំធំណាស់។

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌីញ ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុបានទទួលស្គាល់ថា ទីផ្សារទាំងពីរនៃទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ស្ទើរតែមិនមានភាពខុសប្លែកគ្នាទាក់ទងនឹងសកម្មភាពជួញដូរ ស្ថាប័ន ផែនការ និងតម្រូវការ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅក្នុងទីផ្សារហាណូយ ក្រៅពីតម្រូវការលំនៅឋាន តម្រូវការវិនិយោគក៏មានច្រើនផងដែរ លក្ខណៈនៃការវិនិយោគរបស់ទីផ្សារហាណូយគឺខ្លាំង។ ទន្ទឹមនឹងនោះ នៅតំបន់ទីក្រុងហូជីមិញ និងតំបន់ជុំវិញ តម្រូវការលំនៅដ្ឋានកាន់តែលេចធ្លោ។

តម្លៃអចលនទ្រព្យហាណូយឡើងថ្លៃ

តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបាននិងកំពុងកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ចាប់តាំងពីត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 មក។ ជាពិសេស មានគម្រោងដែលត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃជិត 100 លានដុង/m2។

យោងតាមរបាយការណ៍ទៀងទាត់របស់ក្រសួងសំណង់ នៅទីក្រុងហាណូយ តម្លៃផ្ទះល្វែងក្នុងត្រីមាសទី 3 បានបន្តកើនឡើងទាំងគម្រោងថ្មី និងចាស់។ តាមនោះ កម្រិតតម្លៃនៃគម្រោងថ្មីបានកើនឡើង 6% ពីមួយត្រីមាសទៅមួយត្រីមាស និង 28% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ឈានដល់ 69 លានដុង/m2។ ការកើនឡើងខ្ពស់នៃគម្រោងបឋមក៏បានជំរុញឱ្យតម្លៃលក់អាផាតមិនចាស់ដល់ 51 លានដុង/m2 កើនឡើង 10% ធៀបនឹងត្រីមាស និង 41% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។

គម្រោងផ្ទះល្វែងជាច្រើននៅទីក្រុងហាណូយមានតម្លៃចាប់ពី 60-100 លានដុង/m2។ ឧទាហរណ៍ គម្រោងមួយចំនួនដូចជា Viha Complex (ស្រុក Thanh Xuan) អាផាតមិនកំពុងត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ចាប់ពី 75 ទៅ 97.2 លានដុង/m2។ គម្រោង Green Diamond 93 Lang Ha (ស្រុក Dong Da) កំពុងត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃ 90.5 - 125.7 លានដុង/m2។ តម្លៃអាផាតមេននៅទីនេះបានកើនឡើង 30.9% ធៀបនឹងឆ្នាំមុន។

សូម្បីតែគម្រោងអាផាតមិនចាស់ដែលប្រើអស់ជាច្រើនឆ្នាំហើយខូចខាតយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរក៏ត្រូវបានគេដាក់លក់ក្នុងតម្លៃខ្ពស់ដែរ។ ជាក់ស្តែង គម្រោងតាំងទីលំនៅថ្មី Nam Trung Yen (ស្រុក Cau Giay) កំពុងត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃជាង 70 លានដុង/m2…

យោងតាមអ្នកវិភាគ ការឡើងថ្លៃលំនៅឋាននាពេលថ្មីៗនេះមានហេតុផលពីរយ៉ាង។ ទីមួយគឺតម្លៃដីស្ថិតនៅក្នុងនិន្នាការនៃការកែតម្រូវតម្លៃទីផ្សារ ដូច្នេះគ្រប់តំបន់ទាំងអស់ ដីដែលបានដាក់ដេញថ្លៃ ការដេញថ្លៃ និងដីដែលបានបំប្លែងនៅក្នុងទីក្រុងខាងក្នុងបានឡើងថ្លៃ។ ថ្មីៗនេះ ដីនៅហាដុង (ហាណូយ) ឡើងដល់ ២៦០លានដុង/ម២ ឬនៅតំបន់ជាយក្រុងមួយចំនួន តម្លៃលក់បានដល់រាប់រយលានដុង/ម២។

មូលហេតុទី 2 គឺការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការអាផាតមិននៅតែមានភាពស្រពិចស្រពិល មិនមានជម្រើសច្រើនសម្រាប់មនុស្សជ្រើសរើស ដែលនាំឱ្យមានគម្លាតរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។

ការកើនឡើងយ៉ាងគំហុកនៃតម្លៃផ្ទះល្វែងក៏បានជំរុញឱ្យតម្លៃផ្ទះវីឡា និងទីប្រជុំជននៅទីក្រុងហាណូយកើនឡើងផងដែរ។ យោងតាមរបាយការណ៍របស់នាយកដ្ឋានគ្រប់គ្រងទីផ្សារលំនៅឋាន និងអចលនទ្រព្យ (ក្រសួងសំណង់) នៅចុងត្រីមាសទី 3 តម្លៃផ្ទះវីឡា និងទីប្រជុំជននៅទីក្រុងហាណូយទាំងអស់មាននិន្នាការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងពី 7 ទៅ 10% បើធៀបនឹងត្រីមាសទីពីរ។

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ CBRE Vietnam បានឱ្យដឹងថា ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះមានការផ្ទុះឡើងនៅក្នុងផ្នែកទីប្រជុំជន (ផ្ទះល្វែង វីឡា) ដែលមានការផ្គត់ផ្គង់សរុបជាង 3,500 យូនីត ដែលជាចំនួនខ្ពស់បំផុតក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។

បរិមាណប្រតិបត្តិការនៅក្នុងផ្នែកនេះក៏បានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងផងដែរ ជាពិសេសនៅក្នុងត្រីមាសទី 3 ដែលមានចំនួនលក់ច្រើនជាង 2,500 យូនីត ដែលកើនឡើងជិត 5 ដងធៀបនឹងត្រីមាសមុន។ តម្លៃលក់បឋមជាមធ្យមក្នុងត្រីមាសឈានដល់ 235 លានដុង/m2 កើនឡើង 16% ធៀបនឹងត្រីមាស និងជិត 27% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។

ចូវអាញ់

ប្រភព