新たな状況における不動産市場の機会を捉え、課題を解決する

6月7日、SB法律事務所がゴルフランドクラブと共同で開催したセミナー「不動産投資家のための重要情報」では、専門家が解決策を議論し、不動産市場の戦略的解決策を提案しました。

このイベントは最新情報の提供だけでなく、市場で実際のプロジェクトの実施に直接関与している経済専門家、政策立案者、大手企業、取引フロアのリーダーらから多角的な意見を集める公開フォーラムでもあります。

6月7日に開催されたセミナー「不動産投資家のための重要情報」の様子。（写真：ホン・チュエン）

セミナーで講演したBIDV銀行チーフエコノミスト、カン・ヴァン・ルック博士は、近年、ベトナム経済全体、特に不動産市場は、国内外の要因の二重の影響により、多くの困難と課題に直面していると述べた。インフレ、金利、信用フローの逼迫、そして世界的な経済変動による圧力は、多くの不動産企業の生産能力と事業能力に深刻な影響を与えている。

こうした状況下、党と政府は、多くの重要な法的メカニズムと政策の継続的な見直し、改正、補完を通じて、不動産セクターへの特別な配慮を明確に示してきました。また、政府、省庁、各部局からの一連の指示が出された際には、支援策を同時並行的に実施することで、段階的に障害を取り除き、信頼を回復し、不動産市場を安全で健全かつ持続可能な方向に発展させるという目標に向けて前進させています。

不動産市場の原動力

カン・ヴァン・リュック博士は、2025～2026年の世界経済は引き続き弱含みで、成長率はわずか2.8%程度にとどまると予想しました（2024年の3.3%、2011～2019年の3.5%を下回る水準です）。世界的なインフレ率は若干低下し、貿易は緩やかに増加し、金利も徐々に低下する見込みです。それに加え、不動産事業は現在、投入コスト、物流、デジタル化やグリーン化への対応といった課題に直面しています。

しかし、リュック氏は、経済には明るい兆候があり、成長の原動力は概ね順調に回復していると述べた。国内の消費者需要は回復し、輸出は好調に増加したものの減速傾向にある。民間投資は回復し、外国直接投資（FDI）も好調に増加したものの減速の可能性がある。公共投資は促進されている。サービス業（特に観光、宿泊・飲食、物流、金融・銀行など）は好調に増加しており、株式市場と不動産市場は徐々に回復している。

さらに、科学技術とイノベーション、国家のデジタル変革の突破に関する政治局決議第57-NQ/TW号、新たな状況における国際統合に関する政治局決議第59-NQ/TW号、新時代の国家発展の要件を満たす法律制定と執行のイノベーションに関する政治局決議第66-NQ/TW号、および民間経済発展に関する政治局決議第68-NQ/TW号を含む「四本柱」は、国家発展の戦略的思考と行動の統一体を形成しました。

BIDV銀行のチーフエコノミスト、カン・ヴァン・リュック博士は、不動産市場は回復したものの、依然として価格バブルのリスクがあると警告した。（写真：ホン・チュエン）

不動産セクターにおいては、土地法、住宅法、不動産事業法という市場にとって重要な3つの法律が成立・施行され、現在および将来において市場を強力に支援しています。これらは、市場の効果的かつ持続的な発展を促進するための前向きな兆候です。加えて、政治局、国会、そして政府による決議や政令の発布も市場を強力に支援しています。例えば、ホーチミン市、ダナン市、カインホア省におけるプロジェクトおよび土地の検査結論および判定における法的障害の除去に関する決議170/2024/QH15および政令76/2025/ND-CP、土地使用権の取得または土地使用権の保有（「住宅用地およびその他の土地」）に関する契約を通じた商業用住宅プロジェクトの実施試行に関する決議171/2024/QH15および政令75/2025/ND-CPなどが挙げられます。社会住宅開発のためのいくつかの特定のメカニズムとポリシーの試験運用に関する 2025 年 5 月 29 日付決議 201/2025/QH15...

リュック氏は「政策や法律による新たな推進力とインフラ投資の増加により、不動産市場に新たな期待が生まれている」と断言した。

戦略的ソリューションを実装する

専門家のカン・ヴァン・リュック氏は、不動産市場のリスクと課題についても指摘した。貿易と技術の衝突は物流不動産、工業団地、住宅需要、観光、消費に影響を及ぼし、公共投資の支出は依然として遅く不均等であり、省や市の合併には一定の困難があり、今後民間投資は増加すると予想され、行政手続きの改革は解決と吸収に時間を要する、不動産市場の回復は持続不可能であり、価格は依然として高い…

カン・ヴァン・ルック博士は、新たな状況における課題と発展の機会に直面して、不動産企業は、事業の再編を継続すること、キャッシュフローリスクの管理に注意を払うこと、満期を迎える債務を処理すること（2025年には、約93兆5000億ベトナムドンの社債が償還予定）、特に社会住宅支援パッケージ、インフラ投資、新たな決議や法令などの支援政策を積極的に学び、取り組むことなど、一連の戦略的解決策を実施する必要があると述べました。

さらに、カン・ヴァン・リュック博士は、不動産市場は回復したものの、依然として価格バブルの可能性を秘めており、企業は慎重な対応と政策の透明性を確保する必要があると警告した。特に、株式市場は2025年の最初の5ヶ月間で5.2%上昇し、前年同期のほぼ2倍となったものの、依然として安定性を欠いている。そのため、コーポレートガバナンス能力の向上、為替・金利リスクの管理、金融規制の遵守は、持続可能な発展の鍵となる。

地方合併により強力な成長拠点が生まれる

Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、最近、行政区画の合併が不動産投資家の間で大きな注目を集めていると述べた。省や市の合併は、経済発展を促進するための資源の一つと考えられている。地域が持続的に発展するためには、人口、資源、インフラの面で十分な規模を確保することが不可欠である。

クオック・アン氏によると、調査後、 Batdongsan.com.vnはベトナムには現在64の省・市があり、各省の平均人口は100万人を超えていることを確認した。これは他国と比較すると大きな差である。中国には省レベルの行政単位が30余りあるが、各省の平均人口は約3000万人から4000万人である。米国をはじめとする多くの国でさえ、行政を中央集権的に運営しており、単位あたりの人口ははるかに多い。

Batdongsan.com.vn の副総局長、Nguyen Quoc Anh 氏がセミナーで語った。 (写真：ホン・チューエン)

「これは、ベトナムの行政規模が現在あまりにも細分化されており、統治に困難を生じさせ、資源の分散化につながっていることを示しています。省が合併すれば、資源はより集中し、開発にとって好ましい条件が整います。合併後の開発はすべての地域で均一になるわけではありませんが、集中化によって強力な成長拠点が生まれるでしょう」とクオック・アン氏は述べた。

典型的な例はダナンとクアンナムのケースです。ダナンは高い開発ポテンシャルを秘めていますが、港湾や工業用地の面で限界があります。一方、クアンナムは資源と面積の面で優位性を持っています。合併により、より明確な開発ポテンシャルを持つ統一体が誕生することになります。

長期的には、今後10年間の税制と投資政策が安定していれば、成長率は非常に高くなるでしょう。したがって、Batdongsan.com.vnは、投資家は短期的な要因だけに目を向けるべきではないと考えています。

投資動向は短期的には波のような動きを見せることが多く、合併のニュースを聞くと「価格が上がる」と期待して土地を急いで購入します。しかし実際には、購入後も土地価格は変わらず、インフラや計画も現状維持で、大きな変化がないケースが多く見られます。

したがって、より長期的かつ綿密な視点が必要です。合併後、重要なのは、資源がどのように配分されるか、インフラへの適切な投資が行われるか、そしてマスタープランが省の経済発展を促進するかどうかです。

地域が発展し、人々の収入が向上し、労働者を惹きつけ、人口が増加しれば、それは間違いなく投資需要、特に居住地周辺の不動産投資につながるでしょう。そこから地価水準は持続的に上昇する可能性があります。

出典: https://baoquocte.vn/tan-dung-co-hoi-hoa-gia-i-thach-thuc-cho-thi-truong-ng-bat-dong-sa-n-trong-boi-ca-nh-moi-317148.html