企業はそれをやりたいが「障壁」に直面している
最近、「2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトを展開するための会議で、 建設副大臣のグエン・ヴァン・シン氏は、「ボトルネック」を取り除き、社会住宅の開発を促進するための多くのメカニズムと政策があると述べた。
しかし、社会住宅の需要が高いいくつかの主要地域では、2025年までのプロジェクトの目標と比較すると、投資レベルがまだ限られていることが指摘されています。具体的には、ホーチミン市には7つのプロジェクトがあり、4,996ユニットで19％を達成しています。ハノイには3つのプロジェクトがあり、1,700ユニットで9％を達成しています。また、ビンフック、ナムディン、ニンビン、クアンガイ、 ロンアンなど、2021年から現在までの期間に建設が開始されたプロジェクトがない地域もあります...
従来、社会住宅プロジェクトを実施するには、投資家は多くの行政手続きを経なければなりませんでした（イラスト写真）。
また、建設省によると、120兆ドン規模の優遇融資プログラムに関しては、現在28の地方自治体が融資対象となる68件のプロジェクト（融資需要額30兆ドン以上）を発表している。現在までに、5つの地方自治体で6件の社会住宅プロジェクトが進められており、資本支出は約4,150億ドンとなっている。この事実は、前述の120兆ドン規模の優遇融資パッケージの支出が、社会住宅分野や労働者向け住宅に投資する企業の実際のニーズに比べて依然として遅れていることを示しています。
ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、多くの企業が社会住宅セグメントの市場需要を把握しているものの、実際に事業を開始すると多くの困難に直面したと述べた。「計画、土地資金、諸手続き、実施プロセスから投資家プロセスと成果、ターゲット選定まで、すべてが複雑に絡み合っています。条件は複雑で、利益は抑制され、販売価格は固定されているため、再計算した結果、魅力がないと判断しました。これが、社会住宅プロジェクトがあまり多くなく、企業が政府からの支援資金を吸収できない理由です。」
多くの地域で社会住宅の導入が遅れている現状について、元天然資源・環境副大臣のダン・フン・ヴォ教授は率直にこう述べた。「社会住宅プロジェクトを実施するには、投資家は多くの行政手続きを経なければなりません。これは企業にとって『恐怖』であり、大きな不安と恐怖につながります。」
ダン・フン・ヴォ教授によると、行政手続きは企業にとって「困難」なだけでなく、公営住宅の利用にも多くの障害があるという。公営住宅は低所得者層向けの住宅であるにもかかわらず、労働者が公営住宅を購入・賃貸するための手続きや条件は非常に厳しい。
「社会住宅分野には明らかにまだ大きな発展の余地がありますが、企業はこの分野に興味を示していません。これは仕組みにも一部起因しており、多くの地域では社会住宅向けの土地基金が優先されていません。企業が躊躇する理由は、投資と土地の割り当てプロセスがかなり重複し複雑であることです。手続きは長引いており、プロジェクトの承認、認可から製品が市場に投入されるまで、多くの場合、長い時間がかかります」とダン・フン・ヴォ教授は分析しました。
さらに、天然資源・環境省の元副大臣は、社会住宅建設のための資金の調達も困難であり、要件を満たしていないと述べた。
社会住宅をいかに加速させるか?
不動産専門家のグエン・ヴァン・ドゥック氏は記者団に対し、社会住宅の目的は貧困層が住宅を得られる環境を整えることであり、優れた政策であるものの、その実施方法が効果的ではないと強調した。住宅法（改正）における新たな規制はよりオープンなものとなったものの、同氏は社会住宅建設への政府の関与を強調した。
専門家は、今後、社会住宅の建設を加速させるためには、行政手続きの見直しを急ぐ必要があると指摘している（イラスト写真）。
「当社をはじめ多くの企業が貧困層向けの公営住宅建設に投資してきましたが、しばらくすると事業を継続できなくなりました。当時、公営住宅建設には行政手続き、銀行金利、価格、そして長い工期といった問題があり、不動産会社は二重の損失を被っていました。そのため、今日では公営住宅に投資する企業は非常に少ないのです」と彼は語った。
G6グループのグエン・アン・クエ会長は記者会見で、ハノイ西部における同社の社会住宅プロジェクトは、投資手続きの難しさから長年実施できていないと述べた。「私たちのプロジェクトは競売にかけられた土地なので、投資方針を策定する必要があるかどうかが唯一の問題ですが、2020年以降も完成していません。2つ目の問題は、政府機関、特にハノイとホーチミン市が投資手続きを進めるのが遅すぎるため、投資家と住宅のない人々に損失をもたらしていることです。」
一方、ある不動産会社のCEOは、企業が公営住宅に興味を持たない最大の理由は利益率にあると指摘した。公営住宅は価格によって管理されており、企業への販売コストは当然ながら利益率の面で制限されている。価格をコントロールする行政機関は、価格によって管理され価格が制限されている商業住宅とは異なり、価格に関する法的枠組みは非常に複雑であるため、インセンティブは存在するものの、企業が実際に市場に投入できるほど深く浸透していない。
国家銀行は現在、税制優遇措置と土地使用料優遇措置に加え、社会住宅および労働者住宅の開発のための融資として、中長期ローンの市場金利より1.5～2%低い金利で120兆ドン規模の融資パッケージを実施しています。しかし、現在最大の問題は、そのメカニズム、つまり政策、プロセス、手続きにあります。複雑な規制、詳細な指示の欠如、そして時間のかかる煩雑な手続きが、社会住宅に関心を持つ企業の参入を阻んでいます。
企業からの情報によると、社会住宅建設における投資家の利益は最大10%に制限されている。プロジェクトがわずか1年遅れただけでも採算が取れないと判断されるため、企業は法的なボトルネックを解消し、投資手続きを迅速化すると同時に、社会住宅建設における投資家の利益を増やすための解決策を強く求めている。
国会科学技術環境委員会常任委員のトラン・ヴァン・カイ氏は、この問題について次のように述べた。「利益は必ず発生しなければなりません。政府は税制手段を通じて規制し、適正な費用を原価に計上することを認めることで、企業が社会住宅建設に投資する際に損失を出さず、企業が参加できる実質10％の利益を確保します。政府は、企業が実質利益を享受できるよう、法政策、土地、優遇融資資金などを通じて支援に参画する必要があります。」
専門家らは、今後社会住宅建設を加速させるためには、不必要な行政手続きを最小限に抑える方向で行政手続きを早急に見直し、投資家や不動産企業が社会住宅プロジェクトの実施に参加するためのより強力なインセンティブを生み出す政策を講じる必要があると述べた。
N.Giang
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