ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、ベトナム国家銀行（SBV）に関する文書を発行し、通達第22/2023/TT-NHNN号（通達第41/2016/TT-NHNN号のいくつかの条項を修正および補足）において、組織および個人の将来の住宅購入の権利を制限しないことを確認しました。
まだ多くの誤解がある
したがって、HoREA は、当初は将来の住宅購入者に安心感を与えるのに役立ったものの、Circular 22 の「法的問題」は依然として残っていると考えています。
具体的には、通達41/2016/TT-NHNNの第2条第11項a点（通達22/2023/TT-NHNNの第1条第1項により修正および補足）は、「引き渡しが完了している」商業住宅、すなわち「利用可能な」商業住宅の場合にのみ適用される規制を規定しており、「引き渡しが完了していない」商業住宅、すなわち「将来形成される」商業住宅を購入するための信用貸付のケースは含まれていません。
HoREAによれば、「引き渡し用の完成した住宅」という概念は、商業銀行がその住宅を購入するためのローンの担保として受け入れる「将来の住宅」を含むように解釈することはできない。
さらに、国立銀行の発表では、「商業銀行および外国銀行支店の資本安全比率を規制する通達41/2016/TT-NHNNは、信用機関の信用供与業務を指導する文書ではない」と確認された。
しかし実際には、通達41号（通達22/2023/TT-NHNN第1条第1項により改正・補足）には、「商業銀行および外国銀行支店の資本安全比率に関する規制」ではなく、「信用機関の信用供与業務」に関する法的規制が含まれています。
具体的には、第2条第11項は「条件を満たす住宅を個人が購入するための不動産担保ローン」を規定しており、これは国家銀行の通達「信用機関の信用供与業務のガイドライン」の規定に類似している。
「協会は、通達第41号が『商業銀行および外国銀行支店の自己資本安全比率』のみを規制するのであれば、第2条第11項の『住宅ローンは、個人が住宅を購入するための不動産を担保とする融資である』という『条件』を規制する法的規制は必要ないと判断している。なぜなら、信用機関の信用供与業務を指導する国立銀行の通達がすでに存在しているからである」とHoREAの文書は問題を提起した。
なお、HoREAによると、ベトナム国家銀行が最近発行した文書「銀行および外国銀行支店の資本安全比率規制に関する情報」は、通達のような「法的文書」ではないため、情報提供の価値しかないとのことだ。
一方、銀行および外国銀行支店は、信用機関法および国立銀行の通達に基づいて信用供与業務を行わなければなりません。
将来の不動産を担保とした住宅ローンは困難に直面している。（イラスト：コン・ヒエウ）
回覧文書は明確に修正および補足されなければなりません。
上記の困難に対処するため、HoREAは、不動産市場の回復過程と透明性、安全性、健全性、持続可能な発展を支援するため、2024年7月1日に発効する通達第22/2023/TT-NHNN号を速やかに改正・補足する必要があると考えています。同時に、信用機関が個人に対し、当該住宅を担保（抵当権設定）とする「将来形成型商業住宅」の購入を目的とした信用融資を審査・承認するための条件を整備します。
他の多くの専門家も、国立銀行は単に情報を発表し世論に応えるだけでなく、回覧文を法的に明確かつ透明なものに修正する必要があることに同意している。
中央経済経営研究所元所長のレ・ダン・ドアン博士は、貸借は信用法を遵守する必要があり、中央銀行は明確な書面による指示を策定する必要があると述べた。通達が発行される前に、関係者が意見を述べられるよう、そのような指示を事前に提供し、誤解や不必要な議論を避けるべきだ。
ディン・チョン・ティン准教授は、将来の住宅購入のための融資を禁止する必要はないと述べた。しかし、中央銀行はこの問題に関して法的文書を発行しておらず、商業銀行に対し、融資判断を行う際に評価能力の向上と自己評価の実施を求めている。
専門家は、将来の住宅購入のための借入に関する通達を明確にするよう提言している。（イラスト写真）
別の経済専門家は次のように分析している。「信用機関は、明確な法的効力を持つ中央銀行の法令や通達をしばしば遵守している。通達第22号が概念を明確にしなければ、企業や国民に誤解、パニック、疑念を生じさせ、信用機関は混乱し、融資に消極的になるだろう。」
国立銀行が将来的に住宅購入のための融資を禁止していないのであれば、通達が発効した後、すべての関係者にとっての困難を取り除くためにこれを合法化するための措置を講じるべきである。
多くの不動産業界の代表者も、新たな規制に戸惑いを表明した。 ハノイのある企業の代表者は、 「国家銀行が明確な規制を設けなければ、銀行との取引の法的根拠が失われてしまう。信用資本へのアクセスが困難な現状では、企業を保護するために通達を改正し、明確化することが非常に重要だ」と述べた。
国立銀行は最近の文書で、新しい規制は将来の住宅購入者の権利を制限するものではなく、現在の規制に反するものでもないと断言した。
「住宅購入契約における住宅完成条件は、住宅ローン（他の不動産担保ローンよりもリスク要因が低い）にのみ適用されます。」
組織または個人が将来住宅を建設または購入する必要があり、その住宅を抵当に入れる場合、それは通達41の第2条第10項に規定されている不動産担保ローンのケースとなり、通達41の第9条第10項に規定されている対応するリスク係数が適用されます。
具体的には、住宅を購入し、その将来の住宅を担保（住宅ローン）する必要がある組織や個人は、ローン残高と担保価値の比率で算出される保証比率（LTV）に応じて、30～120%のリスク係数を適用します。LTV比率に関する情報がない場合、リスク係数は150%となります。
コン・ヒエウ
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