住宅価格は高騰しており、ホーチミン市とハノイの多くのアパートプロジェクトは「波に乗る」ために製品の発売を準備している。

マンション価格は高水準にあり、投資家は未完成のプロジェクトに着手したばかりで、この波に乗るために新規プロジェクトを開始しています。供給は急増すると予想されていますが、専門家によると、投入コストの上昇により住宅価格が大幅に下落する可能性は低いとのことです。

長年棚上げされていたハノイのアパート建設プロジェクトが再開され、開始の準備が進められている - 写真：B.NGOC

2014年以降のマンション価格高騰を受け、多くの投資家が投資手続きを早期に完了し、建設プロジェクトに着手することで、この波に乗るよう促されています。年初から、一連の住宅プロジェクトが立ち上げられ、着工、そして「発売」が見込まれており、ハノイとホーチミン市におけるマンション供給の増加に貢献しています。

アパートの供給が急速に増加している

ゼネラル・デパートメント・ストア株式会社とタン・ホアン・ミン・グループは、ハノイの南玄関口に位置するグリーンエラ・サウスマーク・プロジェクトの建設を開始しました。このプロジェクトは2.5ヘクタールの敷地に建設され、近い将来、数千戸の商業用マンションが市場に供給される予定です。

また、今年3月前半、Xuan Cauグループは、ヴァンザン町（ フンイエン省）で、最大200ヘクタールの土地利用面積と約31兆VNDの総建設投資額を誇るアルビアシティ生態園超都市エリアの建設をスタートさせた。

同様に、MIKグループは、ビンホームズ・コ・ロア市街地に位置する高級マンションプロジェクト「ザ・コンチネンタル - インペリア・シグネチャー・コ・ロア」の建設も開始しました。このプロジェクトには45階建てのマンションタワー3棟が含まれており、顧客が選択できる十分な広さの約2,184戸の高級マンションを提供しています。

2025年2月末、フンイエン省ヴァンザン県において、バクザン建設投資開発株式会社（DCI）が49.9ヘクタール超のセンタービル都市圏の建設を開始しました。このうち住宅用地は17.87ヘクタール超で、39階建てのマンション3棟と社会住宅、ヴィラ、タウンハウスが建設されます。

南部地域でも、投資家は市場の波に乗るべく、積極的にプロジェクトや商品を立ち上げています。2月28日に行われた投資家との対話において、ファットダット不動産開発株式会社（PDR）のグエン・ヴァン・ダット取締役会長は、政府の支援策と急速に改善する信用政策により、2025年の不動産市場は徐々に活性化するだろうと述べました。

「トゥアンアン1＆2、クイニョンアイコニック、カディアクイニョンプロジェクトは2025年上半期に稼働開始予定」とダット氏は述べ、2025～2027年の6つの主要プロジェクトの収益は40兆～50兆ベトナムドンに達すると予測し、土地基金の拡大、入札への参加、より多くの新規プロジェクトの買収交渉を継続的に行っていくと明らかにした。

ベトキャップ証券は最近のレポートで、GSWとジェムリバーサイドという2つのスーパープロジェクトの再開により、2025年から2026年にかけてダットサングループ株式会社（DXG）の売上が伸びると評価した。ジェムリバーサイドについては、同グループは2024年9月に建設許可を取得後、建設開始の準備を進めており、今年上半期には販売ライセンスの取得を目指している。

カンディエンハウス（KDH）は、今年第1四半期にフォレスタ・プロジェクト（トゥドゥック市）の販売を開始する予定です。ジュナン・ベトナム証券は最近の最新情報で、フォレスタ・プロジェクトは外構とインフラの建設を完了し、最初の230戸の販売開始に向けて準備を進めていると述べています。

証券会社の分析チームによると、ホーチミン市の低層不動産市場が回復すれば、これらの商品は高い吸収率（65%以上）を示すと予想されています。また、このプロジェクトは2025年から2026年にかけて、KDHに9兆ドン以上の収益をもたらすと予想されています。

同様に、アン・ジャー・リアル・エステート（AGG）も今年3月にサイゴン東部で「ザ・ジオ・リバーサイド」プロジェクトを立ち上げました。約2.9ヘクタールの敷地面積を誇る「ザ・ジオ・リバーサイド」は、40階建てのタワー2棟分に相当する規模で、3,000戸のマンションを市場に提供します。

長期にわたる高騰するアパート価格は、多くの投資家が新しいプロジェクトを開始・立ち上げする原動力となっている - 写真：NAM TRAN

住宅価格は落ち着くが、急落する可能性は低い

Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、今後の住宅価格動向について、ハノイのマンション供給量は再び急増しているものの、マンション価格の大幅な下落は見込めないと述べた。2024年にはハノイのマンション価格が急騰したため、2025年には新規プロジェクトによる価格調整はほとんど見られなくなるだろう。

その理由は、今後数年間の新規プロジェクト開発コストが依然として高く、さらに上昇する傾向があるためです。そのため、投資家は、価格が急騰した1年後に価格を引き下げざるを得ないという傾向ではなく、投入コストに基づいて販売価格を設定します。住宅を本当に購入し、居住のために購入する必要性がある人は、支払いを行う前に、自分のニーズと支出額が適切かどうかを検討するでしょう。

トゥアン氏によると、中古マンションプロジェクトや最近急増したプロジェクトは、今後は落ち着きを見せ、上昇が止まり、販売価格も横ばい傾向にあるとのことです。短期投資家にとっては、今は投資に適した時期ではありません。しかし、居住用の住宅を購入したい人にとっては、市場がより適正な価格に調整する傾向にあるため、中古市場での住宅購入を検討してもよいでしょう。

「住宅供給が増えれば、需要と供給のアンバランスが緩和され、住宅不足への圧力が軽減されます。高級住宅、低価格住宅、社会住宅のいずれの分野でも、市場における供給が住宅需要を満たせば、住宅価格は下落するでしょう」とトゥアン氏は述べた。

一方、ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長によると、住宅供給は増加しており、今年の住宅価格はより安定する傾向にあり、2024年のような「仮想熱狂」はもう起こらないだろうとのことだ。

「しかし、供給量の増加は依然として需要を満たすには不十分です。新規供給のほとんどは高価格帯であるため、住宅価格は大幅な値下げではなく、より適切な水準に調整されたに過ぎません。最近市場に投入されたプロジェクトは散発的で、大規模ではありません。ハノイで最近数万戸増加した新築マンションの数は、ほんの一滴に過ぎません」とディン氏は述べた。

多くの専門家は、商業用アパートの供給に加えて、政府がプロジェクトの実施を推進する決意を固め、地方当局も社会住宅建設のための土地資金の手配に尽力するため、2025年と2026年上半期にはハノイ市とホーチミン市における社会住宅の供給が急増すると予測している。

ディン氏によると、地方自治体は2025年までに政府の社会住宅開発目標に関する指示を実行する必要がある。しかし、プロジェクトが承認されてから建設が開始され、住宅製品が発売されるまでには1～2年かかるため、現時点では住宅購入の需要を満たしておらず、セグメント間で格差が依然として残っている。

一部の不動産専門家は、2025年の市場の安定を前提として、不動産購入を希望する人は頭金を用意することを検討すべきだと提言している。「新しいプロジェクトで住宅を購入する際は、投資家の能力とプロジェクトの立地に注意を払う必要がある」と、この専門家は述べている。

価格が高すぎると障害になる

国泰君安ベトナム証券のアナリスト、ヴー・クイン・ニュー氏は、プロジェクト販売の見通しにより、2025年までに不動産投資家の事業運営によるキャッシュフローが徐々に改善するだろうと述べた。

さらに、2024年に資金調達のための株式発行、M&A、プロジェクト譲渡が成功することで得られる財務キャッシュフローは、企業が債務満期や債券満期に関連する流動性圧力を部分的に解決するのに役立つでしょう。

「透明性の高い法的枠組みは、企業が未完了のプロジェクトを継続して実施し、新規プロジェクトを開始するための有利な条件を作り出しています。しかしながら、価格基盤が高水準で固定されている場合、価格障壁は市場の実質的な流動性に多少の影響を与えます。したがって、短期的には回復は緩やかで、事業間の明確な差別化が見られると考えています」とヌー氏は述べた。

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出典: https://archive.vietnam.vn/gia-nha-o-muc-cao-nhieu-du-an-chung-cu-o-tp-hcm-ha-noi-chuan-bi-bung-hang-don-song/