建設・販売のための新たなプロジェクトを確立する必要があり、ミニアパートは衰退の危機に瀕している

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最近国会で可決された住宅法（改正）には多くの新しい点があり、特に、販売または賃貸用のアパートが多数ある住宅（一般にミニアパートと呼ばれる）への投資にはプロジェクトが必要であることが注目されています。

これについて、EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のファム・ドゥック・トアン社長は、このタイプのアパートは長年にわたって多くの違反行為を伴い乱開発されているため、ミニアパートの建設と管理の強化が必要だと述べた。

近い将来、ミニアパートメントは投資計画のない人々に販売することがほぼ不可能になるでしょう。そのため、厳格な手続き上の規制により、ミニアパートメントの開発は大幅に制限されるでしょう。

一方、投資プロジェクトを立ち上げ、住宅建設投資プロジェクトへの投資家となるための条件を満たすことは、非常に困難です。ミニアパートメントは主に200～300㎡の敷地に建てられた高層建築物であり、路地裏に建っているため、通常の商業用アパートメントのようなプロジェクトを立ち上げることはほぼ不可能です。

「幅2メートル未満の狭い路地では、防火、インフラ、人口指標、環境影響評価など、多くの要素が確保されていないため、1/500計画を策定することは不可能です。現在のミニアパートメントではこれらの要件を満たすことはほぼ不可能です」とトアン氏は分析した。

トアン氏によれば、商業用アパートの場合、プロジェクトの認可と計画には数年かかることがあるが、ミニアパートの場合、この期間はさらに長くなるとのことだ。

多くのミニアパートは路地裏に位置しており、防火基準を満たしていない。（写真：コン・ヒエウ）

さらに、ミニアパートは主に都心部に建設されるため、建物の高さに関する規制が非常に厳しく、通常200㎡の土地には5～6階建てしか建てられません。この密度と高さでは投資家は利益を上げることができないため、誰も手を付けません。

実際、現在、既存のミニアパートの最大95％は許可なく建設されています。規制に従って建設した場合、投資家は着工前に損失を被ることになるからです。

「 200平方メートルの土地を100億ドンで購入したとしても、5階建てしか建てられず、その面積の70%にあたる700平方メートルしか建てられないとしたら、土地と建設費を合わせて1平方メートルあたり約2,200万ドンになります。もしそれを1平方メートルあたり2,500万ドンで売れば、投資家は5階建てで利益を出せないのは明らかです」とトアン氏は説明した。

そのため、トアン氏によれば、今後、ミニアパートメント型は、新たな投資プロジェクトを立ち上げて建設しなければならなくなり、多くの人々にとって不可能になるため、衰退するリスクがあるという。

建設条件を満たしたミニアパートメントの場合、投資コストが高すぎるため、コストも非常に高くなり、商業用アパートメントと競争できなくなります。

ダット・サン・ミエン・バック不動産サービス株式会社のヴー・クオン・クエット社長も同様の見解を示し、所有者の権利、義務、安全を守るためにミニアパートの管理を強化する必要があるとする住宅法の見解を支持している。

クイエット氏は、通常のプロジェクト準備には約2～3年かかり、この段階のコストはプロジェクトの規模と場所に応じて約5～10％を占めると述べた。

プロジェクトは非常に複雑ですが、誰もが自分でできるわけではありません。ミニアパートは主に奥まった路地裏に位置しているため、防火対策や消火対策の確保が困難です。

「将来、ミニアパートを建設する場合、所有者は事業を立ち上げることを余儀なくされるでしょう。そうなれば、今のように税金を逃れることは不可能になります。住宅所有者は土地を所有し、自ら建設許可を申請することになるのです」とクエット氏は述べた。

より透明で明確な規制はミニアパートメントが正しい方向へ発展するのに役立つでしょうが、同時に多くの人々がこのタイプのアパートメントから利益を得ることを不可能にしてしまうでしょう。

クエット氏によると、今後、ミニアパートの販売価格は高くなるが、人々は法律で保護され、より安全な生活環境が得られるようになるという。

「ミニアパートメントの建設、販売、賃貸市場は近い将来非常に複雑化するでしょう。そのため、このモデルの開発に特化した専門会社を設立できる専門の開発業者だけが参入できるでしょう。個人世帯やアマチュア投資家がこの種のプロジェクトに参加するのは困難でしょう」とクイエ氏は強調した。

建設省住宅不動産市場管理局のグエン・マイン・コイ副局長は、この問題について共有し、規模や戸数に関わらず、20戸以上のマンション建設を通常のプロジェクトと同様に規制し、投資プロジェクトの成立を責任あるものとすることが必要だと強調した。また、売却にあたっては、不動産事業法を遵守する必要があると述べた。

また、建築許可書類には、マンションの建築可能戸数、階数、1階当たりの戸数、各戸の面積がそれぞれ何平方メートルであるかを明記する必要があります。

さらに、防火基準も満たす必要があり、建築物は共同所有と私的所有でなければならず、いかなる場合でも建築許可が必要であり、許可は各アパートごとに発行される、などといった条件も満たす必要があります。

新しい規制によると、ミニアパートメント（2階建て以上で各階にアパートがある、または2階建てでアパートが20戸以上の規模の住宅）を販売または賃貸用に建設したい個人は、住宅建設プロジェクトの投資家になるための条件を満たす必要があります。
宅地建物取引業法に基づく認定（ピンクブック）の対象となるマンションは、住宅法および宅地建物取引業法に基づいて売買、賃貸、またはリースバックされます。
さらに、賃貸用ミニアパートへの投資は、建設大臣が定める建築基準を満たす必要があります。建物は、法律で定められた防火基準を満たしていなければなりません。

チャウ・アン

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