20億ドン以下の家を探している「レッドアイズ」

ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、不動産市場と住宅を必要とする消費者を支援するため、1戸あたり18億ドンまたは20億ドン以下の商業用住宅の購入者に対し、現在から2023年末まで年2％の銀行ローン金利支援を受けられるようにすることを首相と国家銀行に提案した。

20億ドン相当の家を持っているが、お金を借りることができない

HoREAが上記の勧告を行った理由は、現在の市場には社会住宅アパートがほとんど存在しないためです。商業住宅プロジェクトの多くの投資家が住宅価格引き下げ政策を実施しており、約50%の大幅値引きによって、一部のプロジェクトではアパートの販売価格が1戸あたり約20億ドンに達しています。しかし、商業住宅の購入者は、適正な金利で融資を受けることができていません。

2022年12月14日付首相官邸公報第1164/CD-TTg号では、経済への信用資本のタイムリーな供給、迅速な貸付と支払い、主要分野への重点、適格な企業と不動産プロジェクトへの集中を指示しているが、1戸あたり18億ドンまたは20億ドン未満の商業住宅の購入者に対する信用金利の年2%削減や合理的な商業金利での融資を支援する政策はない。

ホーチミン市の不動産市場には現在、20億ドン以下のマンションはほとんどない。写真：TAN THANH

さらに、政令31/2022/ND-CPに基づき、年2%の金利引き下げを支援する40兆ドンの融資パッケージが、2022年10月末までに支出されたのは約21兆ドンで、全体の52.5%にとどまっています。これが十分に活用されなければ、国家予算からの支援資源の無駄遣いとなってしまいます。

しかし、グオイ・ラオ・ドン紙の記者による調査によると、ホーチミン市には20億ドン以下の住宅はほとんどない。トゥドゥック市の不動産ブローカー、ホア氏は、ビンホームズ・グランドパーク（トゥドゥック市）にある、1戸あたり20億ドン以下の小規模アパートを数戸の顧客に販売しているという。各アパートの面積は約30～40平方メートルで、寝室は1つだけでリビングルームはない。価格は1戸あたり16～18億ドンだ。

しかし、こうしたアパートは非常に希少で、投資家から引き渡されたものの家具や光熱費が不足しており、購入者は生活に必要な設備を自ら整えなければならない。「5～6戸のアパートを売りに出しましたが、売れたのは4戸です。これらのアパートは以前の契約で銀行ローンが残っていたため、顧客は購入に同意しました。残りのアパートは面積が狭く、ローンもないため、売却は困難です」とホア氏は説明した。

ホア氏によると、このエリアにはこのような低価格のアパートは数件しかなく、残りは面積が60㎡以上、2ベッドルームのアパートが多く、最低販売価格も1戸あたり25〜28億ドンだという。

一方、20億VND未満のアパートは現在、主に社会住宅で、中心部から遠く、面積も狭く、投資家によって完売し、購入者によって転売されているため、新築のアパートはありません。さらに、中心部から12km以上離れた、10年以上前に引き渡された商業用アパートもあります。しかし、これらのタイプのアパートは銀行融資の対象とならないか、対象となったとしても非常に低い金利です。

ホーチミン市のある不動産会社の社長は、現在市場に出ている新規プロジェクトはすべてハイエンドセグメントであり、20億ドン以下のマンションはほとんどないことを確認した。20億ドン以下のマンションのほとんどは2018～2019年に売却され、2021～2022年に引き渡し予定だったが、法的問題や投資家の財政難により、継続が不可能になった。顧客が以前に購入していた場合は購入契約を譲渡できるが、新規顧客はプロジェクトが未完成であること、そして新たな銀行融資条件が利用できないことから、購入をためらっているという。

借りるのは非常に難しい

不動産業界で長年のマーケティング経験を持つホアン・ライ・ド・テ・グエン氏は、1戸あたり20億ドン以下の住宅ローンの金利を2%引き下げるという提案が承認されれば、心理的にはプラスの影響を与え、市場の活性化につながるだろうと述べた。しかし、対象となる商品と購入者の面では、20億ドン以下の住宅が市場からほぼ「消えて」いるため、実現は非常に困難だろう。

ホーチミン市の商業銀行の融資専門家は、現段階では銀行は個人顧客、特に住宅ローンに長期融資を行うための資本を有していないと述べた。常連顧客に対しては、1年という短期融資のみを提供し、その後は銀行の資本に応じて返済することになる。

しかし、融資条件も非常に厳しく、生命保険への加入を義務付ける銀行もあります…さらに、借り手は口座を通じて実際に毎月1,400万～1,500万ドンの収入を得ている必要がありますが、収入が不安定なフリーランサーは融資を受けることができません…

「さらに、住宅ローン商品は法的書類が完備したアパートでなければならず、銀行はそれを市場価格の約70%で評価し、その価格に最大60%～70%上乗せした金額しか貸し出しません。個々の住宅については、路地が広く、住宅の幅が3m以上、延べ面積が25㎡以上、住宅前の路地が3m以上などの規制を満たす必要があります。しかし、このタイプの住宅で20億ドン以下の価格のものはなく、もしあったとしてもかなり離れた場所にあるはずです…」と専門家は説明した。

こうした現状を踏まえ、HoREA会長のレ・ホアン・チャウ氏は、この異常事態において、政府は不動産市場の困難に迅速かつ効果的に対処するために、異例の解決策を講じる必要があると述べた。2014年不動産事業法第7条第5項には、「政府は、変動の局面において不動産市場を安定させ、投資家と顧客の利益を確保するためのメカニズムと政策を有する」と規定されている。そのため、チャウ氏は、国家銀行は現在の異常事態において、信用基準を据え置くのではなく、「若干」緩和し、企業と住宅購入者を支援することを検討すべきだと提言した。

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm