អចលនទ្រព្យវៀតណាមមានសក្តានុពល ប៉ុន្តែនីតិវិធីរដ្ឋបាលគឺដូចជាសំណាញ់នៃស្ថានសួគ៌ និងផែនដី

ត្រួតលើគ្នារវាងច្បាប់ដែលមានស្រាប់

ក្នុងកិច្ចពិភាក្សាក្នុងក្របខណ្ឌនៃវេទិកា “ការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយនិរន្តរភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងការប្រគល់វិញ្ញាបនបត្រគម្រោងដែលអាចរស់នៅបានឆ្នាំ 2023” លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាម (VARS) បានចែករំលែកថា បច្ចុប្បន្នទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងប្រឈមនឹងការខ្វះខាតលំនៅឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាប។

ក្រៅពីបញ្ហាកង្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ ក៏មានបញ្ហាមួយចំនួនផងដែរ ដូចជាកង្វះយន្តការ និងការប្តេជ្ញាចិត្តរបស់មូលដ្ឋានជាច្រើន ដែលនាំឱ្យស្ថានភាពគម្រោងជាច្រើនមិនទាន់ត្រូវបានដោះស្រាយ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនៅតែជួបការលំបាកជាច្រើន។

ដូច្នោះហើយ ទោះបីជាតម្រូវការទីផ្សារល្អខ្លាំងក៏ដោយ ក៏នៅតែមានការធ្លាក់ចុះនៃប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានកត់ត្រាថាមានការថយចុះជាង 90% ដោយសារតែអ្នកវិនិយោគកំពុងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហានៃការ "កប់" ដើមទុន និងត្រូវដោះស្រាយបញ្ហាប្រឈមផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ។

អចលនទ្រព្យ - អចលនទ្រព្យរបស់វៀតណាមមានសក្តានុពល ប៉ុន្តែនីតិវិធីរដ្ឋបាលគឺដូចជា 'សំណាញ់ឋានសួគ៌' — លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh - ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យវៀតណាម

ក្នុងបរិបទនោះ លោកប្រធាន VARS មានប្រសាសន៍ថា ការខិតខំប្រឹងប្រែងរបស់ រដ្ឋាភិបាល និងក្រសួងពាក់ព័ន្ធក្នុងការចេញគោលនយោបាយជាច្រើន ដើម្បីបំបាត់ការលំបាកក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ បានផ្តល់ផលវិជ្ជមានដល់ទីផ្សារ។

យោងតាមលោក Dinh ក្នុងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023 មានប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យជោគជ័យជិត 3,000 ហើយនៅក្នុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 ចំនួននេះបានកើនឡើង 30% ។ មកដល់ពេលនេះ ទំនុកចិត្តរបស់វិនិយោគិនបានស្ទុះងើបឡើងវិញជាបណ្តើរៗ គម្រោងថ្មីៗជាច្រើនបានចាប់ផ្តើមបើកលក់នៅលើទីផ្សារ ដែលនាំឱ្យមានការកើនឡើងនៃចំនួនប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកជំនាញបានវាយតម្លៃថា ការកែលម្អការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានថ្មី និងស្ថិរភាពនៃចិត្តសាស្ត្រអ្នកទិញនៅតែប្រព្រឹត្តទៅយឺតៗ ដែលទាមទារពេលវេលាបន្ថែមទៀតដើម្បីបញ្ចប់គម្រោងថ្មីៗ។ ទន្ទឹមនឹងនេះដែរ ទោះបីជាចិត្តសាស្ត្ររបស់វិនិយោគិនមានស្ថិរភាពជាបណ្តើរៗក៏ដោយ ក៏វានៅតែមានការប្រុងប្រយ័ត្នខ្ពស់ ជាពិសេសអ្នកដែលប្រឈមនឹងសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុពីការវិនិយោគពីមុន។

ទាក់ទិននឹងមូលហេតុដែលទីផ្សារអចលនវត្ថុបច្ចុប្បន្នជួបការលំបាកនោះ លោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធានសមាគមអ្នកម៉ៅការសំណង់វៀតណាម (VACC) មានប្រសាសន៍ថា បញ្ហាធំបំផុតដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងជួបប្រទះគឺភាពស្របច្បាប់។

លោក ហៀប ពន្យល់ថា បច្ចុប្បន្នមានច្បាប់ចំនួន១២ ដែលប៉ះពាល់ដល់អចលនវត្ថុតែម្នាក់ឯង ហើយបើពង្រីកឱ្យប៉ះពាល់ដោយប្រយោល គឺមានរហូតដល់២០ច្បាប់ ដូចជា៖ ច្បាប់ស្តីពីផែនការ ច្បាប់ស្តីពីការបង្ការ និងពន្លត់អគ្គីភ័យ ជាដើម ដូច្នេះដើម្បីដោះស្រាយការលំបាកដល់ទីផ្សារ ត្រូវតែមានដំណោះស្រាយសមកាលកម្ម និងជាមូលដ្ឋាន ដើម្បីស្រាយចម្ងល់ច្បាប់។

លោក ហៀ ប បានមានប្រសាសន៍ថា “ជាពិសេសតាមបទប្បញ្ញត្តិរបស់រដ្ឋ ក្រសួងទទួលខុសត្រូវក្នុងការបង្កើតច្បាប់ក្រោមការគ្រប់គ្រង ប៉ុន្តែមិនមានយន្តការបង្រួបបង្រួមក្នុងចំណោមក្រសួងនោះទេ។ ដូច្នេះហើយ ទោះបីជាដំណើរការអនុវត្តមានភាពល្អប្រសើរក៏ដោយ ក៏ដំណើរការនៃការបង្កើតច្បាប់នៅតែមានភាពត្រួតស៊ីគ្នា”។

អចលនទ្រព្យ - អចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសវៀតណាមមានសក្តានុពល ប៉ុន្តែនីតិវិធីរដ្ឋបាលគឺដូចជា 'សំណាញ់ឋានសួគ៌' (រូបភាពទី 2) ។ — លោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធានសមាគមអ្នកម៉ៅការសំណង់វៀតណាម។

លើសពីនេះ ការទទួលយកមតិក្នុងដំណើរការនៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះបើតាមលោក ហៀប នៅមានកម្រិត។ ដោយលើកយកឧទាហរណ៍ជាក់ស្តែង ប្រធាន VACC មានប្រសាសន៍ថា ច្បាប់ស្តីពីការដេញថ្លៃដែលបានអនុម័តនាពេលថ្មីៗនេះបានបង្ហាញពីចំណុចខ្វះខាតមួយចំនួន ហើយក្នុងពេលខាងមុខនេះ សមាគមនឹងធ្វើការណែនាំដល់ទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រង។

លោក ហៀប បានមានប្រសាសន៍ថា “អាជីវកម្មចង់ឱ្យច្បាប់មានអាយុកាលយូរជាងនេះ ជាជាងរយៈពេលខ្លីដូចបច្ចុប្បន្ន។ ជាពិសេសប្រសិនបើច្បាប់ខុស ប៉ុន្តែត្រូវប្រើពេល 10 ឆ្នាំដើម្បីធ្វើវិសោធនកម្ម អាជីវកម្មនឹងមិនមានច្រករបៀងផ្លូវច្បាប់សម្រាប់ធ្វើសកម្មភាពអាជីវកម្មនោះទេ។

អាស្រ័យហេតុនេះ លោក ហៀ ហៀប បានលើកឡើងអំពីបញ្ហាចំនួន ៤ ក្នុងច្បាប់ ដែលត្រូវការការយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេសពីរដ្ឋាភិបាល៖ ការបោសសំអាតទីតាំង; ការធ្វើផែនការ ការវាយតម្លៃដីធ្លី និងការបំប្លែងការប្រើប្រាស់ដី។ លោក ហៀប មានប្រសាសន៍ថា ច្បាប់គ្រាន់តែផ្តោតលើបញ្ហាដូចរៀបរាប់ខាងលើដើម្បីដោះស្រាយទីផ្សារ។

ចែករំលែករឿងផ្ទាល់ខ្លួន លោក ហៀប បាននិយាយថា លោកបានអភិវឌ្ឍគម្រោងនេះអស់រយៈពេល ១២ ឆ្នាំហើយ ប៉ុន្តែនៅតែមិនអាចបញ្ចប់ការបោសសម្អាតទីតាំងបាន។ ការពន្យារពេលដ៏យូរនេះ បង្ខំឲ្យលោកបន្តជួបជាមួយថ្នាក់ដឹកនាំខេត្ត ដើម្បីបំពេញការងារ ចំនួនដងដែលលោកទៅធ្វើការមានច្រើន ទើបលោក ហៀ ប បានទទួលការអធិប្បាយពីប្រជាពលរដ្ឋក្នុងមូលដ្ឋានថា «ខ្មាស់គេណាស់ដែលបានជួបលោក» ប៉ុន្តែយន្តការបោសសម្អាតទីតាំងនៅតែមិនមានអ្នកណាម្នាក់ដោះស្រាយ។

អចលនទ្រព្យ - អចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសវៀតណាមមានសក្តានុពល ប៉ុន្តែនីតិវិធីរដ្ឋបាលគឺដូចជា 'សំណាញ់ឋានសួគ៌' (រូបភាពទី 3) ។ — ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់វៀតណាមបច្ចុប្បន្នកំពុងជួបប្រទះអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ (រូបថត៖ Huu Thang)។

ក្រៅពីនេះ បញ្ហានីតិវិធីរដ្ឋបាលក៏ជាបញ្ហាមួយដែលប្រធាន VACC ចាត់ទុកថាជាបញ្ហាស្នូលដែលបង្កការលំបាកដល់អាជីវកម្មសព្វថ្ងៃ។ ផែនការរបស់ ក្រសួងសំណង់ ក្នុងការដោះស្រាយភាពសាមញ្ញនៃនីតិវិធីរដ្ឋបាល និងគោលនយោបាយពាក់ព័ន្ធមួយចំនួនគឺជាក់ស្តែងណាស់។

លោក ហៀប បានបញ្ជាក់ថា៖ "អចលនទ្រព្យវៀតណាមមានសក្តានុពលខ្លាំង ប៉ុន្តែនីតិវិធីរដ្ឋបាលប្រៀបដូចជាសំណាញ់។ នាយករដ្ឋមន្ត្រី បានផ្តល់ការណែនាំអំពីការកាត់បន្ថយ និងសម្រួលនីតិវិធីរដ្ឋបាល ប៉ុន្តែដំណើរការដំណើរការរដ្ឋបាលបច្ចុប្បន្ននៅមានរយៈពេលយូរ ទាមទារឱ្យមានបដិវត្តន៍... ប្រសិនបើនេះអាចធ្វើបាន វានឹងក្លាយជាដំណោះស្រាយជាក់ស្តែងមួយសម្រាប់អាជីវកម្មនាពេលបច្ចុប្បន្ន។"

អតុល្យភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់-តម្រូវការ

ចែករំលែកបន្ថែមអំពីបញ្ហាប្រភពទុនសម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ លោកបណ្ឌិត Le Xuan Nghia - សមាជិកក្រុមប្រឹក្សាប្រឹក្សាគោលនយោបាយហិរញ្ញវត្ថុ និងរូបិយវត្ថុជាតិ មានប្រសាសន៍ថា វិបត្តិទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវបានអ្នកជំនាញព្យាករណ៍ទុកជាមុន ប៉ុន្តែមិនអាចជៀសបានឡើយ។

យោងតាមអ្នកជំនាញ អចលនទ្រព្យគឺជាផលិតផលដ៏សំខាន់រយៈពេលវែង ដូច្នេះនៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការអស់តុល្យភាព វិបត្តិនឹងកើតឡើង។ ទោះយ៉ាងណា វិបត្តិមុនគឺការផ្គត់ផ្គង់លើសកម្រិត ខណៈវិបត្តិមួយនេះជាវិបត្តិខ្វះខាត។ លើសពីនេះ អាជីវកម្មកំពុងប្រឈមមុខនឹងការខ្វះខាតដើមទុនយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ មិនអាចបើកគម្រោងបន្ថែមទៀត ហើយទីផ្សារបាន "ជាប់គាំង"។

លោកវេជ្ជបណ្ឌិត Le Xuan Nghia បាននិយាយថា "យើងកំពុងមើលថាតើទំនុកចិត្តទីផ្សារងើបឡើងវិញនៅពេលដែលសាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ និងអាជីវកម្មចេញប័ណ្ណបំណុល។ ថ្មីៗនេះ សាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដ៏ធំបំផុតនៅក្នុងប្រទេសបានចេញប័ណ្ណបំណុលដោយមិនមានបំណុលធនាគារណាមួយនៅឡើយ។ យើងកំពុងរង់ចាំមើល ប៉ុន្តែលទ្ធផលបង្ហាញថាទីផ្សារកំពុង "លូន" និង "ប្រុងប្រយ័ត្ន" ងើបឡើងវិញប្រហែល 30% បើធៀបនឹងការរំពឹងទុក។

យោងតាមអ្នកជំនាញ សេដ្ឋកិច្ចទាំងមូលបច្ចុប្បន្ននៅទ្រឹង សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលកំពុងប្រឈមមុខនឹងការលំបាកយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរនៅក្នុងឧស្សាហកម្មជាច្រើន មិនមែនតែវិស័យអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះទេ។ ជាមួយនឹងមតិទាំងនេះ លោក Nghia ជឿជាក់ថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យអាចនឹងជួបការលំបាករហូតដល់ត្រីមាសទីពីរ និងទីបីនៃឆ្នាំក្រោយ។

យើងមិនបានចូលទៅក្នុង "ភ្នែកនៃព្យុះ" យើងមិនបានជំរុញការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានតម្លៃទាបទេ ដូច្នេះយើងមិនបានដោះស្រាយបញ្ហានោះទេ។ តើអាជីវកម្មអាចចូលលំនៅដ្ឋានតម្លៃទាបដោយសេរីដោយរបៀបណា។ វាចាំបាច់សម្រាប់រដ្ឋាភិបាលដើម្បីគ្រប់គ្រងជួរតម្លៃសម្រាប់លំនៅឋានតម្លៃទាបដូចនៅក្នុងប្រទេសចិន ដើម្បីជៀសវាងការបំបាក់ទឹកចិត្តអ្នកវិនិយោគលំនៅដ្ឋានតម្លៃទាប។ យើងមិនបានបង្កើតកម្រិតនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យនោះទេ ។

ប្រភព