中途半端な仕組みは1つのプロジェクトと2つの土地価格にリスクをもたらす
土地法案（改正案）第79条は、国益にかなう社会経済開発のために国が土地を収用する具体的な事例を31件列挙している。これには、移住プロジェクト、農村住宅地プロジェクト、産業集積地、免税地域、原油貯蔵施設、ガス・石油ポンプ場、伝統的市場などが含まれる。
そのため、企業が土地の譲渡を受けるために住民と交渉しなければならない開発プロジェクトはごくわずかです。例えば、商業住宅プロジェクト、住宅・商業・サービス複合施設プロジェクト、多目的複合施設、娯楽エリア、大規模都市エリアなどが挙げられます。
先週末に行われたこの法案に関する討論会において、多くの国会議員は、国全体の平等と一体性を実現するために、あらゆる社会経済開発プロジェクトにおいて国が土地を干拓する必要があると述べた。国による土地干拓と企業による自主交渉の両方の仕組みが維持されれば、同一のプロジェクトにおいて二種類の土地価格が存在することで、意図せず不平等が生じてしまうだろう。これはまた、訴訟の長期化や土地資源の浪費にもつながるだろう。
国は社会経済開発プロジェクトのために土地を開拓すべきである。
ホーチミン市の不動産会社副社長ドゥオン・コン・トゥエン氏は、国会議員による上記の提案を高く評価しました。企業向けプロジェクトの補償と用地取得の責任者であるトゥエン氏は、交渉と用地取得が最も困難な段階であることを認めています。企業がプロジェクトを実施していることを知ると、土地所有者はしばしば非常に高額な補償金、時には市場価格をはるかに上回る金額を要求することがあります。そのため、多くの補償プロジェクトは「行き詰まり」に陥り、残りわずか数パーセントしか残っていないにもかかわらず、未だ完了していません。
「土地を所有している人の多くは投機家や投資家であり、地元住民ではありません。そのため、彼らは緊急に住宅を必要としていないため、非常に『強硬』です。しかし、後から来た人への補償額が先に来た人よりも高ければ、先に来た人が戻ってきてさらに金銭を要求する可能性が非常に高くなります。これが、予算プロジェクトを含む多くのプロジェクトが長期化し、資金が膨らみ、実行すらできない理由です」とトゥエン氏は率直に述べ、次のように評価した。「国会議員たちは、社会生活と経済生活の核心となる、まさにホットな問題に言及しました。彼らは国民と経済界の心を代弁したのです。」
「したがって、起草委員会が上記の意見と勧告を真剣に検討し、今回の土地法を補足・改正して、最大限の効率を達成することを期待します」とトゥイエン氏は強調した。
国会議員は、すべての商業住宅プロジェクトのために国が土地を埋め立てることを提案した。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、中央執行委員会の決議18号で2つの方法を規定していることを引用し、次のように述べた。「1つ目は、国が入札とオークションを行い、商業用住宅プロジェクトを行う企業を含む土地の割り当てと賃貸を行う方法です。これは国内外の投資家の希望です。2つ目は、投資家が自らプロジェクトを行うために土地使用権について交渉することです。入札とオークション方式を選択した場合、国はクリーンランド基金を創設するための補償を行う必要があります。プロジェクトに入札してから投資家を選定するだけでは、企業から補償金を受け取ることは非常に困難です。典型的な例として、ホーチミン市1区のプロジェクトでは、企業が入札に勝ち、投資家に選定されると、企業は補償金として国に資金を送金しました。しかし、人々はどの企業がプロジェクトの投資家であるかを知っており、企業との交渉のみを望んでいたため、これを拒否しました。そのため、プロジェクトは何年も長引いてしまい、国はこれを強制せざるを得ませんでした。」
「国が土地を干拓するのであれば、すべてのプロジェクトを干拓すべきだ。そして土地を競売にかけ、その差額を国が国民のためのインフラ投資に充てれば、企業の懐に流れ込むことはない。これがうまくいけば、国は公共投資と民間投資の両方にとって主要な土地市場を統制・管理することになるだろう」とチャウ氏は提案した。
プロジェクトは平等に扱われるべきです。
土地収用だけでなく、観光産業は土地法案（改正版）の草案で「忘れ去られて」いたが、タン・ニエンは、先週国会で多くの国会議員も発言した土地法案について論評する一連の記事も掲載した。
クアンナム省代表団のタ・ヴァン・ハ副代表によると、「政治局決議08/2017は、観光を経済の牽引役として育成することに関するものです。しかし、土地法（改正版）草案は全16章、265条、226ページにわたりますが、『観光に関する記述はわずか11語で、そのうち観光産業に関する記述は2語、残りの9語は林業法改正問題の解決に関するものです』」とのことです。
彼は、大きな期待が寄せられている重要な経済セクターに対するこのような対応は不十分であり、観光開発のための土地収用の重要性を強く主張している。そのため、この国会議員は、観光開発のための土地も国庫収用の対象とすることを第79条に規制対象として追加することを提案した。
グエン・タット・タン大学のフイン・タン・ディエン博士は、社会経済開発プロジェクトのための土地基金の創設について有効な意見を述べた国会議員を歓迎し、あらゆる分野のプロジェクトにおいて、特に大規模プロジェクトにおいては、用地の整地段階が常に最も困難な段階であると断言した。企業自身には土地の返還権がなく、合意に頼るしかないため、用地を集中させることは非常に困難となるだろう。
例えば、大規模な観光地、住宅、商業施設、娯楽施設などを含む複合用途の市街地を建設するには、広大な土地が必要です。企業が住民と交渉して土地を収用するやり方では、統一性の欠如につながります。時には、大規模プロジェクトに計画的かつ包括的に投資したにもかかわらず、住民が土地の譲渡に同意しないため、不完全な「豹皮」のような地域が残ってしまうことがあります。こうしてプロジェクトの実施は長期化し、コストが増大し、地域全体、ひいては地域経済の発展を促進するという目標は達成されません。言うまでもなく、プロジェクトコストの増加は製品価格の上昇にもつながり、最終的な損失を被るのは消費者です。
「国は土地収用、計画策定、プロジェクトの立案を主導し、その後、公開かつ透明性のある方法で、資格と経験を備えた投資家を選定するための入札を行うべきである。これは、開発計画に沿って包括的かつ体系的に実施する唯一の方法であり、不満が生じることはないだろう。国が土地を収用する場合、土地価格は一律になるのは言うまでもないが、市場価格に従えばどうなるだろうか？この規制はあまりにも曖昧である。経済開発プロジェクトはすべて、地方開発、地域開発、そして国全体の経済開発の総合計画の一部であり、より多くの雇用を創出するものであることから、平等に扱われるべきである。工業団地、サービスエリア、観光、娯楽エリア、都市エリアなどの機能エリアを有する経済特区内のプロジェクトも、国による土地収用の対象とする必要がある。したがって、娯楽エリア、商業・サービス業が融合した新都市エリア、娯楽エリア、組織、多目的複合施設、娯楽エリア、観光エリア、都市エリア、経済特区内のその他の機能エリアなど、土地収用の対象となるプロジェクトについて詳細な規制を定める必要がある」とディエン博士は述べた。
国会議員：計画を中止させ、土地を荒廃させた団体や個人は補償金を支払わなければならないのか？
企業に自己補償をさせると、大規模なプロジェクトを実施することが難しくなります。
今日では、国民から土地を買うことほど難しいことはありません。うまくいけば、国家の財政蓄積は日々増加していくでしょう。政府は、観光事業や多目的娯楽施設など、あらゆるプロジェクトのために土地を干拓しています。企業が自ら補償を受けられるようになれば、大規模なプロジェクトや大規模な都市開発はなくなるでしょう。
レ・ホアン・チャウ氏 （ホーチミン市不動産協会会長）
困難の原因をビジネスのせいにしないでください。
企業が土地開発という最も困難な部分を独力で担うようでは、都市開発と経済の体系的な発展は不可能です。国は、特に土地分野における困難を企業のせいにすべきではありません。法律には、地方自治体が一体となって実施できるよう、詳細かつ具体的な規定を設けなければなりません。法律に明確な規定がなければ、国有機関は実施に踏み切れず、プロジェクトは停滞してしまうからです。これが今回の土地法改正の根本であり、そうでなければ後退に終わるでしょう。
フイン・タイン・ディエン博士（グエン・タット・タイン大学）
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