土地プロジェクトの価格を決定する理由は何ですか?

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場所は金なり

不動産市場は1年以上の苦境に立たされていますが、土地市場は例外です。建設省の報告によると、2023年第2四半期の土地市場は、新規認可プロジェクト数、実施中プロジェクト数、完了プロジェクト数ともに力強い成長を遂げました。特に、土地取引は市場全体の取引件数の70%を占め、6万7,500件を超えました。

図 1 の土地プロジェクトの価格を決定する理由は何ですか? — イエンフォン郡ドンフォンコミューン、トンドンイエン住宅地区のプロジェクト敷地計画

ベトナム不動産協会（VARS）の2023年第3四半期の報告書によると、土地区画は引き続き主要セグメントであり、低層ビルと並んで不動産市場全体の供給量の54%を占めています。多くの省や市が、数百件の土地のオークションに関する情報を発表し、その取引価格はオークション提示価格を上回りました。土地区画取引も活発化しています。

上記の統計は、土地が現在、買い手や不動産投資家のターゲットとなっていることを示しています。これが、北部の土地価格が今年も継続的な上昇傾向を維持している理由であり、2023年第3四半期までに、昨年末と比較して約5%上昇しました。

実際、土地市場は一部地域で低迷しています。しかし、その低迷は、インフラ整備が不十分で実質的な経済的支援がなく、低金利時代に投機筋の波に押し上げられた遠隔地でのみ見られます。一方、経済状況が良好で、交通インフラが整備され、好立地で、住宅地に隣接し、特に工業団地に近い地域の土地は、流動性と価値の両面で常に魅力と安定性を維持しています。これは、人口密集地域や工業団地開発が投資家から土地物件として頻繁に求められる理由でもあります。例えば、北部最大の工業地帯の一つであるバクニン省では、2023年第3四半期末までに12件の土地プロジェクトが進行中で、合計1,875件の物件が多くの投資家を惹きつけ、現在の北部不動産市場で最も活気のある「シーン」の一つを形成しています。

産業首都イエンフォン地区における投資誘致プロジェクト

バクニン省の不動産地図上で「レッドアドレス」として浮上したイエンフォン地区は、投資家のターゲットとなっています。イエンフォン地区はバクニン省西部に位置し、バクニン市からわずか10kmの距離にあります。バクニン省の「産業首都」であり、バクニン省のプロジェクトに基づき、市制施行が提案されています。

ここでは、ドンフォンコミューンは、ノイバイ・ハロン高速道路と省道286号線という2つの主要な交通ルートがあり、特別な投資誘致地域であると考えられています。これらの2つのルートはドンイエン村で交差しており、ここには投資プロジェクトのためのまれな最高の場所が生まれています。その中で最も有名なのは、REQ Company Limitedが投資したドンイエン村の住宅プロジェクトです。

土地プロジェクトの価格を決定する理由は何ですか？図2 — このプロジェクトは、投資家を惹きつける隣接する製品とショップハウスを 548 軒所有しています。

10.8ヘクタールの規模を誇るドンイエン村住宅地区プロジェクトは、548戸のショップハウスとタウンハウスを市場に提供しています。このプロジェクトは、優れた住宅・土地プロジェクトの一つであり、ショップハウス全体が省道286号線に直結する好立地を誇ります。そのため、プロジェクトの東側と南側はドンフォン村の工業団地の労働者・従業員用住宅・サービスエリアに隣接し、西側は既存の住宅地区に、北側は既存の住宅地区と省道286号線に隣接しています。

四方を住宅密集地に囲まれた本プロジェクトは、地域交通網の発達や、学校、文化施設、スポーツ施設といった充実した公共施設・サービスを享受できるという大きなメリットを住民に提供します。さらに、既存の大規模コミュニティを活用すれば、潜在顧客層との繋がりが生まれ、事業の立ち上げも容易になります。

さらに重要なのは、投資家を惹きつけるこのプロジェクトの立地です。イエンフォン1、イエンフォン1拡張、イエンフォン2（イエンフォン2CおよびVSIPバクニン2を含む）といった、同地区の主要工業団地に隣接しています。サムスン、パナソニック、オリオン、ハンソル、ダウォルなど、数十億米ドル規模の投資を行うベトナムを代表するブランドが集中しており、数万人規模の従業員、多数の役人、専門家、上級管理職が活躍しています。

プロジェクトから工業団地へのアクセスは非常に便利で、イエンフォン1工業団地までわずか3分、イエンフォン2工業団地、そしてバクニン市やチョータウンまで10～15分です。これにより、このプロジェクトはイエンフォン地区だけでなくバクニン省全体の移動の中継地点、結節点となります。時間の経過とともに持続的に成長する宿泊・居住需要により、ビジネス効率の向上に貢献し、居住から商業までの価値を新たなレベルに引き上げます。省の推計と予測によると、イエンフォンの人口は2025年までに25万5千人に達すると予想されており、宿泊、貿易、サービス業の発展に大きな可能性を秘めています。

不動産の特性上、専門家は立地がプロジェクトの価値を決定づける第一かつ重要な要素であると考えています。ドンイエン村住宅地プロジェクトは、立地の良さと1平方メートルあたり2,500万～3,500万ポンドという価格設定により、工業団地に隣接する土地を所有する投資家からのキャッシュフローを誘致しています。すべての土地区画に長期所有権のレッドブックを含む法的書類が完備されていることで、その魅力はさらに高まり、バクニン省だけでなくハノイや周辺地域の投資家からも注目を集めています。

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