2024年のM&A
2023年の同時期には不動産M&A取引における買い手構成で外国投資家が93％を警戒していたが、2024年上半期には国内投資家が92.6％を控えめトップに躍り出た。
上記の動向は、7月11日に開催されたワークショップ「法新しい枠組M&A取引の法的側面」に関して、E Yコンサルティング合資会社ベトナムのEYパルテノン戦略コンサルティングのディレクターであるレ・スアン・ドン氏によって指摘されました。
市場の量は減少しているが、価値は上昇している。
2024M&A年上半期、東南アジアのM&Aナムも例外ではなく、取引額は若干同期比で約9%増加しました。
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ホームキ外国人投資家の注目を集めるセクターとなっている。 写真：In Believe |
不動産市場について、レ・シュアン・ドン氏は、今年上半期の取引取引額は8件と大幅に減少し、平均取引額は1億7,970万ドルに達したと最高でした（昨年の同期期間は18件で、平均取引額は8,180万ドルに達しました）。
ドン氏は、 ビングループ・コーポレーションがビンコム・リテールから9億8,230万ドルの売却を受けたことで、今年上半期の不動産M&A取引額は大幅に増加したと評価した。
ドン氏が指摘したベトナムの不動産M&A取引における買い手構造の注目すべき点は、逆転現象が起きていることだ。
董氏によると、国内企業が多くの困難に見舞われ、事業縮小を争われた2023年には、M&A市場は外国投資家が買い手構成の81.6%を占め、市場を支配していた。
記者との対話ドン氏によると、ビングループの売却とビンコム・リテールを別々に考えると、市場では数億ドル規模の取引がわずか7件しか記録がないという。
「国内投資家にとって、プロジェクトを完了させて市場に出するには、当面では資金面や法的問題など、多くの困難が残されている。そのため、国内投資家は市場に本格的に戻ってきていないのです」とドン氏は認めた。
董氏は、2024年後半もM&Aの減少が続くだろうもコメントしました。
M&Aを積極的に探しているもの、この時期に取引を成立させることは簡単ではないというもの。
「投資家は、特に厳しい市場環境下で、プロジェクトの評価に関してより慎重になっています。 さらに、売りと買い手の期待評価に乖離が生じており、取引の遅延や終結に継続できません」とドン氏は反省した。
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| ベトナムの不動産M&A取引における買い手の構成。 |
お問い合わせ資料ですが、ベトナム国際法律事務所（VILAF）の弁護士でM&A活動の障壁、特に法の障壁が多く存在すると評価しています。
ヒエン氏によると、今後、多くの「含む」規制変更により、投資お問い合わせ市場価格に応じて上昇し、土地所有者に利益がもたらされ、プロジェクトにおける補償プロセスにおける投資家の困難が軽減されるだろう。
2024産業集積地、ハイテクゾーンにおける使用権の譲渡の受理、不動産プロジェクトの譲渡受理による土地の利用、外資系企業の土地使用権の受理方法の拡大など、外国投資家にとっての多くの特典も追加されています。
「この市場における外国企業によるM&Aの波を歓迎するには、規制の透明性が前提条件となります。ただし、投資家は投資を検討する際には、取引が議事に進むよう、法上の慎重な調査と研究を行うべきです」とヒエン氏は検討した。
グリーン不動産は価値を持つ
ベトナムへの登録済みFDI資本流入額は2024年半上期も引き続き増加し、150億収益を超え、2023年同時期と比較して13%以上増加しました。少し、不動産事業分野に流入したFDIは18億9000万一応に達し、新規登録資本総額の約20%をとりあえず、その後同期比4.7倍となりました。
レ・シュアン・ドン氏は、ベトナムの不動産セクターは、長期的に安定した経済成長が見られること、生産拠点をベトナムに行う移転傾向、若い人口構成、高都市化率などを理由に、M&AとFDIの両方を考えながら、特に米国、シンガポール、日本、韓国などの外国人の投資注目を集め続けていると評価した。
LNT法律事務所のマネージング弁護士であるホアン・グエン・ハ・クエン氏も同様の見解を示し、最近、ベトナムにおけるFDIは2023年同時期と比較して13％以上増加し、不動産事業活動は同時期の4.7倍に増加し、新規登録資本全体の約20％を真剣に考えています。
特に、投資家は住宅プロジェクト、工業団地、リゾート地により関心を持つ傾向があり、その他の多くの形に加えて、プロジェクト会社への資本移転、プロジェクトの譲渡、またはプロジェクトの一部譲渡などの取引構造が人気です。
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残って見ると、ドン氏は産業用不動産が引き続き投資家から高い注目を賭けていると懸念した。
コンタクトン、ハイズオン、ハイフォン、バクニン、バクザン（北部）、ホーチミン市、ビンズオン、ドンナイ、ロンアン、バリア・ブンタウ、タイニン（南部）などの主要な省や都市にある産業用不動産プロジェクトが、今後も年間投資家の注目を集め続けます。
さらに、投資家は、ハノイやホーチミン市などの大都市に隣接する郊外地域や衛星省・都市の住宅用不動産プロジェクトや大規模なクリーンランドファンドを取得し、住宅、学校、病院、商業センター、娯楽エリアなどを含む複合住宅プロジェクトの開発に投資して、居住者に完全なアメニティを提供し、都市化の波を歓迎する傾向もあります。
ドン氏は、上記の2つの分野に加えて、大都市の中心部や複雑な都市部プロジェクトに位置し、ファッション、消費財、化粧品、F&B、エンターテイメントサービスなどの多様なサービスを提供し、入居率の小売不動産が投資家から大きな注目を集めることが多かった。
特に、持続可能な開発基準に適合し、グリーン認証を取得したショッピングモール、オフィスビル、ホテルなどの不動産は、大規模な機関投資家の注目を集め、評価額が高くなることが多く、投資家が競争力のある立ち位置でグリーン金融ソースにアクセスしやすくなり、長期取引の資金調達に役立ちます。
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