既設工場はテナントに人気

外国投資の増加により、既製の倉庫や工場の市場にチャンスが広がり続けています。

供給が増加し、入居率が上昇

SLPベトナムの事業開発・プロジェクト開発部門長であるディン・ホアイ・ナム氏は、新型コロナウイルス感染症のパンデミックによる打撃からの消費者需要の回復に伴い、消費者信頼感が再び高まっていると述べました。年末に向けた商品の買いだめ需要に加え、既設倉庫市場の吸収力は大幅に改善し、数ヶ月にわたって着実に増加しています。南部地域の平均賃料上昇率は北部地域よりもプラスとなっています。

さらに、ベトナムへの外国投資額は急増を続けており、「クイーンビー」の投資意欲も相まって、既設工場の稼働率は良好な水準を維持しています。特に北朝鮮では、中国企業の進出に加え、サムスン、LG、フォックスコンといったエレクトロニクス産業における「クイーンビー」の進出と関連サプライチェーンの拡大が見られ、既設工場市場の活況を一層高めています。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのデータによると、電子商取引業界の成長と外国投資の増加に伴い、倉庫や既設工業用スペースの需要が急増しています。2024年第3四半期の既設工場スペースの純吸収面積は24万5000平方メートルを超え、前四半期比43%増、前年同期比2倍となりました。

同様に、CBREベトナムは、2024年第3四半期の倉庫平均稼働率が2024年第2四半期比で4%上昇し、65%に達したと記録しました。工場稼働率は前四半期比で7%上昇し、88%に達しました。2024年の最初の9か月間で、南部Tier 1市場では、倉庫が約357,000平方メートル、工場が約700,000平方メートル賃貸され、前年同期比で約3倍に増加しました。南部の既設倉庫の需要は、ハイテク、電子部品、物流分野のメーカーに加え、eコマース分野の企業の拡大からも生まれています。

工場の良好な吸収率も、倉庫市場における根本的な機能転換の記録につながっています。JLLベトナムは、2024年第3四半期、南部の工業用不動産市場において、資産機能の転換の傾向が継続していると述べています。ビンズオン省北部では、既設倉庫プロジェクトから既設工場への転換が1万8000平方メートル以上記録されました。既設倉庫開発計画の転換は、供給過剰の現実に対処するためのものであり、需要の低迷により、新規の既設倉庫の供給が大幅に減少しています。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、2024年から2027年にかけて、既設工場市場が今後約100万平方メートルの供給を迎えると予測しています。既設倉庫の需要が低い状況下で、既設倉庫から既設工場への転換の傾向は近い将来も続く可能性があり、市場に流入する既設工場の供給量は予想よりも多くなるでしょう。

それに応じて家賃も上がる

全体として、2024年第3四半期の賃貸需要の増加は、引き続き賃料の上昇を促すでしょう。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのジェネラルディレクター、トラン・ブイ氏は、既設工場の平均賃料は月額4.8米ドル/平方メートルで、前四半期比0.3%増、前年同期比1.1%増とわずかに上昇したと述べました。

賃料の上昇は、市場平均よりも高い賃料で新規に立ち上げられたプロジェクトによるものです。しかし、プロジェクトレベルでは、ほとんどの開発業者は競争力を維持するために賃料を安定させています。

南部主要経済圏の各省の中で、2024年第3四半期の既設工場面積の純吸収量では、ビンズオン省が159,000平方メートルで総面積の65%を占め、トップを占めています。ドンナイ省が27%でこれに続きます。既設工場の賃貸需要は、電気機器、家具、製紙製品などの業界から生まれています。

CBREベトナムも同様の見解を示しており、今後3年間で既設倉庫/工場の賃貸価格は年間1～4％の微増となり、その中でも既設工場セグメントの価格上昇率はより高くなると予測しています。

エレクトロニクス、半導体、自動車、スペアパーツ業界からの積極的な需要は、北部の産業用不動産市場全般、特に既設工場部門の発展にとって重要な原動力となるでしょう。

賃料について、ディン・ホアイ・ナム氏によると、賃料は市場の需給関係を反映している。倉庫・工場の賃貸需要は主に外資系企業から来ており、製品の品質と立地に対する要求が高いことが賃料上昇の原動力となっている。

国内消費需要の改善と納期要件の高まりも、企業が価格が高騰しているにもかかわらず、中心地に近い、質の高い倉庫を借りることを選択するよう促しています。これらの要因は今後も市場の吸収率を左右し、支え続けると予想されます。

しかし、賃料は稼働率を左右する小さな要因に過ぎません。SLPベトナムの担当者は、顧客が賃貸物件を選ぶ際にまず考慮する要素は立地であり、例えば倉庫は交通の便が良いエリアに位置し、住宅地や生産地の近くに位置し、港や空港などの交通機関へのアクセスが良いことが求められます。次に考慮すべき要素は製品の品質です。

これは、継続的に中断なく稼働できる能力だけでなく、運用を最適化し、リソースを有効活用するのに役立つユーティリティや機能によっても実証されています。例えば、輸出入品目を2～4個保管できる倉庫は、運用能力の向上に役立ち、物流やeコマース事業に最適です。

さらに、テナントは「グリーン倉庫」という要素にも注目しています。屋上太陽光発電システムや水の再利用といった環境に配慮した認証や対策を検討し、持続可能な開発のトレンドに沿った賃貸契約を締結するケースが多く見られます。

[広告2]
出典: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html