メコンデルタにおける社会住宅投資：大規模な土地基金、住宅は依然として…書類上

政府の「低所得者と工業団地労働者向け社会住宅100万戸プロジェクト」を実施するため、メコンデルタの多くの地方自治体が社会住宅建設のために多額の土地基金を割り当てているが、多くのプロジェクトは計画段階のままとなっている。

Đầu tư nhà ở xã hội ở ĐBSCL: Quỹ đất lớn, nhà vẫn trên... giấy - Ảnh 1. — カマウ市タンスエン区の建設中の社会住宅プロジェクト - 写真：T.HUYEN

なぜ？

多くの地方自治体は、社会住宅の平均価格が依然として高く、政策受益者の所得が低いため、社会住宅を購入するために資金を借り入れる際に返済計画を保証できず、一部の完成プロジェクトの販売進捗に影響が出ていると述べた。

大きな計画ですが...

アンザン省からの情報によると、同省は143ヘクタールの土地に社会住宅建設への投資を計画している。このうち、実施中の社会住宅開発プロジェクトの土地基金は81ヘクタールを超える。特に、稼働中の4つの社会住宅プロジェクトには1,900戸以上の住宅が建設されている。2025年にはさらに3つのプロジェクトが完成する予定である。

しかし、新型コロナウイルス感染症のパンデミックの影響で、一部の社会住宅プロジェクトの着工が遅れており、投資家は資金調達と融資金利の面で困難に直面しています。アンザン省における2030年までの社会住宅需要予測は8,400戸で、2030年までの社会住宅開発目標は6,300戸です。

「ゴールデンシティ社会住宅プロジェクトのT4アパートを購入するために頭金を貯めたのですが、引き渡し日が遅れたのでとても焦りました」とアンザン省ロンスエン市に住むVさんは語った。

「ゴールデンシティ・アンザン社会住宅地区」プロジェクトの投資家によると、アパートの引き渡し予定時期は、プロジェクト完成に必要な建設資材と砂の不足により、当初の約束より遅れて、2024年第4四半期末から2025年第1四半期初めになるという。

「一方、アンザン社会政策銀行は、ほぼ1年間、住宅購入のためにローンを組んだ顧客への資金分配ができず、多くの顧客が契約書に記載された進捗状況通りに支払いを行わず、財政難を引き起こし、プロジェクトの進捗を確保するための請負業者への支払いにも影響を及ぼしている」と文書は述べている。

キエンザン省では2件の社会住宅プロジェクトが進行中ですが、まだ完成していません。カマウ省では15か所の社会住宅開発が計画されていますが、実施中なのは1件のみで、残りの14件は投資準備のための法的書類の提出、補償金の支給、用地取得の手続きを進めています。

アンザン省建設局の担当者は、「商業住宅プロジェクトの土地基金の20%を社会住宅建設に投資する割り当てがなされているが、投資家が建設を実施しなければならない期限に関する具体的な規定がない。そのため、多くの投資家が『避けては避ける』ため、実施期間が長期化し、社会住宅の供給不足につながっている」と述べた。

投資率が低く、資金の調達が難しいですか?

カマウ省建設局長のマ・ミン・タム氏は、社会住宅投資は利益をあまりもたらさないため、省内の多くの社会住宅投資プロジェクトが遅れていることを認めた。また、投資プロセスは複雑で、用地取得にも時間がかかる。社会住宅建設のための資金は限られており、主に企業資本に依存している。

「パンデミック後の世界的な経済不況の影響で、一部の企業は資金難に直面しています。一部の企業はためらいがちで、プロジェクトの土地基金の20％にあたる社会住宅建設への投資を優先せず、大胆に参加していません」とタム氏は述べた。

アンザン省建設局の責任者は、建設省が設定した投資率が建設資材の実際の価格に比べて低いため、社会住宅建設に参加する企業は困難に直面していると述べた。さらに、社会住宅向けの120兆ドンの支援策は5年間しか有効ではないのに対し、社会住宅の集合住宅の建設には少なくとも3年かかる。

「社会住宅プロジェクトは3年未満で完成させることはできませんが、規制では販売開始前に完成させなければならないと定められています。そのため、企業はプロジェクトが販売開始された時点からしか融資を受けることができません」とある企業幹部は述べ、このプログラムの優遇金利は商業信用ローンの金利よりもさらに高いと付け加えた。

また、優遇融資を受けるためには多くの融資手続きを踏む必要があり、融資実行までには最低でも6ヶ月かかります。

「社会住宅への投資を誘致するには、建設省が投資率を調整し、新住宅法に基づいたガイダンスを提供するまで待たなければなりません。120兆ドン規模の住宅支援策についても、建設省が銀行と協力して金利と融資期間を再調整するまで待たなければなりません」と、ある地元指導者は述べた。