多くの困難と問題により、社会住宅開発の成果は期待どおりには得られていません。
ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、2021～2030年のホーチミン市住宅開発計画と、政府の低所得者と工業団地労働者向けの少なくとも100万戸の社会住宅建設への投資プロジェクトに基づき、2021～2030年にホーチミン市は約69,700～93,000戸の社会住宅を開発する予定であり、そのうち2021～2025年にホーチミン市は26,200～35,000戸を開発する予定であると述べた。
控えめな結果
ホーチミン市人民委員会は2021年以降、一般的な政策やガイドラインにおける実施上の障害を取り除くための指示を多数発出してきました。さらに、2023年以降は、具体的なプロジェクトにおける個々の障害についても検討を行い、21のプロジェクトに対応する63の解決策を含む、投資手続きの実施における障害を取り除くための指示を発出しました。
しかしながら、社会住宅開発目標の達成は依然として限定的であり、期待された成果は得られていません。具体的には、計画期間（2021年）開始から2024年9月までに、市は2,745戸規模の6件のプロジェクト（社会住宅5件、労働者向け住宅1件）を完了したのみであり、現在3,000戸近くの住宅を建設中のプロジェクトが4件あります。
レタン - ホーチミン市ビンタン地区にあるアンラック社会住宅集合住宅 写真: QUOC ANH
完了済みおよび建設中のプロジェクトの大部分は、2016年から2020年の間に投資手続きの一部または全部を完了しています（9件中6件）。2021年から現在までに建設資格を得るための手続きを完了したプロジェクトは、9件中3件です。
上記の制約は、多くの原因から生じています。第一に、各部署間の意見調整や情報交換には多くの時間がかかり、事務的な性質を帯びており、多くの欠陥があります。第二に、社会住宅プロジェクトに関する法的審査の慎重さも、実施プロセスを遅延させています。
第三に、投資および社会住宅対象者に対する優遇政策は依然として魅力に欠けており、実施にも多くの課題が残されています。第四に、市は社会住宅を必要とする対象者に関するデータベースを未だ構築しておらず、社会住宅プロジェクトの投資家と連携し、需要と供給を結びつけ、国営信用機関を通じてこれらの対象者から資金を動員する体制が整えられていません。
国家金融政策諮問委員会のカン・ヴァン・リュック博士は、社会住宅の目標を早期に達成するためには、多くの課題に取り組む必要があると述べた。国民の社会住宅に対する需要は非常に大きいものの、地方自治体はまだそのすべてを満たしていないためである。2021年から2030年までの目標は社会住宅100万戸であるが、実際に供給可能な供給能力は約40万戸にとどまっている。
この専門家は統計を引用し、2024年第3四半期末までにベトナム全体で完成したプロジェクトはわずか79件、住宅戸数は4万2,414戸で、計画の4％にとどまっていると指摘した。着工済みのプロジェクトは131件、投資承認済みのプロジェクトは412件だった。社会住宅開発を支援するための12兆ドン規模の融資パッケージは、わずか1兆7,000億ドン余りしか支出されておらず、これは全体の1.5％に相当する。そのうち、15件のプロジェクトの未払い債務はわずか1兆6,000億ドンを超え、12件のプロジェクトの住宅購入者の未払い債務は1,500億ドンに上った。
高い期待
ブイ・スアン・クオン氏は、ホーチミン市党委員会と人民委員会は今後も各部局に対し、調整規定の実施とプロジェクト手続きの解決を指導していくと述べた。特に、各部局とトゥドゥック市は、投資手続きを進めている27プロジェクト（約3万2000戸）について、計画作業における投資手続きの完了と投資方針の承認に向けて緊密な連携を優先する必要がある。これらは優先プロジェクトであり、投資手続きの解決と障害の除去に重点を置き、月次報告制度を設け、2025年末までにプロジェクトの着工を速やかに開始する。
ホーチミン市建設局は、第11回ホーチミン市党大会の決議と、2021～2030年に低所得者と工業団地労働者向けの少なくとも100万戸の社会住宅建設への投資に関する政府のプロジェクトの目標を達成するために、プロジェクトを速やかに実施するため、投資政策、土地、再配置、処理、公共資産の使用目的の変更、資金調達、および区、町、トゥドゥック市の部、支部、人民委員会の責任強化に関する計画、承認に関する解決策を提案した。
建設局によると、法的手続きの実施に注力する必要がある27件のプロジェクトの中で、投資政策および投資家の承認が承認された1件（ビンチャン地区のレタンタンキエン社会住宅プロジェクト、レタン建設貿易会社が投資、規模1,456戸）を含め、すぐに建設を開始できる実行可能なプロジェクトを検討しており、18件（計画投資局13件、トゥドゥック市人民委員会5件）は投資政策の承認手続きを行っている。
社会住宅への公共投資については、2021～2030年度の住宅開発計画に基づき、ホーチミン市人民評議会及びホーチミン市人民委員会は2021～2025年度の住宅開発計画を承認した。2021～2025年度の社会住宅開発のための国家予算資本は約3兆7,700億ドンである。
現在、ホーチミン市人民委員会は、ビンタン区ファンチューチン4番地における総資本約9,900億ベトナムドンのプロジェクトに対する公共投資政策を承認しました。今後、建設局は、ホーチミン市人民委員会に対し、約4,000戸規模の4つの社会住宅プロジェクトへの公共投資を促進するよう、強力な指導を行うよう勧告しています。
合理的な税率を提案する
ホアン・クアン・グループの取締役会長、チュオン・アン・トゥアン氏は、公営住宅の価格が今ほど手頃になったことはかつてないと述べた。立地や品質は商業住宅と同等なのに、価格はわずか50%に抑えられているからだ。現在の金利は比較的低く、営利目的で公営住宅を運営する企業も少ないため、購入者は低所得者、公務員、そして住宅所有の夢を実現したい従業員となっている。
国会経済委員会常任委員のファン・ドゥック・ヒュー氏は、8月1日から不動産関連法が施行され、投資家、開発業者、そして社会住宅購入者にとって多くの有利な条件が整えられたと述べた。購入者は多くの優遇政策の下で融資を受けることができ、収入条件もより柔軟になった。
建設省住宅不動産市場管理局のグエン・マイン・コイ副局長は、2023年住宅法には社会住宅政策に関する多くの新しい点が含まれていると述べた。特に、社会住宅開発のための土地基金に関しては、2023年住宅法は社会住宅開発のための土地基金の割り当ての責任を地方自治体の責任として明確に定義し、建設計画と都市計画の策定と承認のプロセスにおいて、承認された住宅開発プログラムと計画に従って社会住宅開発のための十分な土地基金を手配する責任を省人民委員会に割り当てている。権限の委譲は、地方が柔軟に実施するためのメカニズムを作成する責任と結びついている。
この法律は、社会住宅プロジェクトの投資家に対する多くの優遇措置を改正・補足し、企業の投資参加を奨励し、社会住宅の供給増加に貢献しています。具体的には、プロジェクト対象土地面積全体における土地使用料および地代金が免除され、土地法の規定に基づき、土地価格の決定、土地使用料および地代金の算定手続きが免除されます。また、社会住宅建設面積の最大10%の利益率が認められます。さらに、承認されたプロジェクト投資方針に基づき、建設、サービス業、貿易、商業住宅に対し、住宅総面積の最大20%（またはプロジェクト総建築床面積の20%）の優遇措置が受けられます。
一方、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、社会住宅に関する2つの重要な税務問題について、国会常任委員会と政府に2つの文書を送付したと述べた。具体的には、賃貸のみを目的とする社会住宅プロジェクトの投資家、アパートの改修・再建プロジェクトの投資家、長期賃貸のみを行う家主に対する最も合理的な付加価値税率に関する規定を補足するとともに、政令第132/2020/ND-CP号第16条第3項を改正し、控除対象となる支払利息総額を事業活動による純利益総額の50％を超えないように引き上げ、残りの支払利息の控除期間を7年に延長することを提案した。
討論「社会住宅：政策からの突破口」
本日11月21日、労東新聞は「社会住宅：政策からの突破口」と題した討論会を開催しました。この討論会には、関係当局、企業、専門家が出席し、近年の住宅開発における困難と障壁を分析しました。同時に、住宅関連政策の新たな点を指摘し、社会住宅開発の目標を早期に実現するための解決策を提案しました。
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出典: https://nld.com.vn/ky-vong-but-toc-trong-phat-trien-nha-o-xa-hoi-196241120203110604.htm
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