近年、 ハノイ郊外のタンオアイ地区やホアイドゥック地区などにおける土地競売の動向と結果が世論を揺るがし続けています。多数の登録があり、落札価格が開始価格の数十倍にまで高騰しているのです。こうした動向と結果は、投機的な利益追求の兆候があるのかどうかという大きな疑問を提起しています。
落札価格が高すぎるのは「異常」でしょうか？
これを受けて、8月10日、タンオアイ地区は、タンカオ村タンタン村ゴバ地区（ハノイ市タンオアイ区）において、面積60㎡から85㎡、開始価格860万ドンから1250万ドン／㎡の68区画の土地のオークションを成功裏に開催しました。オークションには4,600件の応募がありましたが、1,545人から4,201件の適格な応募がありました。
注目すべきは、オークション終了時点で最高落札価格となったコーナーロットが1平方メートルあたり約1億50万ドンで、開始価格の8倍に達したことです。一方、一般区画の落札価格は1平方メートルあたり6,300万～8,000万ドンで、開始価格の5～6.4倍でした。
タンオアイやホアイドゥックといったハノイ郊外の地区における土地競売の動向と結果について、世論は絶えず沸き起こっている。（写真：VARS）
タンオアイ地区の土地オークションが世論を騒がせた後、最近、8月19日にハノイ市ホアイドゥック郡ティエンイエンコミューンロンクック村LK04エリアの19区画の土地のオークションが引き続き多くの人々の注目と参加を集めました。
74㎡から118㎡までの19区画の土地がオークションに出品されました。オークション開始価格は1㎡あたり730万ドン、保証金は1区画あたり1億900万ドンから1億7200万ドンでした。
19時間に及ぶオークションの結果、19区画の土地が売却されました。最高落札価格は1平方メートルあたり1億3,330万ドンで、開始価格の約20倍、最低落札価格は1平方メートルあたり9,130万ドンで、開始価格の12.5倍でした。
VARSは、これらの土地オークションの展開と結果は、異常であると同時に正常でもあると考えています。なぜなら、現代では正常と異常の境界線がもはや明確ではないからです。異常が正常になり、そしてそれが異常な「正常」として露骨に存在しているのです。
実は、これは新しい現象ではありません。2024年の最初の6ヶ月間、土地市場全体がまだ静かだったにもかかわらず、一部の地域では、投資家を中心に数千人から数万人の参加者を集めた土地オークションが行われました。オークションの結果、開始価格の10倍を超える落札価格が記録された地域もありました。
VARSはその理由について次のように説明しています。「第一に、今後、地方自治体が歳入増加のために競売を頻繁に開催するようになるにつれ、都市部や住宅地の競売対象土地にキャッシュフローが確実に流入するでしょう。なぜなら、これらの土地は訴訟紛争に巻き込まれておらず、レッドブック（優良物件登録簿）やインフラが整備されており、事業用住宅を建設し、賃貸し、毎月のキャッシュフローを得るのに適した、いわばクリーンな土地だからです。」
近年、ハノイは新規プロジェクトがほとんどない状況にあり、特に魅力的なエリアです。また、新たな不動産事業法により105の市町村で土地の分割・売買が禁止されたことで、土地の供給はますます不足することが予想されています。企業はこれらの地域で分譲住宅を建設せざるを得なくなります。一方で、人々の居住用や投資用不動産購入の需要を含め、不動産需要は非常に旺盛で、着実に増加しています。
第二に、価格が数十倍に上昇したことは、非常に異例なように聞こえるかもしれませんが、実際には、競売にかけられた土地の開始価格が低かったことが原因です。具体的には、以前は土地価格決定に関する規制でコンサルタントの雇用が認められていたためです。
8月10日にタンオアイ地区で行われた競売にかけられた土地もコンサルタントを雇用しており、コンサルタントは開始価格を1平方メートルあたり4,000万～4,500万ドンと決定しました。しかし、政令第12号（2013年土地法の施行を導く政令第44号の一部条項を修正および補足する政令）（現在は政令第71号（土地価格を規制する政令、2024年4月27日政府公布））により、コンサルタント雇用に関する規制が撤廃され、市の土地価格表に係数Kを乗じて価格を決定する方式に変更されました。
一方、ハノイ市人民委員会の2024年7月18日付決定第46号によると、タンオアイ地区の土地価格調整係数は2.35です。2020年に発行された現在の有効土地価格表は、360万～530万ドン/㎡の範囲で変動しています。したがって、これら2つの係数を掛け合わせると、860万～1,250万ドン/㎡の価格にしかなりません。
開始価格が低く、保証金も少額（1億～2億ドン）で購入できる安全な商品は、買い手にとって大きな魅力となります。そのため、このオークションに数千件もの登録が集まったのも無理はありません。これほど多くの参加者が集まるのは、全く自然な流れです。
土地蓄積に対する高い税金
VAR は、この高額落札価格は、オークションの土地区画の数より参加申込数が何倍も多くなる場合に生じる需給ギャップの通常の現実を反映していると考えています。
しかしながら、インフラやユーティリティが充実しておらず、通常の価格上昇が見込まれる郊外の地価が、都市部や人口密集地の地価と同等の1億ドン/㎡以上まで高騰しているという事実は、実勢価格をはるかに上回る異常な状況です。これは不健全な目的の結果です。
具体的には、これらのオークションに参加する投資家の多くは、土地オークションを「職業」とする人々です。彼らは多くの場合、「サーフィン」という「単純な」目的で参加し、実際の価値を気にせず、ただ勝ってすぐに売買して利益を得るか、市場が反応しなければ預け金を放棄する覚悟でいます。
VARは土地の蓄積に対する高税を提案している。（写真：VS）
あるいは、より「危険な」目的は、土地の「熱狂」を煽ることです。彼らは競売の保証金を利用して、関連する土地の価格をつり上げます。リスクを顧みず、落札価格を全額支払うことで価格を合法化し、その価格を根拠に地方の土地価格を刺激しようとします。その結果、多くの地域で土地価格が高騰し、事実上の「熱狂」状態に至るのです。
こうした状況の結果、既に高騰していた不動産価格がさらに上昇し、特に若者にとって、マイホームを持つという夢はますます遠のいています。実際の価値を「はるかに上回る」高額なオークション価格は、オークション会場だけでなく、全国各地で、その後のオークションにおける資産評価に支障をきたしています。
メディアの普及に伴い、不動産価格が長期間にわたって上昇傾向を維持するのを見ると、FOMO（取り残されることへの恐怖）の心理が「高まり」、投資家は価格が引き続き上昇すると予想し、リスクの高い決定を下すようになります。
この決定は、今後地方で行われる地価表の調整が間接的に地価を押し上げるという認識にも基づいています。その結果、多くの投資家が資金を拘束され、放置された土地が生まれ、安全で健全な方向への開発という復興プロセスに悪影響を及ぼしています。
入札の透明性を高め、予算収入を増やすためには、国は早急に投機行為を抑制するための追加的なメカニズムを整備する必要があります。投機と価格高騰の問題を解決し、都市部の住宅価格を低下させるには、人々の住宅に対する考え方を変え、住宅を単なる資産の蓄積ではなく、人々の生活ニーズを満たす居住の場と捉える必要があります。
生活の目的や生産・事業の組織化のために不動産を購入する人ではなく、蓄積や投機を行う人に税金を課すことで、蓄積された資産の要素は減少します。
売主の保有期間が短い不動産取引や、土地の譲受後に不動産を事業活動に利用しなかったり、建築工事を行わなかったりする不動産取引では、税率が段階的に上昇する場合があります。
不動産への適切な課税は、人々が不動産投機を行う動機を抑制、あるいは排除することにつながります。なぜなら、金利やその他の機会費用によって、投機目的の不動産保有はよりリスクが高まるからです。利益を得るために不動産を売買したり、仮想的な需給を作り出して不動産価格を吊り上げたりすることは、徐々に意味を失っていくでしょう。
国民の遊休資金は生産・事業部門に投入され、社会にとって有益な製品と付加価値を生み出すことになります。これにより、不動産市場は、土地熱や価格の乱高下といった混乱に陥ることなく、長期的に健全かつ効果的に発展していくでしょう。
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出典: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html
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