ハノイでは住宅の入手がますます困難になっており、2025年には新たなサイクルが始まり、ハイフォンでは土地使用権オークションが是正される...などが最新の不動産ニュースです。
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| ベトナムの不動産価格上昇率は世界でもトップクラスであり、人々が住宅を購入することがますます困難になっています。（写真：リン・アン） |
人々にとって住宅へのアクセスはますます困難になってきています。
Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、ベトナムの不動産価格の上昇率は世界でもトップクラスであり、その結果、人々が家を購入することがますます困難になっていると語った。
その結果、2019年から2024年までの5年間で、ベトナムの不動産価格は59%上昇しました。これは、米国（54%）、オーストラリア（49%）、日本（41%）、シンガポール（37%）などの先進国と比べて大幅に高い上昇率です。
クオック・アン氏は、上記の値上げにより、ハノイ市民は収入のすべてを住宅購入に充てた場合、平均販売価格が1戸あたり228億ドンの街路に面した住宅を購入するには169年、平均販売価格が1戸あたり約63億ドンの民家を購入するには132年かかると述べた。また、現在平均販売価格が1戸あたり31億ドンのマンションの場合も、同様に23年かかるとしている。
ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによれば、ハノイで平均価格の住宅を購入するために推奨される最低収入は、ハノイの平均世帯収入の約2.3～10倍である。
具体的には、ハノイ統計局のデータによると、2024年第3四半期のハノイ市の労働者の平均月収は1,070万ドン/月に達しました。4人世帯でそのうち2人が就労年齢層であると仮定すると、世帯収入は約2,140万ドン/月となります。
2024年の平均プライマリーアパート価格は7,000万VND/m2に達し、新規オープンプロジェクトの価格は6,000万VND/m2からとなっています。ハノイでアパートを購入するには、地域に応じて購入者は最低4,500万～2億1,000万VND/月の収入が必要です。
実際の平均所得と住宅価格の大きな乖離により、ハノイでは平均所得、あるいはそれなりの所得を持つ世帯の大多数にとって、住宅所有は困難であるだけでなく、不可能な状況となっています。ホアンキエム区、バーディン区、ドンダー区、ハイバーチュン区、タイホー区などの中心部では、住宅ローン返済に必要な最低年収と平均世帯所得の差は最大10桁に達します。一方、ハドン区、バクトゥーリエム区、ロンビエン区などの郊外地域では住宅価格は比較的手頃ですが、月収4,000万～6,000万の個人・世帯にしか適していません。
各地区の平均住宅価格に基づき、購入者が銀行から住宅価格の70%を平均年利8%で20年間借り入れできると仮定します。財務原則によれば、月々の返済額は収入の40%を超えてはならないため、ハドン区、ロンビエン区、ナム・トゥー・リエム区、バク・トゥー・リエム区、ジャーラム区で平均価格の住宅を購入するための推奨最低収入は、ハノイの労働者の平均世帯収入の約2～3倍となります。
ホアンキエム区、バーディン区、ハイバーチュン区、ドンダー区、タイホー区では、最低所得要件は年間10億ドン以上であり、その差は約3.7倍から8倍に相当します。一方、カウザイ区とタンスアン区では、その差は3倍から3.5倍です。
Batdongsan.com.vnのマーケティングディレクター、レ・バオ・ロン氏は、不動産価格の高騰により、購入者の84%が依然として借入を余儀なくされていると述べた。月収4,000万ドン未満の世帯の借入率が最も高く、69%を占めている。一方、月収4,100万ドン～7,000万ドンの世帯の借入率は18%、月収7,100万ドン～1億ドンの世帯の借入率は9%となっている。月収1億ドンを超える世帯の借入率はわずか4%である。
しかし、ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長によると、住宅購入者は経済の低迷など、予測不可能な多くの事態に直面することになるという。景気後退は、住宅購入者の収入減少、返済能力の低下、あるいは債務返済のプレッシャー増大につながる可能性がある。銀行の金利は固定ではなく、金利調整によって住宅ローンの金利が上昇する時期もあり、その結果、分割払いの返済が困難になることもある。さらに、資金繰りの柔軟性を高めるため、購入を待つか、賃貸を選択する人もいる。また、多くの顧客は、早く住まいを確保するために、住宅探しの基準を引き下げている。
地方市場では都市部の土地が優位に立つ
SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、長きにわたる市場危機の後、行き詰まった投資家がキャッシュフローと投資市場のバランスを取り戻したと述べた。過去2年間、キャッシュフローは首都圏、特にアパートセグメントに流れ込んでいる。これは、市場とアパートセグメントがハノイ市場の実需、すなわち常に存在する膨大な資金需要を満たしているためである。投資家が集中する市場はハノイの不動産価格を急速かつ力強く押し上げ、それが周辺省の市場にも一定の熱を及ぼし、これらの省が回復の兆しを見せ始めるのを後押ししている。
現在、ハノイの不動産価格は高騰しており、ハノイ周辺の省でも同様の開発が徐々に進んでいます。この傾向を受けて、2025年には、ハノイを中心とした北部の不動産市場は、2024年のような急激な価格上昇にはならないでしょう。特に、住宅価格が高騰している状況下では、人々は住宅購入に躍起にならず、賃貸へと切り替え、住宅購入資金を地方や地方への投資に回す傾向が強まるでしょう。
地方市場では、都市部の土地セグメントが主流となり、特に法的書類が整った土地への需要が高まるでしょう。購入者は、バクニン省、バクザン省、フンイエン省、ハイズオン省、ハイフォン省、クアンニン省といった経済拠点や工業団地近くの土地や低層物件を選ぶでしょう。これらの省に共通するのは、経済発展が比較的順調であること、首都からの主要交通路に位置していること、工業団地の基盤と活気ある観光基盤があることです。
一般的に、2025年は新たな不動産サイクルの幕開けとなる年です。投資家は、群衆に投資したり、市場の波に乗ったり、特定の「ホット」なセグメントに追随したりするのではなく、経済発展やインフラ整備と密接に結びついた市場を選択する必要があります。2025年には、ハノイ郊外の地方市場が台頭するでしょう。投資家は、信頼できる投資家が、法的書類を完備した物件を狙うでしょう。そして、過度なレバレッジをかけずに、自らの資金力に適した物件を選ぶ必要があります。
ハイフォン：土地使用権オークションの是正作業
ハイフォン市人民委員会の委員長は、関係部署、支部、部署に対し、当該地域の土地使用権の競売を是正するよう指示を出した。
具体的には、ハイフォン市人民委員会委員長は、天然資源環境局と各区人民委員会に対し、土地使用権オークション開催地域および周辺地域の計画、土地利用計画、建設計画、都市計画の公開を組織し、大多数の困窮者のアクセスと支払い能力に適した居住用不動産と住宅用地の供給を確保するための措置を講じ、不動産市場の需給不均衡を克服するよう指示した。
土地使用権競売の開始価格を地価表に基づいて決定する前に、規定に従って競売が行われる地域及び場所の地価表における当該地価を審査、調整、補充する必要があります。土地使用権競売計画の策定方向は厳格かつ科学的で、当局による統制が確保されなければなりません。競売を利用して利益を得るような事態を避け、多くの市場混乱を引き起こすことがないようにする必要があります。
区人民委員会、各部門、機関及び関係組織に対し、現地の土地需要を検討し、土地使用権の競売が予定されている土地区域のインフラ建設を計画・投資するとともに、適切な土地基金の手配を検討し、定められた対象者に対し、移住用地の分配、土地使用権の競売を行わない土地の分配を実施する。土地使用権の競売の組織において、情報技術及びデジタルトランスフォーメーションの活用を推進し、公開性及び透明性を確保する。法律及び市人民委員会に対し、土地使用権の競売の組織及び実施について責任を負い、公開性、透明性、客観性を確保し、国家の利益及び関係者の権益を保護する。
法務省に対し、不動産競売組織に対し、現行法規に基づき、適切な措置を講じて競売参加履歴情報を厳格に管理し、競売において、同一競売区域内の複数の土地に一人または複数のグループが入札登録している、競売参加者が異常に高額で入札している、または高額で落札したにもかかわらず保証金を放棄しているなど、異常な兆候が見られるケースを速やかに検知し、不動産所有者および所轄官庁に報告して適切な対応措置を講じるよう指導するよう要請する。
ハイフォン市警察は、土地使用権の競売において刑事責任を問われるべきレベルまで違反した組織や個人に対して、積極的に状況を把握し、摘発、捜査を行い、法に基づいて厳正に対処します。
フンイエン社は273区画の土地を競売にかけた。
ラック・ベト株式オークション会社は、2月9日にフンイエン省アンティ町の地区スポーツ・文化・住宅複合施設の北側居住エリアにある273区画の土地使用権をオークションで落札したと発表した。
ラック・ベト合弁証券オークション会社の取締役会長、ド・ティ・ホン・ハン氏は、同社が4,000件以上の入札書類を受け取ったと述べた。オークション当日には約2,000人が参加した。
競売にかけられた土地273区画の総面積は30,571.9平方メートルで、開始価格の総額は6457億4,700万ドンだった。
土地面積は90～295.2㎡です。開始価格は1㎡あたり1,920万～3,120万ドンで、1区画あたり17億～78億ドンの開始価格に相当します。入札方法は、直接秘密投票による一回限りの競売方式（昇順入札方式）です。
オークションの結果、落札総額は1兆5,033億VNDを超え、8,576.31億VNDの差があり、232.81%増加した。
その中で、最高オークション価格は1億2000万VND/m2、最低オークション価格は3600万VND/m2です。
オークション主催者によると、最も高額で落札されたのは、立地条件も良く、面積も200平方メートルを超える角地だという。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html
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