火災安全性を懸念し、多くのミニアパート所有者が損失を出して売却し、市場から撤退している。

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最近、ハノイの多くのミニアパートは、このセグメントの年間賃貸収入が数億ドンに達する可能性があるにもかかわらず、数百億ドンで販売されています。

トラン・ヴァン・リン氏は、ハノイ市ナム・トゥー・リエム区ミーディン区に、家具完備の15部屋を備えた新築6階建てマンションを販売していると語った。

リン氏によれば、賃貸収入は年間最大9億ドンであるにもかかわらず、105億ドンで売却することにしたという。

リン氏が最も多く挙げた理由は防火対策でした。リン氏は率直に、建物の設計が閉鎖的だったため、階段の配置を建物全体に再設計する必要があり、多額の費用がかかったと語りました。しかし、資金が潤沢ではなかったため、容易ではありませんでした。

彼は新しいテナントを受け入れるのをやめ、建物全体を損失で売却することを決めた。

「私は2021年にこのマンションを115億ドンで購入したが、今は105億ドンで売却することに同意している。すぐに売却して元金を回収したいと考えている」とリン氏は語った。

同様に、グエン・ビック・ゴックさん（ハノイ市コウザイ区）も、2022年末に夫と共にコウザイ区のミニアパートを1棟丸ごと購入し、200億ドンで賃貸する予定だと語った。

アパートは約30戸の賃貸物件で、月々のキャッシュフローは約7,000万～8,000万ドンとなっています。しかし、ゴック氏によると、賃貸事業を1年近く運営した後、いつ火災や爆発が起きてもおかしくない状況で、責任を取らなければならないことを懸念し、5億ドンの損失で売却することを決めたとのことです。

「ミニアパートの防火対策は実に不安定です。しかも、住民の意識管理は難しい。アパートのオーナーは遠く離れているとはいえ、たった一人の住民の意識が欠如していれば、何が起きてもおかしくありません。そうなれば、私たちが責任を負わなければなりません。このプレッシャーは非常に大きく、この市場から撤退せざるを得ない状況に追い込まれました」とゴック氏は打ち明けた。

多くのオンライン不動産取引サイトを調査したところ、ハノイ中心部と郊外の両方で、ミニアパートメントが数多く売りに出されていることがわかりました。これらのアパートメントは、面積50～100㎡、5～9階建てで、60億ドンから100億ドンを超える価格で販売されています。これらの建物を売りに出す際、仲介業者は年間7～10%の賃貸収益率を謳うことが多いです。

例えば、カウザイ区にある60平方メートルの敷地に6階建て、屋根裏部屋1室を備えたミニアパートは、所有者が賃貸用に12室を完成しています。クオンハーでミニアパートの火災が発生した後、所有者は2023年初頭と比較して5億ドンの「損失削減」を決定し、価格は145億ドンとなっています。

また、タンスアンにある58㎡、17ベッドルームのミニアパートメントは、122億ドンで販売されており、安定した収益と年間10億ドン以上のキャッシュフローが見込めると宣伝されています。しかし、現在、オーナーは価格を115億ドンに値下げしています。

ハドンにある、面積約120平方メートル、部屋数25のミニマンションも7億ドン値下げされ、150億ドン近くになった。

多くの仲介業者によると、クオンハーのミニアパート火災後、ミニアパートの販売価格は大幅に下落したという。特に、多くのマンション投資家は、賠償責任を恐れて、この形態のビジネスに興味を失っている。彼らは建物全体を売却するために大幅な値引きを受け入れ、管理・運営や防火システムへの投資を回避している。

ハノイの多くのミニアパートでは、防火対策が不十分です。（イラスト：コン・ヒエウ）

ベトナム不動産仲介業者協会の統計によると、ミニアパートの所有者の多くは利益を増やすため、許可された階数よりも多くの階数を建てています。多くのアパートではインフラ投資が不足しているか、インフラが老朽化しているにもかかわらず、修繕や補強のためのメンテナンスが不足しており、居住者の不安を招いています。

特に、2007年から2010年にかけては、火災安全に関する問題は購入者にとってほとんど関心の対象ではありませんでした。その後、規制は明確になり、意識も高まりましたが、状況はほとんど変わらず、あるいは表面上改善された程度でした。

余分な階数、不適切な密度、防火および消火安全の確保が不十分な建物で火災が発生した場合、生命と財産の面で極めて深刻な結果をもたらします。

EZ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏によると、以前はミニアパートの建設は収益性の高い投資チャネルと考えられていました。

トアン氏は、2015年から2016年にかけて、カウザイ区とタンスアン区の一部地域では、土地価格が依然として1平方メートルあたり4,000万～5,000万ドンに達していたと指摘しました。この物件では、1平方メートルあたり1,100万～1,300万ドンを投資して10階建てのミニマンションを建設しました。売却価格が1平方メートルあたり1,800万～2,000万ドン程度であれば、30平方メートルを超えるマンションで5億ドン以上の利益を上げることができるでしょう。

しかし、クオンハーでの火災後、トアン氏は、法的問題や融資の問題に加え、ミニアパートメントの住戸の質が防火対策を万全にしていないと述べた。これらは、近い将来、多くの人がミニアパートメントの購入を検討する障壁となるだろう。

「ミニアパート市場は逼迫するため、投資家は賃貸するためにより多くの資金を投資する必要が生じるでしょう。購入者も、このタイプのアパートを選ぶ際により慎重になるでしょう」とトアン氏は予測した。

チャウ・アン

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