政府と中央銀行による一連の支援策により、2023年後半から不動産市場は一部セグメントの取引量に改善の兆しを見せています。2024年も不動産市場は引き続き回復すると予想されます。
KB証券ベトナム社のシニア顧客資産管理専門家、グエン・ミン・ジャン氏がPV. VietNamNetに対し、不動産市場と不動産株、そして2024年のザップティンの見通しについて語った。
明るい兆しは、アパートや一戸建て住宅だ。
―不動産市場は2023年後半に回復の兆しを見せていますが、この見通しについてどのように評価していますか？
グエン・ミン・ジャン氏：私の観察によると、2023年の不動産市場は下半期に若干の改善が見られましたが、地域性があり、明確な差別化が見られます。 ハノイやホーチミン市といった大都市の中古マンションセグメントは価格上昇を続けています。中価格帯のマンションが売り出し開始されたプロジェクトの中には、投資家の頭金を調達する動きも見られます。
さらに、民間住宅部門もかなり回復しています。公共投資が活発な一部の省・市は多くの投資家が集まる場所であり、これらの地域の販売価格も一般水準よりも下落幅が小さいのが現状です。土地部門では、郊外の土地、ショップハウス、リゾートヴィラなどは依然として低迷しています。
国会は、不動産業界に直接影響を与える重要な法律3つ、住宅法（改正）、不動産業法（改正）、土地法（改正）を正式に可決した。
不動産セクターは法的要因に大きく依存しており、法的要因は資金調達の自由化とプロジェクトの実施の迅速化につながります。そのため、投資家は、2025年1月1日に正式に施行される上記の3つの法律が、新たなサイクルにおける市場の繁栄と持続的な発展を後押しすることを期待しています。
― 2024年に向けて、市場の回復の勢いが継続するかどうかをどのように評価しますか？
2024年も、緩和的な金融政策の方向性は、不動産市場の回復基調を維持する上で引き続き重要な要因となるでしょう。2022年末から2023年初頭にかけて、大量の住宅預金が生産活動に回帰し、その一部は投資ルートを見つけるでしょう。その中で、不動産は常に優先事項となります。経営政策が安定し、投資家の信頼が回復すれば、不動産市場は活況を呈する傾向があります。
市場の見通しは明るいものの、地域限定的かつ断片化される可能性が高い。
リゾートヴィラやショップハウスといった高級住宅地は、投資家の不在により、引き続き低迷が続くと予想されます。加えて、投機的な土地や「緑米」地といったセグメントも、このセグメントに参加する投資家の多くが高いレバレッジを利かせていること、実需が乏しいこと、法務手続きが未完了であることなどから、低迷が続くと予想されます。このセグメントの供給過剰状況は非常に大きく、2024年になっても改善は難しいでしょう。
さらに、ハノイやホーチミン市といった大都市のマンション市場は、平均的な所得層に適した価格設定となっています。今後は、個人住宅市場も人々の実需により回復を続けると予想されます。
3つの課題に直面
- あなたの見解では、不動産市場は依然としてどのような課題に直面していますか?
不動産市場は3つの課題に直面していると思います。
まず、経済の全体的な状況です。2024年には世界経済が減速する可能性があります。国内では、2023年10月末までの信用残高の伸びはわずか7.39%にとどまり、年末の2ヶ月間でようやく加速し、13.7%に達しました。このことから、金利が以前かなり高かったにもかかわらず、企業や個人からの新規融資の需要が非常に低いことがわかります。
世界経済は全体として依然として不安定な状況にあります。国内のキャッシュフローは非常に低い水準にあります。ベトナムの製造業PMI指数は数ヶ月にわたり50ポイントを下回っており、これは経済需要が依然として非常に低いことを示しています。そのため、不動産セクターだけでなく、経済のあらゆるセクターがこの課題に直面しています。
第二に、キャッシュフローです。不動産業向け融資は経済全体の信用供与の21%以上を占め、2023年には業界全体の成長率を上回る勢いで増加しました。これは、不動産業の資金調達を支援するための困難を解消するための政策や解決策の有効性を反映しています。
しかし、多くの不動産事業の営業キャッシュフローが厳しい状況にあることに注意が必要です。2023年には、新規物件を売却する事業はごくわずかで、コア事業のキャッシュフローはほぼマイナスとなっています。
2024年までにプロジェクトが法的問題を解決し、製品を市場に投入するためのインフラを整備できない場合、リスクは依然として存在します。言うまでもなく、債券の償還圧力は大きく、その額は120兆VNDを超えています。これは過去5年間で最大の償還額です。
3つ目は法的要因です。不動産事業はプロジェクト実施の過程で多くの困難に直面します。これが近年の供給減少の理由でもあります。
新規プロジェクトでは、顧客からの出資と融資による資本の70%が必要です。投資家は資本の30%しか保有していません。法的問題が発生した場合、企業はプロジェクト実施に必要な資金を調達できず、プロジェクトの遅延、コスト増加、そして企業にとって多くの悪影響と市場リスクをもたらします。
したがって、私は合法性が不動産市場の重要な要素であると考えます。
2025年から反転、2027年から不動産がブレイク？
- 市場はいつ反転すると思いますか？不動産投資家へのアドバイスはありますか？
2024年から2025年にかけてのプライマリーマーケットでは、投資家からの売却価格が下落するでしょう。これは、企業が困難な状況から抜け出すために必要なことです。需給がより容易に一致するようになるでしょう。これは、不動産市場の転換点を示すシグナルの一つでもあります。
もう一つの重要なシグナルは、人口所得です。人口所得の減少に伴い、2024年に不動産市場が反転する局面を迎えることは困難です。おそらく、主に差別化された緩やかな回復にとどまるでしょう。
次に重要な要素は法律であり、2025年1月1日から3つの重要な法律が施行されます。これは、旧サイクルと新サイクルの間の移行期間とも考えられています。
私の調査によると、通常、反転ポイントの後、市場が安定して再び力強く成長するには少なくとも 2 年かかります。
したがって、2025年後半が不動産市場の転換点になると予測しています。2027年以降は、経済サイクルも困難な時期を脱し、法制度も整備され、人々の所得が再び増加し始めると、市場は真に改善するでしょう。企業も適切な事業方針で台頭してくるでしょう。
投資家にとって、個人のキャッシュフローを管理し、このような状況で適切な投資時期を選択することは非常に重要だと思います。
経済が依然として不透明な段階にあり、地政学的状況が不安定な場合、投資比率の配分は適切でなければならず、大きな効果を発揮する可能性があります。不動産に関しては、投資家はキャッシュフローの良好な中核エリアの不動産を探すべきです。さらに、公共投資の支出を積極的に推進している地域や、低中所得者層向けのセグメントなどもあります。重要なのは、市場の反転ポイントに基づいて適切なタイミングを見極め、キャッシュフローが最良の投資パフォーマンスを促進することです。
不動産株は不動産市場の活況と不況に密接に連動します。
―上場不動産会社の株式をどのように評価しますか？
不動産市場は、上場不動産会社の株価と常に密接な関係があり、一致していると考えます。
2021年の土地熱の高まりの際、不動産株はわずか数ヶ月で5～10倍に上昇しました。2022年の不動産市場が冷え込んだ際には、多くの不動産株の価格が「5～10倍」に下落しました。私は不動産株を「高騰すれば安騰する」とよく言いますが、これは市場の本質と企業の難しさを如実に反映しています。
2022年には、多くの投資家や不動産事業主の保有株が売却されました。不動産市場にとって最も困難な時期でした。
しかし、危険の中には常に機会が潜んでいます。最も困難な時期こそが、常に「ハンティング」に最適な時期です。客観的に見ると、多くの上場不動産会社は、大規模なプロジェクト開発と高いレバレッジのために苦境に立たされています。しかし、優良な不動産会社も多く存在し、今こそ彼らがハンティングに出る時期なのです。
2024年から2025年にかけて、不動産業界では合併と買収（M&A）がブームになると考えています。
個人投資家にとって、これは長期的なビジョンを持って企業を精査し、投資する優良企業を探す絶好の機会でもあります。
優れたビジネスには、良好で健全な財務ポテンシャルが必要です。これらのビジネスは負債が少なく、レバレッジも低いです。また、現在の困難な状況下で収益とキャッシュフローを維持するために、中間所得層向けセグメントへの転換や公営住宅の建設など、事業の方向性を柔軟にすることも必要です。
財務的に健全な企業は、新たなサイクルに向けて持続可能な開発価値をもたらすM&Aの機会を数多く得るでしょう。これは、投資家が優良企業を探す際に注目すべき点です。
不動産市場のサイクルは株式市場全体よりも長く、緩やかであることを強調しておくべきでしょう。不動産株に投資する投資家は、この時期に投資するのであれば長期的な視点を持つべきです。なぜなら、不動産の「超大波」は過ぎ去ったからです。2021年のような大波を形成するには、不動産株群は7～8年かけて蓄積してきたのです。
ありがとう！
あなたによれば、住宅法（改正）、不動産業法（改正）、土地法（改正）の 3 つの新しい法律のどの主要な条項が適用されると、新しいサイクルの不動産市場にプラスの影響を与えると思いますか。
* これは、海外在住のベトナム人に、国内在住者と同様に不動産事業を行う権利を与えることです。これにより、ベトナムへの年間送金額の増加が期待されます。ベトナムは、世界で送金額が最も多い上位3カ国に数えられています。
* 土地の分割と販売を厳格化します。これにより、土地投機を最小限に抑え、資源の無駄を省き、真の需要のあるセグメントに注力できるようになります。
今後、不動産事業者は新たなサイクルに適した不動産セグメントに方向転換し、不動産市場のより持続可能な安定と発展に貢献する必要があります。
* ミニアパートにピンクブックを付与し、アパートの所有期間を指定しない。
※2014年7月1日以前に土地利用書類が提出されていない土地にはレッドブックが付与されます。
* 土地価格の枠組みを撤廃し、市場原理に基づいて土地価格を決定する。土地を収用された人々への補償形態を多様化する。収用前に再定住住宅を整備する。農地を収用された人々には、住宅地・住宅で補償する。
これにより、人々はより多くの利益を得ることができ、企業は簡単に土地を整地し、プロジェクトをより早く実施できるようになります。
* 企業は土地使用税を一括で支払うのではなく、毎年支払うことになります。
* 農地の開放性向上策として、個人所有地の最大保有比率を10倍から15倍に引き上げました。農地を直接生産していない個人も、引き続き稲作用地の譲渡を受けることができます。
まとめると、これら3つの改正法は、社会のあらゆる側面、そしてあらゆる階層の人々に大きな影響を与えます。施行されれば、企業が法的困難を乗り越えるのに役立つだけでなく、不動産セクターの発展を新たなサイクルへと転換させることが期待されます。不動産供給は徐々に回復し、経済に持続可能な価値をもたらし、人々の基本的なニーズに応える商品へと移行していくでしょう。
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