គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋមានចំណូលទាប

ការរៀបចំឡើងវិញនូវថ្លៃដើមនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋាន

យោងតាមលោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បច្ចុប្បន្ននេះ អាផាតមិនមធ្យម (2 បន្ទប់) មានតម្លៃប្រហែល 2.5 ពាន់លានដុង (35 លានដុង/m2) ប្រហែល 20 ដងខ្ពស់ជាងប្រាក់ចំណូលមធ្យមរបស់គ្រួសារ និងបុគ្គលដែលអាចសន្សំបានប្រហែល 100 លានដុងក្នុងមួយឆ្នាំ។

អាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យមានតម្លៃប្រហែល 2 ពាន់លានដុង ឬតិចជាងនេះ (25-30 លានដុង/ម 2) ហើយអាផាតមិនសង្គមមានការផ្គត់ផ្គង់តិចតួច ដូច្នេះពួកគេស្ទើរតែអវត្តមានពីទីផ្សារទីក្រុងហូជីមិញក្នុងរយៈពេលពីរឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។

អចលនទ្រព្យ - សំណើរអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មសម្រាប់អ្នកដែលមានចំណូលទាប — ចាំបាច់ត្រូវរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញនូវការចំណាយ និងការគណនាតម្លៃនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម ដើម្បីបំពេញតម្រូវការលំនៅឋានរបស់ប្រជាពលរដ្ឋភាគច្រើនដែលមានចំណូលទាប។

លោកប្រធាន HoREA បានសង្កត់ធ្ងន់លើវិធីកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋាន និងមានគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មកាន់តែមានតម្លៃសមរម្យ គម្រោងផ្ទះល្វែងពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាបជាច្រើនគម្រោង និងគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមជាច្រើន ដើម្បីបំពេញតម្រូវការលំនៅឋានរបស់ប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលមធ្យមភាគច្រើន។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ចាំបាច់ត្រូវធានាឱ្យបាននូវសន្តិសុខសង្គមរយៈពេលវែងក្នុងលំនៅឋាន ស្របពេលកំពុងអភិវឌ្ឍទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងទិសដៅប្រកបដោយតម្លាភាព សុខភាពល្អ ស្ថិរភាព និងនិរន្តរភាព។

ដំណោះស្រាយដែលស្នើឡើងដោយ HoREA គឺរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញនូវថ្លៃដើម និងការគណនាតម្លៃលក់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។

ការចំណាយសំខាន់ៗនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មរួមមាន ថ្លៃបង្កើតមូលនិធិដី ថ្លៃសាងសង់ ថ្លៃហិរញ្ញវត្ថុ និងថ្លៃគ្រប់គ្រង។

ទាក់ទងនឹងតម្លៃនៃការបង្កើតមូលនិធិដីនេះ បើតាម HoREA ត្រូវផ្លាស់ប្តូររបៀបនៃការប្រមូលថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ដោយបំប្លែងទៅជាពន្ធលើ "ទង្វើនៃការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីពីដី កសិកម្ម ដីមិនកសិកម្មទៅជាដីលំនៅដ្ឋាន" ដោយអត្រាពន្ធមានតម្លាភាព (ដែលអាចមានប្រហែល 15-20% នៃតម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃដី)។

នេះនឹងលុបបំបាត់យន្តការ "សុំ-ផ្តល់ឱ្យ" និងការយាយី; និងកាត់បន្ថយថ្លៃប្រើប្រាស់ដី បើធៀបនឹងវិធីសាស្ត្របច្ចុប្បន្ន ដែលនឹងរួមចំណែកកាត់បន្ថយថ្លៃផ្ទះ ដោយហេតុនេះបង្កើតលក្ខខណ្ឌកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋាន។

វាក៏មិនចាំបាច់ព្រួយបារម្ភខ្លាំងដែរ ប្រសិនបើអ្នកវិនិយោគនៅតែលក់ផ្ទះក្នុងតម្លៃខ្ពស់ពេក ព្រោះពួកគេនឹងត្រូវបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលសាជីវកម្មបន្ថែមទៀត ហើយជាគោលការណ៍តម្លៃត្រូវបានកំណត់ដោយទីផ្សារ។ ប្រសិនបើពួកគេលក់ផ្ទះក្នុងតម្លៃខ្ពស់ពេក ពួកគេអាចនឹងត្រូវគេងាកចេញ និងធ្វើពហិការដោយអ្នកទិញផ្ទះ។

លើសពីនេះ ការកើនឡើងនៃតម្លៃលំនៅឋានក៏កើតឡើងដោយសារគម្រោងនៅទ្រឹង និងអូសបន្លាយធ្វើឱ្យតម្លៃសំណង់កើនឡើង។ មូលហេតុគឺមកពី "ការរាំងស្ទះស្ថាប័នច្បាប់" ដែលនាំឱ្យផលវិបាកនៃការមិនអាចកសាង "នីតិវិធីរដ្ឋបាល" ដែលមានលក្ខណៈសមហេតុផល និងនាំឱ្យមានភាពអវិជ្ជមាន និងការយាយី។

ទាក់ទងនឹងការចំណាយលើការគ្រប់គ្រង និងសមត្ថភាពរបស់អ្នកវិនិយោគគម្រោងលំនៅដ្ឋាន។ គម្រោងមិនត្រឹមតែមានការពន្យារពេលដោយសារបញ្ហានៃដំណើរការវិនិយោគសំណង់ និងនីតិវិធីរដ្ឋបាលដ៏យូរប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែការពន្យារពេលក៏អាចបណ្តាលមកពីសមត្ថភាពគ្រប់គ្រងមិនល្អរបស់អ្នកវិនិយោគ ឬកង្វះធនធានហិរញ្ញវត្ថុ ដែលបង្កើនការចំណាយលើការគ្រប់គ្រង ចំណាយហិរញ្ញវត្ថុ ថ្លៃលក់ ថ្លៃក្រោយលក់ ថ្លៃដើម និងតម្លៃផ្ទះ ហើយថែមទាំងអាចប៉ះពាល់ដល់គុណភាពនៃការងារគម្រោងផងដែរ។

ដូច្នេះហើយ អាជីវកម្មត្រូវផ្តោតលើការបង្កើនធនធានហិរញ្ញវត្ថុ ការកែលម្អគុណភាពនៃអភិបាលកិច្ចសាជីវកម្ម ការច្នៃប្រឌិត ការប្រើប្រាស់បច្ចេកវិទ្យាព័ត៌មាន ឌីជីថលភាវូបនីយកម្ម បញ្ញាសិប្បនិម្មិត (AI) និងការគ្រប់គ្រងគម្រោងស្របតាមដំណើរការវិទ្យាសាស្ត្រ (BIM) ដើម្បីបង្កើនផលិតភាព គុណភាព ប្រសិទ្ធភាព និងការគ្រប់គ្រងហានិភ័យ ដូចដែលសាស្ត្រាចារ្យបណ្ឌិត Paul Krugman (រង្វាន់ណូបែល សេដ្ឋកិច្ច ឆ្នាំ 2008) បានកត់សម្គាល់។

ហើយវាក៏មានការចំណាយ "មិនបញ្ចេញឈ្មោះ" នៅក្នុងដំណើរការនៃការរៀបចំការវិនិយោគ និងការអនុវត្តគម្រោង។ យោងតាម HoREA ការចំណាយ "មិនបញ្ចេញឈ្មោះ" មិនថាតិច ឬច្រើន កើនឡើង ឬថយចុះ អាស្រ័យលើលទ្ធផលនៃ "រដ្ឋបង្កើតបរិយាកាសធុរកិច្ចដែលកាន់តែមានតម្លាភាព តម្លាភាព និងគណនេយ្យភាព" ស្របតាមស្តង់ដារអន្តរជាតិ។

ដំណោះស្រាយដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាប

យោងទៅតាម HoREA វិធីសាស្រ្តដ៏មានប្រសិទ្ធភាពមួយទៀតគឺការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាប ដោយឈរលើមូលដ្ឋាននៃការកសាង និងធ្វើឱ្យល្អឥតខ្ចោះនូវយន្តការគោលនយោបាយគាំទ្រប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព។

អចលនទ្រព្យ - សំណើរដើម្បីអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប (រូបភាពទី 2) ។ — HoREA ស្នើឱ្យ រដ្ឋាភិបាល អនុម័តឆាប់ៗនូវដំណោះស្រាយមួយ ដើម្បីជំរុញអាជីវកម្មឱ្យវិនិយោគលើគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម ដែលមានតម្លៃផ្ទះល្វែងមិនលើសពី 20 លានដុង/m2 ក្នុងខេត្ត និងមិនលើសពី 22-25 លានដុង/m2 ក្នុងថ្នាក់ I និងតំបន់ទីក្រុងពិសេស។

HoREA ក៏បានស្នើឱ្យរដ្ឋាភិបាល និងក្រសួងសំណង់ពិចារណាឱ្យល្អឥតខ្ចោះនូវយន្តការ និងគោលនយោបាយអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានសង្គម ជាពិសេសលំនៅដ្ឋានសង្គមសម្រាប់ជួល និងលំនៅដ្ឋានសង្គមសម្រាប់ជួល ទាក់ទាញអាជីវកម្មកាន់តែច្រើនឱ្យចូលរួម និងប្រើប្រាស់មូលនិធិដីដែលបានគ្រោងទុកសម្រាប់អភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសង្គមឱ្យមានប្រសិទ្ធភាព បង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសង្គម ដើម្បីបំពេញតម្រូវការដ៏ច្រើនរបស់អ្នកទទួលផលនៃគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានសង្គម រួមចំណែកកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម។

លើសពីនេះ HoREA បានស្នើឱ្យរៀបចំ "ប្រភពចំណូលពីថវិការដ្ឋ" និង "សំណងអត្រាការប្រាក់" សម្រាប់ធនាគារគោលនយោបាយសង្គម និងធនាគារពាណិជ្ជចំនួន 04 (កំណត់ដោយធនាគាររដ្ឋ) ដើម្បីអនុវត្តការលើកទឹកចិត្តឥណទានសម្រាប់អ្នកទទួលផលពីគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានសង្គមក្នុងរយៈពេល 05 ឆ្នាំខាងមុខ។

ទាក់ទងនឹងការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាប លោក HoREA មានប្រសាសន៍ថា ច្បាប់ភូមិបាលចែងថា គ្មានការលើកលែង ឬកាត់បន្ថយថ្លៃប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មទាំងអស់ ច្បាប់ពន្ធចែងត្រឹមតែ ៥០% នៃការកាត់បន្ថយពន្ធលើតម្លៃបន្ថែម និងអត្រាពន្ធលើប្រាក់ចំណូលសាជីវកម្មសម្រាប់គម្រោងលំនៅឋានសង្គម ហើយច្បាប់លំនៅឋានក៏មិនមានចែងចំពោះយន្តការ និងគោលនយោបាយតម្លៃទាបផងដែរ។

ជាក់ស្តែង គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មមានច្រើនកម្រិត ដូចជា គម្រោងលំនៅឋានលំដាប់ខ្ពស់ (ប្រណិត) គម្រោងលំនៅឋានកម្រិតមធ្យម គម្រោងលំនៅឋានកម្រិតមធ្យម គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាប។ ទោះបីជាគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាបមានតម្លៃស្មើនឹងតម្លៃលំនៅឋានសង្គមក៏ដោយ វានឹងមិនមានគោលនយោបាយអនុគ្រោះនោះទេ។

ប៉ុន្តែការពិតនៃកញ្ចប់ឥណទានអនុគ្រោះចំនួន 30,000 ពាន់លានដុង (2013-2016) បង្ហាញថាមានលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មមួយប្រភេទដែលមានតម្លៃស្មើនឹងតម្លៃលំនៅដ្ឋានសង្គមគឺមិនលើសពី 1,05 ពាន់លានដុង/យូនីត។

HoREA ស្នើឱ្យរដ្ឋាភិបាលអនុម័តឆាប់ៗនូវដំណោះស្រាយដើម្បីអនុវត្ត "គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាប" ជាមួយនឹងយន្តការអនុគ្រោះ និងគោលនយោបាយលើថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ពន្ធ និងឥណទាន ដើម្បីលើកទឹកចិត្តឱ្យអាជីវកម្មវិនិយោគលើគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃផ្ទះល្វែងមិនលើសពី 20 លានដុង/m2 ក្នុងខេត្ត និងមិនលើសពី 22-25 លានដុង/m2 នៅក្នុងតំបន់ថ្នាក់ I និងតំបន់ទីក្រុងពិសេស។

ប្រភព