不動産投資の嗜好：外国人は「村を出る」、ベトナム人は「都市を出る」
先進国では、仕事の需要や社会福祉の充実を理由に、住宅購入者が大都市へ移住するケースが増えています。しかし、ベトナムではその逆の現象が起こっています。
コロナ後、外国人は住宅購入のために「都市へ」
サウスチャイナ・モーニング・ポストによると、多くの先進国・地域で住宅購入者の「視線」が郊外から活気ある都市へと移りつつあるという。この変化は、英国、オーストラリア、シンガポール、香港でますます顕著になっている。
ナイトフランクのグローバル調査責任者リアム・ベイリー氏は「コロナ禍では、都市部の不動産市場は郊外や地方の市場に比べてやや活気がなかったが、2023年半ば以降、仕事や生活環境の要件から住宅購入者が徐々に戻り、都市部は劇的な躍進を遂げた」と述べた。
ナイトフランクは、ロンドンの住宅販売が今年2%増加すると予測しています。一方、地方の住宅販売は約2%減少する見込みです。
One Housingのレポートによると、2024年上半期のハノイにおけるマンション二次取引の大部分は、中心部から離れた地区で発生しました。その中で、Gia Lam地区が19%で最も高い市場シェアを占め、次いでNam Tu Liem地区とHa Dong地区が続きました。
「田舎を離れて都市に戻る」というトレンドはオーストラリアにも見られます。不動産ポータルサイトOpenLotによると、国内の主要都市では新築住宅の販売が急増している一方で、地方では需要が減少しています。
OpenLotの創設者Qi Chen氏によると、この相反する2つの傾向は、都市部では郊外部よりも新規住宅の許可が大幅に多いという事実から生じているという。
「パンデミックの時代には、沿岸の町や山奥に住むという夢は魅力を失いました。今では、人々はできるだけ大都市に近いところに住みたいと思っています」とチー・チェン氏は語った。
ベトナム人は不動産を購入するために「村に戻る」
ベトナムでは、住宅購入者のほとんどが市内中心部に家を所有したいと考えていますが、都心部の住宅価格は大多数の人々の収入に比べて高すぎるため、購入する不動産を探すために中心部から遠く離れた場所に行く人が多くいます。
現在、ハノイ都心部では、ザ・グロリア（バーディン区）などの新規プロジェクトが1平方メートルあたり1億4,000万ドンに達する価格設定となっています。ザ・ダイヤモンド・レジデンス（タンスアン区）は9,800万～1億1,800万ドン/平方メートルの価格設定となっています。特に、エンドレス・スカイライン・ウェストレイク（タイホー区）は、屋上階価格が1億7,000万～2億ドン/平方メートルとなっています。
ザ・ウィステリア（ホアイドゥック区）のような中心部から離れた新築物件でも、価格は5,700万～6,000万VND/㎡となっています。ルミ・ハノイ（ナム・トゥー・リエム区）は7,900万VND/㎡からとなっています。インペリア・ソラ・パーク（ナム・トゥー・リエム区）のマンション価格も、6,700万VND/㎡からと変動しています。
多くの人が定住の機会を求めて、築年数の古い物件に目を向けます。しかし、価格はそれほど手頃ではありません。ホアンマイ区のライスシティ・リンダムのような築10年の物件は現在、1㎡あたり5,000万ドンで販売されています。ハドン区のCT8Aアパートメントも、築約17年であるにもかかわらず、仲介業者から1㎡あたり4,800万ドンで売りに出されています。
住宅地については、ハノイ中心部のドンダー、タンスアン、ハイバーチュンなどの地区では、幅3～4メートルの路地の土地価格は1平方メートルあたり2億～3億ドンにもなります。
都心部の価格が非常に高いため、多くの人が郊外の住宅地を探しています。SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏によると、ハノイの郊外の土地は2024年上半期に大幅に価格が上昇したセグメントです。時には、このセグメントは地元の熱狂的な反応を示し、年初と比較して価格が10～20%上昇したこともあります。
チュオンミー、クオックオアイ、フースエンといった地区では、家の前に車2台が通れる幅の路地がある住宅地の価格は、1㎡あたり2,500万～3,000万ドンです。これは都心部に比べてかなり安い価格とされており、最近は多くの顧客が土地を購入しています。この傾向は今後も続くと予想されます。
BHSプロパティのゼネラルディレクター、レー・スアン・ガ氏でさえ、不動産投資家からのキャッシュフローは郊外に留まらず、近い将来、 バクニン省やフンイエン省などハノイ周辺の省にも流れる可能性があると指摘しています。これまで、多額の資金が長期間にわたり都心部に「滞留」していました。これが、ハノイのマンション、低層住宅、住宅用不動産の価格が急騰した理由です。
BHSプロパティのCEOは、ハノイの不動産価格がこれ以上上昇できない時期が近づいていると考えています。その時、ハノイの「ゲーム」は投資家にとって非常に熾烈になり、市場は巨額の資金を持つ「サメ」だけが集まる場所になるでしょう。
「小口投資家は、キャッシュフローを他の省、都市、地域に移す方法を見つけるべきです。遅かれ早かれ、キャッシュフローはハノイから流出するでしょう。おそらく2024年後半か2025年初頭になるでしょう」とンガ氏は予測した。
同様に、AFAグループのCEOであり、ベトナム金融アドバイザーコミュニティ（VWA）の共同創設者でもあるファン・レー・タン・ロン氏は、2019年から2020年にかけてホーチミン市の不動産市場において、アパートとタウンハウスのセグメントが非常に力強く成長したと述べています。しかし、その後、成長の勢いは徐々に鈍化し、ほぼ停滞し、さらには下落に転じました。「今後2024年末から2025年にかけて、ハノイの住宅価格は高止まりするでしょうが、急激な上昇率はもはや見られなくなるでしょう。これはホーチミン市と同様で、価格が十分に高くなると、それ以上上昇しなくなります」と、この専門家は断言しました。
さらにロン氏は、ホーチミン市の多くの投資家が衛星都市に資金の流れを移す傾向にあると指摘し、ハノイでも近いうちに同様のシナリオが起こる可能性があると述べた。
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