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2024年の最初の9ヶ月間、ベトナムの不動産市場は、供給の回復、販売価格の上昇、そして購入者からの需要の増加といった好転を記録しました。それに伴い、多くの不動産プロジェクトや企業が具体的な活動を通じて注目を集め、市場に新たな活力をもたらしました。

前向きな変化

サヴィルズ・ベトナムのレポートによると、2024年の最初の9ヶ月間で、40億ドン以上の価格帯のマンションが販売されたマンション総数の70%を占めました。特に、 ハノイやホーチミン市といった大都市では、マンション価格が引き続き大幅な上昇を記録しました。ハノイでは新築マンション価格が6%上昇し、平均6,900万ドン/㎡に達しました。一方、ホーチミン市では新築マンション価格が6,800万ドン/㎡に達しました。この価格上昇は、市場の活況と高い需要を物語っています。

ハノイとホーチミン市で新たに開始された高級マンションプロジェクトは、顧客から大きな注目を集めており、入居率は60%～80%に達しています。これらのプロジェクトは、市場への供給増加に貢献するだけでなく、近代的なインフラと便利な交通網のおかげで、多くの居住者を惹きつけています。

ビングループ、ノバランド、サングループといった不動産業界の大手企業は、いずれもプロジェクトの実施と事業活動の推進において力強い進展を見せています。その好例が、建設業界最大手の建設会社であるホアビン建設グループです。同社はベトナム投資開発銀行（ BIDV ）から最大4兆ドンの融資枠拡大による支援を受けました。これはホアビンが困難な時期を乗り越えるのに役立つだけでなく、大手不動産企業の回復の明るい兆しでもあります。

ノバランド・グループのアクア・シティ（ドンナイ）とノバワールド・ファンティエット（ファンティエット）の一連の大型プロジェクトは、法的問題が徐々に解決された後、取引量が着実に増加し、一定の回復を記録している。

2024年の最初の9ヶ月間の不動産市場における好転は、経済回復と人々の実需に加え、法的障壁の撤廃からももたらされました。2024年土地法、2023年住宅法、そして2023年不動産事業法の公布により、企業と投資家にとってより透明性の高い法的枠組みが確立されました。土地評価、許認可手続き、用地取得に関する規制が大幅に改善され、不動産事業がしばしば直面する法的障壁の最小化に貢献しました。

例えば、ホーチミン市の不動産プロジェクトでは、地下室建設許可の付与に関する問題が解消されました。ホーチミン市人民委員会の決定3803/QD-UBNDおよび3804/QD-UBNDは、マスタープランの承認の根拠となり、同地域の不動産プロジェクトにおける調整された建設許可の更新完了に向けて前進しています。これらの決定により、ホーチミン市のプロジェクトにおける法的問題は徐々に解決されることが期待されます。

ホーチミン市天然資源環境局長のグエン・トアン・タン氏によると、2024年土地法および土地価格を規制する政令71/2024により、ホーチミン市では土地使用料を算出していない多くのプロジェクトに対する障害が解消されたという。現在、ホーチミン市には土地収支に問題を抱える不動産プロジェクトが約200件ある。2024年には、ホーチミン市は36件のプロジェクトに対する障害を解消し、約17,500件の証明書を発行する予定だ。

ノヴァランド・グループのアクアシティ都市圏（305ヘクタール）の一角では、問題が徐々に解決されつつある。写真：グエン・トゥアン

特に最近、ドンナイ省の不動産プロジェクトに対する法的障害の除去は近隣省に比べて依然として遅いと判断し、ドンナイ省人民委員会のヴォー・タン・ドゥック委員長は、ビエンホア市C4分譲地の計画に関する障害の除去を優先すると強調した。 この分譲地は最大1,500ヘクタールの面積を誇り、ロンフン住宅地（227ヘクタール）、ドナコープが投資するフオックフン島商業サービス市街地（286ヘクタール）、ナムロン投資株式会社によるドンナイウォーターフロント市街地（170ヘクタール）、ノバランドグループによるアクアシティ市街地（305ヘクタール）など、大規模な住宅地や市街地を含む大規模プロジェクトが計画されている。

さらに、国家銀行の信用政策も市場の安定化に貢献しました。ベトナム国家銀行の報告によると、2024年6月末までに不動産融資は4.6%増加し、そのうち不動産事業向け融資は10.3%増加しました。特に住宅ローンは1.2%増加しました。これは、金融システムが不動産セクターを支えていることを示すと同時に、投資家と住宅購入者の信頼を強めていることを示しています。

BIDVのチーフエコノミスト、カン・ヴァン・リュック博士によると、不動産市場は正式に回復期に入ったとのことです。安定したマクロ経済、抑制されたインフレ、そして徐々に改善される法規制は、今後不動産市場がさらに力強く発展するための条件を整えています。さらに、ハノイとホーチミン市の地下鉄をはじめとする交通インフラへの投資は、引き続き市場の成長を促進する重要な要因となるでしょう。

困難と課題は残る

しかし、2024年土地法、2023年住宅法、そして2023年不動産業法が施行されたばかりの状況において、不動産業界は依然として数々の困難と課題に直面しています。解決策がなければ、長年の欠陥がさらに悪化するでしょう。

建設省によると、2024年土地法の最も重要な点の一つは、従来の土地価格体系を撤廃することである。代わりに、土地価格表は毎年更新され、市場価格に近い価格が決定される。これは、不動産プロジェクトの建設・開発への投資コストが増加し、不動産価格と住宅価格が15～20%上昇することを意味する。この変更は、投資家と住宅購入者の両方にとって困難をもたらす可能性がある。一方で、新しい土地価格表が厳格に施行されなければ、投機や市場操作の機会が生まれ、異なる階層の人々の間で住宅所有の機会の不平等が拡大することになる。

もう一つの重要な提案は、多くの不動産を所有する人々への課税を検討することですが、それは社会への価値創造という原則に基づく必要があります。ベトナム不動産協会副会長兼ベトナム不動産仲介業者協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、課税は所有不動産の数だけでなく、その利用目的にも基づくべきだと強調しました。賃貸目的で不動産を購入し、地域社会に付加価値を生み出している人々は、この税制に縛られるべきではありません。

サヴィルズ・ハノイの取締役ド・トゥ・ハン氏は、第二の不動産税は全国的な統一性を確保するために慎重な準備が必要だと述べた。管理体制や銀行取引、資産申告といった技術的措置の統一がなければ、税は期待通りの効果を発揮せず、市場の混乱を引き起こす可能性さえある。

住宅価格高騰の重要な要因の一つは、需要と供給の不均衡です。現在、住宅供給は需要、特に低所得者・中所得者層向けの低価格住宅セグメントにおいて、依然として不足しています。建設省は市場を規制するため、停滞しているプロジェクトにおける法的障壁を撤廃し、新規プロジェクトの立ち上げを促進することで、不動産供給の円滑化を図ることを提案しました。

ベトナム住宅会社（ハノイ）のホー・ティ・トゥ・マイ社長によると、政府と企業が特に社会住宅と低価格住宅の供給を増やすための抜本的な対策を講じなければ、市場は深刻な影響を受けるだろう。真に住宅を必要としている人々が住宅を所有することが困難になり、「価格高騰」の状況が市場全体の不安定化につながる可能性がある。

土地競売規制の強化

国家予算における不動産収入を創出する重要な手段の一つは、土地使用権オークションです。建設省は、オークションによる土地の割り当てと賃貸は、マイナス面を限定し、売買の仲介を減らし、収入増加に貢献すると考えています。しかし、このプロセスには多くの制約も存在します。例えば、「オークションブローカー」が共謀して「仮想価格」を作り出し、市場を操作するといった現象が挙げられます。

土地使用権競売のマイナス面を克服するため、建設省は、競売参加時の保証金の増額と落札後の支払期限の短縮を提案しました。これにより、投機的な取引を抑制し、実質的な価格水準を創出することが可能となります。この規制により、営利目的での売買を目的とした競売参加者の減少が最小限に抑えられ、真のニーズを持つ人々だけが参加できるようになります。

本日はトークショー「2024年末・2025年初頭の不動産市場を見極める」

このセミナーはラオドン新聞社が主催し、10月10日午前8時より、ホーチミン市3区ヴォ・ティ・サウ区ヴォ・ヴァン・タン123-127番地、ラオドン新聞社2階会議室にて開催されました。これは、管理機関、企業、専門家が、今後の市場開発を促進するためのソリューションを考案する機会となります。

セミナーでは、不動産市場の現状と今後の予測、不動産市場に関連する3つの新しい法律の影響と法律の施行をガイドする文書の施行、地価表と税金に関する問題など、以下の内容に重点が置かれました。

出典: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm