2024年土地法における土地価格表の導入により、投入コストの上昇により不動産価格は引き続き上昇する可能性があります。しかし、この上昇は依然として抑制可能です。
住宅価格は引き続き上昇するだろう
「2024年8月1日以降、不動産価格が上昇する可能性があります。新しい土地法により土地価格表が適用されるため、補償費と土地使用料が増加するからです。これらの要因がプロジェクトの投入価格の上昇に寄与するでしょう」と、DKRAグループの投資担当取締役であるヴォ・ホン・タン氏は、ダウ・トゥ新聞主催のセミナー「下半期の投資機会を探る」で述べた。
さらに分析を進めると、タン氏は、投資プロジェクトの資本構成を考える際、通常は2:4:4の比率になると述べた。つまり、自己資本は約20%、銀行や投資ファンドからの財務レバレッジは40%、残りの40%は早期支払いを行う顧客から調達される。
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| DKRAグループの投資ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏は、投資機会はいつでも市場に現れると考えている。写真：チ・クオン |
しかし、新しい不動産事業法では、住宅購入時の頭金は、現行法の30%ではなく、商品価格の5%を超えないことが定められています。購入者は、住宅の引渡し前に最大50%を支払うだけで済み、これは従来より20%の減額となります。
「顧客からの資金調達が減少すると、オーナーからの資金調達と金融機関からの借入が増加するでしょう。この段階では、財務コストはプロジェクトの認可時期によって大きく左右されるため、主導権は国営管理機関に握られることになるでしょう」とDKRAグループの投資担当ディレクターは述べた。
タン氏によると、新法によって法的障害の撤廃が加速されれば、財務コストが下がり、プロジェクトの投入コストが「冷却」される。プロジェクトが同時に撤廃されれば、投資家心理は緩和され、不動産市場への資金流入は確実に増加するだろう。
DKRAグループのリーダーは、今から年末にかけて、特に複雑なマクロ経済状況を考慮すると、3つの新しい不動産法は各セグメントに大きな影響を与えることはないだろうとコメントした。むしろ、これらの法律が市場に真に浸透するには少なくとも6～12ヶ月かかるだろう。
不動産に投資する時期でしょうか?
ダウ・トゥ新聞のワークショップに参加した専門家たちは皆、いかなる状況下でも市場には常に投資機会が存在するという点で一致していました。例えば、 ハノイの中古マンション市場はかつて特に「ホット」でした。多くの投資家は、その好機を捉えて「サーフィン」し、非常に魅力的な利益率を達成しました。
「市場は2年以上横ばい状態が続いています。現在、金利は非常に低いため、現金の優位性があり、この分野に精通している投資家は、適正価格の商品に投資すべきです。しかしながら、マクロ経済が依然として多くの変動要因を抱えている現状では、レバレッジを利用する投資家は極めて慎重になる必要があります」とタン氏は提言した。
DKRAのレポートによると、2023年末以降、市場は回復の兆しを見せていますが、その回復は主要都市のBおよびCグレードのマンションセグメントにのみ集中しています。このセグメントは、今年後半も引き続き市場を牽引すると予想されています。
しかし、タン氏は、現在の回復は必ずしも力強いとは言えないことを率直に認めた。ホーチミン市とその周辺地域における今年上半期の調査データによると、マンションの一次供給は1万5000戸に達した。しかし、消費は約3300戸で停滞し、同期比で8%増加した。
「全体的な需給は増加しているものの、その数字は2019年の15～20%に過ぎず、依然として微々たるものです。さらに、リゾート不動産など、回復の兆候が見られない他のセグメントにも投資家は留意する必要があります」とタン氏は評価しました。
現在、市場センチメントは両極端に分かれています。一つは、前サイクルでレバレッジを活用してきた投資家が依然として利益を握りしめ、機会を窺う傾向にあることです。もう一つは、多額の現金を保有する一部の投資家が、市場の次の展開を見守る傾向にあることです。
「ベトナム国家銀行が今年上半期に発表したデータによると、非常に低い金利にもかかわらず、預金総額は13600兆ドンを超えています。こうした守勢的な姿勢により、不動産市場の流動性は高まったものの、依然として限られています」とタン氏は述べた。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html
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